Immobilien Ratgeber - 30.06.2022
Wenn die Miete zu spät oder nicht vollständig auf Ihrem Konto eingeht, sollten Sie schnell und angemessen reagieren. Nicht nur weil die Sache ärgerlich ist, sondern weil Sie sich dadurch am ehesten davor schützen, dass sich die Sache ausweitet.
Das kann doch mal passieren. Die Mietzahlung geht ein paar Tage später bei Ihnen ein. Auch wenn dahinter ein Versehen steckt oder es sich um einen einmaligen Vorgang handelt, sollten Sie nicht darüber hinweggehen. Dafür gibt es gleich zwei Gründe:
Wenn Sie nicht reagieren, akzeptieren Sie in gewisser Hinsicht das Verhalten Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters.
Wenn Sie zügig reagieren, machen Sie klar: Eine verspätete Mietzahlung ist keine Kleinigkeit, sondern ein gravierender Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten.
Sie brauchen nicht gleich ein Drama daraus zu machen. Ein freundlicher, aber unmissverständlicher Hinweis genügt. Ihr Schreiben könnte zum Beispiel so aussehen:
Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter,
Ihre Miete für den Monat März ist bei mir verspätet eingegangen, nämlich am 8. März. Nach unserem Mietvertrag muss die Miete jedoch am 3. Werktag auf meinem Konto sein, das wäre der 4. März gewesen. Die rechtzeitige und vollständige Zahlung der Miete gehört nach § 535 Abs. 2 BGB zu Ihren Hauptpflichten. Schwere Verstöße dagegen können zur Abmahnung und zur fristlosen Kündigung führen. Daher bitte ich Sie, dafür zu sorgen, dass die Zahlung in Zukunft rechtzeitig bei mir eingeht.
Mit freundlichen Grüßen
Sie können auch reagieren, wenn das Geld am Stichtag nicht auf Ihrem Konto ist. Dann würde Ihr erster Satz lauten: „Bis jetzt haben Sie Ihre Miete für den Monat März noch nicht bezahlt.“ Den Rest des Schreibens würden Sie entsprechend anpassen, also Ihre Mieterin oder Ihren Mieter auffordern, umgehend die Miete zu überweisen. Sonst wären Sie gezwungen, ein gerichtliches Mahnverfahren einzuleiten. Die Kosten dafür müsste dann die Mieterin oder der Mieter tragen.
Versuchen Sie sich ein Bild davon zu machen, warum die Miete verspätet, unvollständig oder gar nicht bei Ihnen eingegangen ist. War es ein Versehen? Handelt es sich gar um eine Mietminderung? Steckt Ihre Mieterin oder Ihr Mieter in (vorübergehenden) Zahlungsschwierigkeiten? Zeichnet sich hier ein größeres Problem ab?
Wenn Sie frühzeitig Klarheit haben, können Sie versuchen, eine faire und einvernehmliche Lösung zu finden. Die ist für beide Seiten am vorteilhaftesten. Bitten Sie darum, mit offenen Karten zu spielen. Dann würden Sie zu einer guten Lösung kommen.
Ist die finanzielle Situation bei Ihrer Mieterin oder Ihrem momentan etwas angespannt, gibt es zwei Lösungsmöglichkeiten:
Sie schließen eine Stundungsvereinbarung: Die Miete wird zu einem späteren Zeitpunkt nachgezahlt. Dafür können Sie einen Zins vereinbaren. Dies empfiehlt sich bei vorübergehenden Zahlungsproblemen.
Sie schließen einen Mietaufhebungsvertrag. Dies empfiehlt sich, wenn sich abzeichnet, dass die Miete früher oder später nicht mehr aufgebracht werden kann. Um sich diesen Ärger zu ersparen, müssen Sie der Gegenseite mehr oder weniger stark entgegenkommen. Wie stark, hängt sehr vom Einzelfall ab.
Geht die Miete immer wieder verspätet oder unvollständig bei Ihnen ein, sollten Sie Ihre Mieterin oder Ihren Mieter abmahnen. Zwar sind Sie bei entsprechend hohen Mietrückständen nicht verpflichtet abzumahnen, bevor Sie fristlos kündigen können. Doch ist es ratsam, das zu tun. Als letzten Warnschuss gewissermaßen. Und weil Sie dann wegen „schuldhafter Pflichtverletzung“ kündigen können, was Ihre Position stärkt. Um keine Zeit zu verlieren, sollten Sie abmahnen, bevor die Voraussetzungen zu einer fristlosen Kündigung erfüllt sind.
Es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, bevor Sie fristlos kündigen können. Nach § 543 Absatz 2 Nr. 3a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist dies erst möglich, wenn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter
an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Miete oder einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist.
über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag von zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Wichtig: Ihre Mieterinnen und Mieter können die Kündigung noch abwenden, wenn sie auf einen Schlag sämtliche Rückstände nachzahlen. Um das zu vermeiden, können Sie vorsorglich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist „ordentlich“ kündigen.
Wenn die fristlose Kündigung ansteht, ist es sinnvoll, sich anwaltlich unterstützen zu lassen. Das kostet zwar. Aber das Risiko, dass Sie noch weit höhere Kosten tragen müssen, ist zu groß. Klären Sie, was Sie genau in die Kündigung hineinschreiben, wie und wann Sie Räumungsklage erheben.
