Immobilien-Ratgeber - 18.05.2022
Sind sich beide Seiten einig, können Sie den Mietvertrag vorzeitig beenden. Dazu müssen Sie jedoch mit Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter festlegen, wie dies geschehen soll, wann das Mietverhältnis endet und welche besonderen Absprachen Sie treffen wollen. Eben diesem Zweck dient der Mietaufhebungsvertrag. Wir zeigen, wie’s geht.
Es gibt viele Gründe, den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen. Meist hat eine Seite ein besonderes Interesse daran, während die andere ihr entgegenkommt und zum Ausgleich etwas dafür bekommt. Will zum Beispiel Ihre Mieterin vorzeitig ausziehen, weil sie eine größere Wohnung gefunden hat, können Sie ihr das erlauben unter der Bedingung, dass sie Ihnen den Einbauschrank im Flur überlässt, den sie dort aufgestellt hat.
Häufig ist es auch die Vermieterseite, die an einem (vorzeitigen) Vertragsende interessiert ist. Zum Beispiel weil die Wohnung anders genutzt, umgebaut oder verkauft werden soll. Kündigen können Sie nur, wenn Sie ein „berechtigtes Interesse“ geltend machen können. Wie Eigenbedarf oder schwerwiegende Verstöße der Mieterin oder des Mieters gegen die mietvertraglichen Pflichten. Bequemer und sicherer ist dann der Mietaufhebungsvertrag, bei dem die Mieterinnen und Mieter eine Ausgleichszahlung dafür erhalten, zu einem bestimmten Datum auszuziehen.
In Ihrem Mietaufhebungsvertrag müssen Sie Bezug auf Ihren Mietvertrag nehmen. Den wollen Sie ja verändern. Daher müssen auch alle Personen, die den Mietvertrag unterschrieben haben, den Aufhebungsvertrag unterschreiben.
Zweitens müssen Sie Ihren Mieterinnen und Mietern das Datum nennen, bis zu dem sie die Wohnung sauber und vollständig geräumt wieder an Sie zurückgeben müssen. Dabei steht es Ihren Mieterinnen und Mietern frei, bereits vorher die Wohnung zurückzugeben. Doch Miete müssen sie bis zu dem vereinbarten Datum zahlen.
Drittens müssen Sie alle Vereinbarungen aufführen, die Sie treffen möchten. Sinnvollerweise mit Datum, bis wann etwas erledigt sein muss. Was Sie hier nicht nennen, darauf haben weder Sie noch Ihre Mieterin oder Ihr Mieter Anspruch. Handelt es sich um Vereinbarungen, die bereits im Mietvertrag genannt sind, brauchen Sie das nicht noch einmal aufzuführen. Doch alle Änderungen und Abweichungen vom Mietvertrag müssen hier hinein. Selbstverständlich können Sie auch Klauseln präzisieren, die Sie zwar im Mietvertrag genannt haben, aber manches offenlassen.
Zur Sicherheit sollten Sie im Mietaufhebungsvertrag festhalten: „Das Recht auf außerordentliche Kündigung bleibt von diesen Vereinbarungen unberührt.“ Damit können Sie bei schweren Verstößen weiterhin fristlos kündigen – Ihre Mieterin oder Ihr Mieter allerdings auch.
Wir haben es erwähnt: Es ist nicht unüblich, dass Mieterinnen und Mieter eine Abfindung erhalten, wenn sie auf Ihren Wunsch hin ausziehen. In welcher Höhe, das ist Verhandlungssache und hängt stark vom Einzelfall ab. Entscheidend ist, dass Sie die Regelung in Ihren Mietaufhebungsvertrag aufnehmen. Und dazu gehört auch, dass Sie die Zahlungsmodalitäten festlegen.
Es versteht sich von selbst, dass die Zahlung erst nach dem Auszug erfolgt. Sie vereinbaren eine Frist, die erst nach dem Auszug zu laufen beginnt. Zum Beispiel sechs Wochen oder drei Monate. Halten Sie außerdem fest, dass diese Zahlung mit der Kaution und den Betriebskosten verrechnet werden kann und Sie deswegen noch eine gewisse Summe bis zu Abrechnung der Betriebskosten zurückhalten dürfen.
Auch das sollten Sie in Ihre Vereinbarung aufnehmen: Der Anspruch auf die Abfindung entfällt, wenn der Mietvertrag aus anderen Gründen endet, zum Beispiel, weil eine Vertragspartei fristlos kündigt.
