Immobilien Ratgeber - 15.05.2022
Vielleicht stellen Sie fest, dass Ihr Mietvertrag eine oder mehrere Klauseln enthält, die missverständlich oder unwirksam ist. Lässt sich da im Nachhinein noch etwas tun? Können Sie problematische Klauseln noch reparieren? Die Antwort lautet leider: Eher nicht. Wir zeigen Ihnen die Einzelheiten!
Im Prinzip haben Sie die Möglichkeit, auch nach Abschluss des Mietvertrags einzelne Klauseln zu verändern oder hinzuzufügen. Voraussetzung ist, dass dies einvernehmlich geschieht, also beide Vertragsparteien zustimmen.
Das setzt aber voraus, dass beide Seiten davon profitieren und sich nicht eine Seite schlechter stellt, ohne das zu ahnen.
Was nämlich nicht geht: Sie setzen sich mit Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter zusammen und weisen darauf hin, dass da eine Klausel missverständlich formuliert ist und umformuliert werden muss, um Klarheit zu schaffen. Und dann ziehen Sie die neue Vertragsklausel hervor, die wirksam ist. Ihre Mieterin oder Ihr Mieter unterschreibt. Und doch ist diese Einigung im Ernstfall nichts wert.
Mit diesem Vorgehen würden Sie nämlich „gegen Treu und Glauben“ verstoßen, wie das die Juristinnen und Juristen nennen. Denn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter würde sich ja besserstellen, wenn die Vertragsklausel unwirksam wäre. Sie müssten nicht renovieren, bestimmte Nebenkosten nicht bezahlen oder für Kleinreparaturen nicht aufkommen. Darüber lassen Sie sie aber im Unklaren und erwecken den Eindruck, die neue Vertragsklausel sei in beidseitigem Interesse.
Das heißt allerdings auch: Wenn Sie die Karten auf den Tisch legen und Ihre Mieterin oder Ihr Mieter unterschreibt dennoch, verstoßen Sie nicht gegen „Treu und Glauben“. Dann aber sollten Sie ihnen in irgendeiner anderen Angelegenheit entgegenkommen – und das ebenfalls vertraglich festhalten. Sonst ist diese Einigung nur schwer plausibel zu machen. Es liegt der Verdacht nahe, dass Sie Ihre Mieterin oder Ihren Mieter unter Druck gesetzt haben. Und dann wäre die nachträgliche Reparatur auch nicht wirksam.
Den besten Rat, den wir in so einem Fall geben können: Erkennen Sie die Sachlage an und machen Sie es das nächste Mal besser. Sie gehen ein großes Risiko ein, wenn Sie Ihre Ansprüche auf wackelige Vertragsklauseln gründen. Denn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter kann noch Jahre später alle zu Unrecht gezahlten Beträge nachfordern. Mindestens die der letzten drei Jahre – nach § 195 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
