Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Immobilien-Ratgeber - 11.08.2026

Am 10. Juli 2026 hat der Bundestag das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschiedet und dieses ist am 29. Juli in Kraft getreten. Damit wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) grundlegend reformiert. Die bisherige 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Heizungstausch entfällt. Gleichzeitig bleiben die langfristigen Klimaziele und die Anforderungen der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) bestehen. 

Was bedeutet das GModG für Vermieter? 

Für Vermieterinnen und Vermieter ergeben sich einige Änderungen aus dem neu beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz. 

Das bedeutet für Sie: 

  • Sie haben mehr Spielraum bei der Wahl neuer Heizungsanlagen. 
  • Der Betrieb von bestehenden Gas- und Ölheizungen bleibt zulässig. 
  • Neu eingebaute Heizungsanlagen, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben werden, müssen ab 2029 einen schrittweise steigenden Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen. Die hierbei entstehenden Kosten werden grundsätzlich zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt. Für Vermieter gelten dabei gesetzliche Sonderregelungen und Ausnahmen.
  • Mit der Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie werden unter anderem neue Anforderungen an Neubauten, bestimmte bestehende Nichtwohngebäude, Energieausweise, Solarenergie und die Gebäudeautomation eingeführt. 
  • Neue Regelungen zur Aufteilung der CO₂-Kosten, der Gasnetzentgelte und der Kosten klimaneutraler Brennstoffe erhöhen in den betroffenen Fällen die Anforderungen an die Heizkostenabrechnung. Bei nach dem 29. Juli 2026 neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen werden die Gasnetzentgelte ab 2028 grundsätzlich zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt. Der Vermieter trägt dabei in der Regel 50 Prozent der anfallenden Netzentgelte.

Warum wurde das GEG reformiert?   

„Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) schaffen wir mehr Technologieoffenheit und Flexibilität bei Gebäudesanierung und Heizungstausch.“ (Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, 2026) 

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz verfolgt die Bundesregierung das Ziel, Eigentümerinnen und Eigentümern mehr Entscheidungsfreiheit bei der Heiztechnik zu geben und gleichzeitig den Übergang zu klimaneutralen Gebäuden fortzusetzen. Die bisherige pauschale Vorgabe, bei neu eingebauten Heizungsanlagen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, entfällt. An ihre Stelle treten technologieabhängige Anforderungen, insbesondere die sogenannte Biotreppe für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. 

Für Vermieterinnen und Vermieter bedeutet dies mehr Flexibilität bei Modernisierungsentscheidungen. Die Klimaschutzziele werden jedoch nicht aufgegeben. Zu ihrer Erreichung sollen neben den Regelungen des GModG unter anderem die Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD), die Anforderungen an Neubauten, der schrittweise Einsatz CO₂-neutraler Brennstoffe und weitere klima- und energierechtliche Instrumente beitragen.  

Was ändert sich beim Heizungstausch? 

Die 65-Prozent-Regel entfällt 

„Für alle Eigentümer gilt künftig: freie Heizungswahl - für das Einfamilienhaus auf dem Land genauso wie für die Wohnung in der Stadt.“ – Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche zum Eckpunktepapier des Gebäudemodernisierungsgesetzes (Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, 2026) 

Das bisherige GEG sah für neu eingebaute Heizungsanlagen grundsätzlich einen Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien vor. Für bestehende Gebäude galten allerdings Übergangsregelungen und unterschiedliche Anwendungszeitpunkte. 

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wird diese Vorgabe aufgehoben. Eigentümerinnen und Eigentümer erhalten künftig mehr Auswählmöglichkeiten bei der Heiztechnik.  Möglich bleiben unter anderem: 

  • Wärmepumpen 
  • Fernwärme 
  • Biomasseheizungen 
  • Hybridheizungen 
  • Gasheizungen 
  • Ölheizungen 

Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt 

Das bisher in § 72 GEG geregelte Betriebsverbot für bestimmte ältere Heizkessel sowie die dort vorgesehene zeitliche Begrenzung des Betriebs mit fossilen Brennstoffen werden gestrichen. Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen dürfen außerdem weiterhin neu eingebaut werden. 

Allerdings bedeutet dies keinen Freifahrtschein für fossile Energieträger. Neue Anlagen müssen künftig schrittweise klimafreundlicher betrieben werden. „Das Klimaschutzgesetz und seine Vorgaben gelten“, sagt Verena Hubertz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen). 

Die Biotreppe wird eingeführt 

Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gelten künftig Mindestanteile klimaneutraler Brennstoffe: 

  • ab Jahr 2029: ein Mindestanteil von 10%
  • ab Jahr 2030: ein Mindestanteil von 15%
  • ab Jahr 2035: ein Mindestanteil von 30%
  • ab Jahr 2040: ein Mindestanteil von 60%

Als klimaneutrale Brennstoffe gelten insbesondere Biomethan, Bioöl, biogene Flüssiggase sowie die im Gesetz näher bestimmten Arten von Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate.  

Parallel soll eine Grüngas- und Grünheizölquote für Energieversorger eingeführt werden. Diese soll die Verfügbarkeit entsprechender Energieträger schrittweise erhöhen. 

Bisherige Betriebsverbote für ältere Heizkessel entfallen 

Bestimmte bisherige Betriebs- und Austauschpflichten für ältere Gas- und Ölheizungen werden aufgehoben. Damit steigt die Planungssicherheit insbesondere für Eigentümer älterer Bestandsgebäude. 

Mehr Freiheit beim Heizungstausch – mehr Komplexität bei der Abrechnung 

Das neue Gesetz erweitert die Auswahlmöglichkeiten für unterschiedliche Heiztechnologien beim Heizungstausch. Gleichzeitig steigt jedoch die Komplexität bei Betriebskosten, CO₂-Kosten und der Verteilung klimaneutraler Brennstoffkosten.  

Für Vermieterinnen und Vermieter gewinnt deshalb nicht nur die Investitionsentscheidung an Bedeutung, sondern auch die Frage, wie sich die gewählte Heizlösung langfristig auf Verwaltung, Bewirtschaftung und Heizkostenabrechnung auswirkt. 

Mögliche finanzielle Auswirkungen für Vermieter

Welche finanziellen Auswirkungen die neuen Regelungen haben können, hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) untersucht. Für eine teilsanierte Altbauwohnung mit 75 m² Wohnfläche ergeben die Modellrechnungen zusätzliche Kosten für Vermieter von 157 Euro im Jahr 2028 und 222 Euro im Jahr 2029. Die vollständige Studie finden Sie hier.

Was sich bei Energieausweisen ändert 

„Wohnungen mit einem hohen energetischen Standard erzielen spürbare Preisaufschläge – sowohl bei der Miete als auch beim Verkauf. Entscheidend ist dabei die Verfügbarkeit und Qualität der Informationen, insbesondere des Energieausweises.“ (Quelle: DVW Berlin-Brandenburg e. V.) 

Die Umsetzung der EPBD bringt auch Änderungen bei Energieausweisen mit sich. Nach aktuellem Stand bleiben Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis für Wohngebäude erhalten. Bereits ausgestellte Energieausweise behalten weiterhin ihre Gültigkeit.  

Für Vermieterinnen und Vermieter schafft dies Kontinuität. Gleichzeitig gewinnen Energiekennwerte bei Vermietung, Verkauf und Modernisierung weiter an Bedeutung. Die Transparenz über die energetische Qualität einer Immobilie wird damit künftig noch wichtiger.  

Umsetzung der EPBD: Welche neuen Vorgaben kommen? 

Nullemissionsgebäude werden zum Standard 

Die europäische Gebäuderichtlinie schreibt vor, dass neue Gebäude schrittweise, als Nullemissionsgebäude errichtet werden. 

Für Wohngebäude gilt dies grundsätzlich ab 2030. Am Standort dürfen dann keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen mehr entstehen. 

Solaranlagen gewinnen weiter an Bedeutung 

Das neue Gesetz führt zusätzliche gestaffelte Solarpflichten zur Nutzung für Solarenergie für bestimmte neu zu errichtende Gebäude ein.  Die konkreten Anforderungen und Anwendungszeitpunkte hängen insbesondere von Gebäudeart, Nutzung und Größe ab. 

  • Erste Anforderungen gelten ab 2027 für bestimmte öffentliche und größere Nichtwohngebäude. 
  • Für neue Wohngebäude sind ab 2030 entsprechende Pflichten vorgesehen. 

Für Eigentümerinnen und Eigentümer werden Photovoltaik, gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und lokale Stromnutzung zunehmend wichtige Bestandteile moderner Gebäudekonzepte. 

Neue Anforderungen für Elektromobilität 

Die Anforderungen an Ladeinfrastruktur und Stellplätze mit Elektromobilitätsbezug werden ebenfalls ausgeweitet. Dadurch soll die Integration von E-Mobilität in Wohn- und Gewerbeimmobilien beschleunigt werden. 

Mindestanforderungen für Nichtwohngebäude 

Die EPBD führt zudem neue Effizienzanforderungen für energetisch schwache Nichtwohngebäude ein. 

Ziel ist es, die energetisch schlechtesten Gebäude schrittweise zu modernisieren. Die ersten Anforderungen greifen ab 2030 und werden ab 2033 weiter verschärft. 

Digitalisierung bleibt ein wichtiger Hebel für mehr Energieeffizienz 

Im Rahmen der EPBD-Umsetzung werden zusätzliche Anforderungen an Gebäudeautomation vor allem für Nichtwohngebäude eingeführt.  

Auch wenn für Wohngebäude derzeit keine vergleichbaren Verpflichtungen vorgesehen sind, gewinnen digitale Lösungen zunehmend an Bedeutung. Verbrauchsdaten, Monitoring-Systeme und digitale Transparenz helfen dabei, Energieverbräuche besser zu verstehen und Optimierungspotenziale frühzeitig zu erkennen. 

Für Vermieterinnen und Vermieter können digitale Gebäudedaten eine wichtige Grundlage sein, um: 

  • Energieverbräuche transparenter darzustellen, 
  • Einsparpotenziale zu identifizieren, 
  • Betriebskosten zu optimieren, 
  • und Modernisierungsentscheidungen datenbasiert zu treffen. 

Gerade vor dem Hintergrund steigender Energiepreise und langfristiger Klimaziele wird die Digitalisierung zunehmend zu einem Erfolgsfaktor für den wirtschaftlichen Gebäudebetrieb. 

Gebäudeautomation wird für Nichtwohngebäude wichtiger 

Für viele Gewerbeimmobilien wird Gebäudeautomation künftig eine größere Rolle spielen. 

Neue Anforderungen aus der EPBD sollen helfen, Energieverbräuche kontinuierlich zu überwachen und ineffiziente Betriebszustände schneller zu erkennen.  

Monitoring, Steuerung und datenbasierte Optimierung entwickeln sich damit zunehmend vom technischen Zusatznutzen zu einem festen Bestandteil professioneller Gebäudebewirtschaftung. 

Was Vermieter langfristig im Blick behalten sollten 

Die eigentliche Bedeutung des Gebäudemodernisierungsgesetzes liegt nicht allein im Wegfall der 65-Prozent-Regel. Entscheidend ist vielmehr der langfristige Transformationspfad bis 2045. 

Für Vermieterinnen und Vermieter werden insbesondere folgende Faktoren wichtiger:

  • Energieeffizienz des Gebäudes, 
  • CO₂-Kostenentwicklung, 
  • Verfügbarkeit klimaneutraler Brennstoffe, 
  • Qualität der Gebäudedaten, 
  • Anforderungen aus der EPBD, 
  • langfristige Betriebskosten und Wirtschaftlichkeit.  

Entscheidend wird sein, Gebäude langfristig wirtschaftlich, energieeffizient und zukunftssicher zu gestalten. 

Das Wichtigste auf einen Blick 

Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10. Juli 2026 verabschiedet und ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten.  

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz umfassend geändert und unter der neuen Bezeichnung „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden – Gebäudemodernisierungsgesetz“ fortgeführt. „Die Bundesregierung gestaltet die Gebäudemodernisierung mit dem Gesetz technologieoffener, flexibler, praxistauglicher und einfacher“, erklärt die Bundesregierung (Quelle: Die Bundesregierung, 2026). 

EPBD steht für Energy Performance of Buildings Directive. Es handelt sich um die EU‑Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Sie legt fest, wie Gebäude in Europa künftig energetisch bewertet, saniert und gebaut werden müssen. Das Ziel ist ein emissionsfreier Gebäudebestand bis 2050. 

Die EPBD ist seit dem 28. Mai 2024 in Kraft. Die Mitgliedstaaten – also auch Deutschland – mussten die Richtlinie bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. In Deutschland verzögert sich die Umsetzung.  

Das verabschiedete Gebäudemodernisierungsgesetz sieht die Umsetzung wesentlicher Vorgaben der EPBD vor. Die gesamte Umsetzung in nationales Recht verzögert sich allerdings. 

Gebäudemodernisierungsgesetz: Wichtige Änderungen für Vermieter auf einen Blick

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