In einem Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter aufgrund einer vertraglichen Nebenpflichten im Verhältnis zu Mieter verpflichtet sein, eine inhaltlich fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren, auch wenn die Abrechnung nur solche inhaltlichen Mängel aufweist, die der Mieter selbst beheben kann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Korrektur durch den Vermieter hat. Ein solches berechtigtes Interesse kann darin liegen, dass der Mieter die Nebenkostenabrechnung im Rahmen des Bezuges von Sozialleistungen als Nachweis gegenüber dem Sozialleistungsträger benötigt.
Urteil: LG Krefeld, Urteil vom 04.01.2023, Aktenzeichen 2 S 11/22 in WUM 2023, Seite 98 ff.
Relevante Paragraphen: § 556 BGB, §§ 60 ff. SGB I
Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offengelegt hat.
Urteil: BGH –Urteil vom 02.04.2014, Aktenzeichen VIII ZR 201/13 in WM 2014, Seite 420
Es besteht kein Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung bei erkennbarem Additionsfehler.
Urteil: LG Berlin, Urteil vom 20.11.2013, Aktenzeichen 65 S 152/13 in WM 2014, Seite 109
Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen.
Urteil: BGH, Urteil vom 18.05.2011, Aktenzeichen VIII ZR 240/10
Hat der Vermieter in die Nebenkostenabrechnung Sollvorschüsse, statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen eingestellt, ohne dies deutlich zu machen, kann er nach Ablauf der Abrechnungsfrist die nicht geleisteten Vorauszahlungen regelmäßig nicht mehr verlangen.
Urteil: Landgericht Krefeld, Beschluss vom 10.11.2010, Aktenzeichen 2 S 34/10, WuM 2011, Seite 368
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Eine Leistungsbestimmung für den abrechnungsgegenständlichen Zeitraum kann auch in der Abrechnung selbst erfolgen. Der Vermieter muss bei seiner Kostenverteilung die fremdvermieteten Stellplätze berücksichtigen und dafür geschätzte Kosten nach billigem Ermessen in Abzug bringen. Versäumt er dies, so hat das Gericht die gebotene Leistungsbestimmung durch Urteil zu treffen. Für eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen genügt der Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Deren inhaltliche Richtigkeit kann nur für die Angemessenheit des Erhöhungsbetrages Bedeutung erlangen. Es ist dann Sache des Mieters darzulegen, dass die vom Vermieter geforderte Erhöhung unangemessen ist.
Urteil: LG Itzehoe, Urteil vom 29.10.2010, Aktenzeichen 9 S 52/09, WuM 2011, Seite 26
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Ist im Mietvertrag eine nach § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgerätes, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Den von einem nicht (mehr) geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen. (Ergänzender Hinweis: Dabei mag im Einzelfall der Vortrag geeigneter Grundlagen zur tatrichterlichen Schätzung mit § 287 ZPO genügen, wie etwa die Vorlage der Verbrauchswerte der letzten beanstandeten Abrechnungsperiode. Im vom BGH entschiedenen Sachverhalt ist es als ausreichend anerkannt worden, dass der Prüfbericht einer staatlich anerkannten Prüfstelle für Messgeräte für Wasser bestätigt hatte, dass die nicht mehr geeichten Wasserzähler die sogenannten Messfehlergrenzen eingehalten haben).
Urteil: BGH Urteil vom 17.11.2010, Aktenzeichen VIII ZR 112/10, WuM 2011, Seite 21
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Eine Wärmekostenabrechnung ist formell ordnungswidrig, wenn darin mehrere für die Errechnung des Brennstoffverbrauchs der zentralen Wasserversorgungsanlage notwendige Rechenschritte fehlen. Die Einstellung der Position Kaltwasser und Entwässerung in die Heizkostenrechnung unter Missachtung der vertraglich vereinbarten Abrechnungskreise berührt nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit. Der Vermieter ist berechtigt, durch einseitige Erklärung in Textform in analoger Anwendung des § 556 a Abs. 2 BGB die Kostenpositionen Kaltwasser und Entwässerung im Zuge einer Umstellung auf eine verbrauchsbezogene Umlage aus dem Abrechnungskreis der “kalten“ Betriebskosten herauszulösen und in den Abrechnungskreis der Wärmekosten einzugliedern. Ein inhaltlicher Fehler der Abrechnung hindert nicht ohne weiteres die Fälligkeit der Nachforderung. Der Mieter kann seinen Anspruch auf Korrektur der Abrechnung dem Zahlungsanspruch des Vermieters grundsätzlich einredeförmig entgegenhalten. Ein solcher Korrekturanspruch steht dem Mieter aber dann nicht zu, wenn dieser die Abrechnung ohne weiteres selbst mit Hilfe eines Taschenrechners korrigieren und sich der Fehler im Ergebnis unter keinem denkbaren Gesichtspunkt auswirken kann.
Urteil: LG Itzehoe, Urteil vom 24.09.2010, Aktenzeichen 9 S 65/09, Revision wurde zugelassen, VIII ZR 270/10, WuM 2011, Seite 17
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Zu den an die Betriebskostenabrechnung der Mietwohnung zu stellenden Mindestanforderungen gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung im Gebäude selbst dann nicht, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. Formelle Fehler der Abrechnung zu einzelnen Kostenpositionen berühren die Abrechnung im übrigen nicht, wenn die jeweiligen Einzelpositionen (hier: Grundsteuer) unschwer heraus gerechnet werden können.
Urteil: BGH Versäumnisurteil vom 13.10.2010, Aktenzeichen VIII ZR 46/10, WuM 2010, Seite 741
Der Wohnungsmieter ist nicht verpflichtet, die Unvollständigkeit der übersandten Unterlagen einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung gegenüber dem Vermieter zu rügen.
Urteil: AG Oranienburg, Urteil vom 10.02.2009, Az. 24 C 158/08 WuM 2009, 401
Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219). Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar.
Urteil: BGH Urteil vom 09.04.2008, Az. VIII ZR 84/07, WM 2008, 351.
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Der Mieter ist mit Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nicht ausgeschlossen, wenn die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist.
Urteil: Amtsgericht Michelstadt, Urteil vom 21.11.2008, Az. 1 C 288/08 (03), WuM 2009, 179
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Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die Inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar.
Urteil: BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az. VIII ZR 295/07
Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.
Urteil: BGH, Urteil vom 12.12.2007, Az. IIX ZR 190/06, WUM 2008, 150, = NJW 2008, 1150ff.
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Die wirksam erstellte und fristgerecht mitgeteilte Betriebskostenabrechnung darf der Wohnungsvermieter auch nach Ablauf der Jahresausschlussfrist korrigieren. Fällt auch gewerblicher Müll im Gebäude an, muss der Kostenanteil aus der Betriebskostenposition der Wohnung herausgerechnet werden.
Urteil: LG Berlin, Urteil vom 25.06.2007, Az. 67 S 6/07, WM 2007, S. 576
1. Werden in einer Nebenkostenabrechnung unterschiedlich große Grundflächen ausgewiesen, so ist dies erläuterungsbedürftig.
2. Leichte inhaltliche Mängel einer Abrechnung sind analog § 560 Abs. 2 BGB innerhalb von drei Monaten ab fristgerechter Beanstandung durch den Mieter vom Vermieter nachzubessern.
Urteil: LG Itzehoe vom 29.04.2005, AZ: 9 (1) S 251/04 ZMR 2005, S. 539)
Die Nachbesserung einer in den Grundlagen formell nicht ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung ist nach Ablauf der Ausschlussfrist nicht möglich.
Urteil: LG Potsdam vom 18.03.2004, AZ: 11 S 157/03 (WM 2004, S. 670)
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Pauschales Bestreiten des Entstehens von Betriebskosten ist gegenüber der Betriebskostenabrechnung unzureichend.
Urteil: AG Aachen vom 13.08.2004, AZ: 10 C 161/04 (WM 2004, S. 611)
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Rechnet der Vermieter die Betriebskosten ab und gleicht er den Saldo aus, so geht damit grundsätzlich ein Ausschluss von Einwendungen einher, die bereits im Abrechnungszeitpunkt hätten geltend gemacht werden können. Dies schließt eine Korrektur der Abrechnung nach den Regeln über das Fehlen der Geschäftsgrundlage nicht aus.
Urteil: AG Braunschweig vom 03.12.2004, AZ: 117 C 654/04 (ZMR 2005, S. 625)
Die Parteien - Mieter und Vermieter einer Wohnung - streiten über Betriebskostenabrechnungen, die die Beklagten (Vermieter) erstellt haben.Die Berufung der Beklagten hat zum Teil Erfolg. Ihnen steht ein Anspruch auf Nachzahlung an Betriebs- und Heizkosten für das Wirtschaftsjahr 1996 in Höhe von 1.253,89 DM und für das Wirtschaftsjahr 1997 in Höhe von 937,12 DM zu. Die weitergehende Widerklage war als unbegründet abzuweisen.Wie die Kammer im Urteil vom 26.10.1999 (316 S 105/99) ausgeführt hat, sind die Betriebskosten bei der Wohnraummiete grundsätzlich nach dem sogenannten Leistungsprinzip abzurechnen, d. h. es sind nur diejenigen Kosten anzusetzen, die denjenigen Leistungen entsprechen, die der Vermieter im Wirtschaftsjahr erbracht hat. Das gründet sich darauf, dass die Umstände, die den Betriebskostenanfall auslösen, auf die Vermieterleistung bezogen sind und hierfür ein Mietentgelt anfällt. Den Anforderungen an eine leistungsbezogene Betriebskostenabrechnung genügen die Abrechnungen der Beklagten nicht. Sie sind vielmehr nach dem sogenannten Abflussprinzip erstellt, das dann sinnvoll ist, wenn es im Grunde nichts abzurechnen gibt, weil es sich um bloßen Eigenverbrauch handelt.Etwas Abweichendes haben die Parteien nicht vereinbart, was bezüglich der Heizkosten ohnehin nicht zulässig wäre (s. § 6 HeizkostenV). Die Berufung der Kläger (Mieter) darauf, dass die Betriebskostenabrechnungen nicht ordnungsmäßig sind, ist nicht treuwidrig. Das käme allenfalls dann in Betracht, wenn sie in der Vergangenheit die Abrechnungsweise der Beklagten unbeanstandet gelassen und sich nunmehr im Nachhinein auf diesen Mangel berufen hätten. Hier hingegen sind es die Beklagten, die von Anbeginn an eine Abrechnungsweise praktiziert haben, die sich die Kläger nicht aufdrängen zu lassen brauchen.Die Beklagten haben ihre Abrechnungen allerdings so aufgemacht, dass sie jedenfalls zum Teil ergeben, welche Kosten für welche Leistungen im maßgeblichen Verbrauchszeitraum angefallen sind. Insoweit ist (abweichend von der im Urteil der Kammer vom 26.10.1999 vertretenen Auffassung) eine Korrektur möglich und aus Gründen der Prozesswirtschaftlichkeit angebracht. In den Abrechnungen sind lediglich die Positionen Wasserkosten / Abwasserkosten, Hausstrom und - zum Teil - Heizkosten zu beanstanden. Bezüglich der beiden zuerst genannten Positionen haben sich die Beklagten darauf beschränkt, die an das Versorgungsunternehmen geleisteten Abschlagszahlungen sowie den jeweiligen Saldo aus vorangegangenen Abrechnungen einzustellen. Bezüglich der Heizkosten fehlt es an Feststellungen zum Verbrauch der Brennstoffe innerhalb des maßgeblichen Verbrauchszeitraumes. Diese Feststellungen sind Voraussetzungen dafür, damit überhaupt (wie nach § 6 HeizkostenV geboten) verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann.Bei den Heizkosten lässt sich der Gesamtverbrauch der Brennstoffe und damit die Kosten für 1996 nicht korrekt ermitteln. Es mag sein, dass die Beklagten Ende 1995 Brennstoff eingenommen haben; gleichwohl ist ein Anfangsbestand für 1996 mit der entsprechenden Kostenbelastung nicht ausgewiesen. Sache der Beklagten wäre es gewesen, für eine Peilvorrichtung zu sorgen, sofern eine solche nicht vorhanden sein sollte. Ebenso wenig ist ein Endbestand ausgewiesen. Es bleibt offen und wäre allenfalls über eine Verhältnisrechnung auf der Grundlage der Gradtagszahlen zu schätzen, welcher Anteil aus der Lieferung vom 16.12.1996 zum Preis von 2.188,69 DM auf das Jahr 1996 entfiel und welcher Kostenanteil auf das folgende Jahr zu übertragen wäre.
Urteil: LG Hamburg, Urteil vom 08.02.2000 - 316 S 168/99, HKA 2000, 23
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1. Eine vor Jahren erteilte Betriebskostenabrechnung kann berichtigt werden, wenn das Finanzamt die Grundsteuer rückwirkend erhöht hat.2. Das Abflussprinzip kann auf vom Finanzamt rückwirkend festgesetzte Grundsteuern nicht angewandt werden.
Urteil: LG Berlin, Urteil vom 10.02.2000 - 62 S 409/99, HKA 2000, 22
Erweisen sich Betriebskostenabrechnungen als sachlich falsch, nachdem die jeweiligen Salden längst ausgeglichen worden sind, so kann der Vermieter eine Korrektur zu seinen Gunsten nur in dem Ausnahmefall durchsetzen, dass mit Bekanntwerden neuer Abrechnungstatsachen ein Saldo erheblicher Größenordnung errechnet werden kann.
Urteil: LG Koblenz, Urteil vom 27.02.1997, Az. 12 S 340/96, WM 97, 685
Die nachträgliche Betriebskostenforderung bezüglich versehentlich nicht abgerechneter Betriebskosten ist ausgeschlossen, soweit über den Abrechnungszeitraum bereits abgerechnet worden war und die Abrechnungsperiode mehr als ein Jahr zurückliegt.
Urteil: AG Gronau, Urteil vom 21.03.1996 - 2 C 518/95, WM 96,284; HKA 96,16
Zahlt der Mieter die geforderte Nebenkostennachzahlung, ist der Vermieter aus einer späteren weitergehenden Betriebskostenabrechnung nicht mehr berechtigt.
Urteil: AG Ludwigshafen, Urteil vom 01.08.1991 - 2 e C 182/91, WM 91, 504
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Zahlt der Mieter die geforderte Nebenkostennachzahlung, ist der Vermieter aus einer späteren weitergehenden Betriebskostenabrechnung nicht mehr berechtigt.
Urteil: AG Ludwigshafen, Urteil vom 01.08.1991 - 2 e C 182/91, WM 91, 504
Nach vorbehaltlosem Ausgleich des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung kann nur im Einzelfall eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung gerechtfertigt sein.
Urteil: LG Jülich, Urteil vom 13.08.1990 - 4 C 329/90, ZMR 92, 27 / OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.1989 - 4 U 66/89) WM 91, 598
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Hat der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erteilt und dabei eine Rechnung übersehen, die bei Erteilung der Abrechnung bereits fällig und bekannt war, ist er gehindert, diese noch später nachzuerheben. Der verspäteten Umlage dieser Position steht der Einwand der Verwirkung entgegen. Etwas anderes gilt, wenn von einer Behörde für vergangene Abrechnungszeiträume erst nach Erteilung der Abrechnung noch Gebührenbescheide gegen den Vermieter ergehen.
Urteil: AG Jülich, Urteil vom 13.08.1990 - 4 C 329/90, ZMR 92, 27
Nach vorbehaltlosem Ausgleich des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung kann nur im Einzelfall eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung gerechtfertigt sein.
Urteil: OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.1989 - 4 U 66/89, WM 91, 598