Ist bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppen entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 Heizkostenverordnung alter Fassung nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt (Anmerkung: Achtung in WEG auch kein Kürzungsrecht gemäß § 12 Heizkostenverordnung).
Urteil: BGH-Urteil vom 16.9.2022, Aktenzeichen V ZR 214/21 in WUM 2023, Seite 58 ff.
Relevante Paragraphen: § 5 Abs. 2 Satz 1 Heizkostenverordnung alter Fassung; § 21 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz alter Fassung
Die Umstellung der Heizkostenabrechnung auf Wärmecontracting ist unwirksam, wenn nach einer Modernisierung der Heizungsanlage auf Wärmecontracting umgestellt wird, ohne dass zuvor bereits eine Abrechnungsperiode abgelaufen ist, so dass noch keine Abrechnungen existieren, die auf dem Betrieb der modernisierten Anlage beruhen und der Vermieter lediglich einen Kostenneutralitätsvergleich auf Basis von Abrechnungen, die auf dem Betrieb der alten Anlage beruhen vornimmt. Dieser Fall wird in § 9 WärmeLV nicht geregelt; Insoweit liegt eine planwidrige Regelungslücke vor, die durch die analoge Anwendung von § 9 Abs. 2 WärmeLV zu schließen ist.
Urteil: LG Bremen Urteil vom 21. April 2021, Az.: 1 S 55/20 (nicht rechtskräftig) in WuM 2021, Seite 426 ff.
1.Werden in Folge der Wärmeabgabe durch ungedämmte, aber nicht freiliegende Heizungsrohre unabhängig vom Nutzerverhalten nur 8 % der von der Heizanlage erneuten Heizwärme über die Heizkörper abgegeben und von den Heizkostenverteilern erfasst, erfolgt zugleich die Heizkostenabrechnung zu 70 % nach dem gerätetechnisch ermittelten Verbrauch, dann wird die einzelne Verbrauchseinheit, der sogenannte Strichpreis, zu teuer und ein Mieter, der Vielverbraucher ist, wird benachteiligt.
Urteil: AG Frankfurt, Beschlussurteil vom 04.11.2020, Aktenzeichen: 33 C 3482/18 (93), nicht rechtskräftig. Die Berufung ist anhängig beim LG Frankfurt, Aktenzeichen: 2-11 S 7/21.
In Fällen mit Rohrwärmeabgabe durch im Estrich verlaufende Heizungsrohre, bei denen nur ein geringer Anteil der abgegebenen Wärme von den Verbrauchserfassungsgeräten erfasst wird, ist § 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO nicht anwendbar. Vielmehr ist in einem solchen Fall, wenn die geringe Erfassungsrate alle Wohnungen des Gebäudes betrifft, nach § 9 Abs. 2 HKVO nach dem Grundkostenmaßstab abzurechnen.
Urteil: AG Schwäbisch-Gmünd, Urteil vom 31.10.2019, Aktenzeichen 5 C 446/18 in WUM 2020, Seite 481 m.Anm. Dittmar Wall
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§ 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung ist auch im WEG-Recht auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Rohre der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar. In den Fällen der sogenannten Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9 a Abs. 1 und 2 Heizkostenverordnung erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20 % der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird.
Urteil: BGH vom 15.11.2019, Aktenzeichen: V ZR 9/19, WUM 2020, Seite 235.
Kommt es in einem durch eine Einrohrheizung versorgten Haus bei einem außerordentlich niedrigen Verbrauchswärmeanteil von 4,8 % zu einer extremen und nicht aufklärbaren Verbrauchsspreizung (hier: für die Parterrewohnung 1047 Ableseeinheiten, für die übrigen sieben Wohnungen insgesamt 1.067 Ableseeinheiten) und kann gemäß BGH Urteil vom 15.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 5/16 danach die VDI Richtlinie 2077 Blatt.35 deshalb nicht angewandt werden, weil die Heizungsrohre großteils nicht freiliegen, ist nach § 9 Abs. 1 HKVO abzurechnen.
Eine gleichwohl nach den abgelesenen Verbrauchswerten vorgenommene Heizkostenabrechnung verstieße gegen § 242 BGB. Es widerspräche weiter dem Grundanliegen der HKVO, wenn ohne Korrekturmöglichkeit an Werten festgehalten würde, die evident nicht den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben.
Urteil: LG Karlsruhe, Urteil vom 25.09.2018, Aktenzeichen 11 S 8/18, WM 2019, Seite 149
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Auch bei hohen Rohrwärmeverlusten scheidet das gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung mögliche Korrekturverfahren nach VDI 2077, Blatt 3.5 aus, wenn die Wohnungen mit Wärmezählern, aber nicht mit Heizkostenverteilern ausgestattet sind.
Urteil: LG Dortmund, Hinweisbeschluss vom 08.06.2018, AZ.: 17 S 33/18, WuM 2018, 660
Bei einer besonders niedrigen Erfassungsrate – hier: Unter 6 % - kommt nach der Ausnahmeregelung gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 c Heizkostenverordnung die Vorschrift zur Korrektur einer Heizkostenabrechnung bei erhöhter Rohrwärme nach § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung nicht zur Anwendung.
Die Voraussetzung dieser Ausnahmevorschrift, dass der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann, ist als gegeben anzusehen, wenn dies auf einen sehr großen Teil der in das Gebäude eingeflossenen Heizwärme – hier: Gut 94 % - zutrifft. Stattdessen gilt bei preisfreiem Wohnraum der rechtsgeschäftlich vereinbarte Maßstab oder, soweit keine Vereinbarung besteht, gemäß § 565 a Abs. 1 Satz 1 BGB der Wohnflächenmaßstab.
Urteil: AG Hersbruck, Urteil vom 27.10.2017, Aktenzeichen: 3 C 297/16, WuM 2018, Seite 30
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§ 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitung der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.
Urteil: BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 5/16, WUM 2017, S. 320.
Liegen die Anwendungsvoraussetzungen der VDI 2077 vor und kann ein Anteil von mindestens 20 % des Wärmeverbrauchs nicht verursachergerecht erfasst werden, führt dies für den Vermieter bzgl. der Anwendung der VDI 2077 zu einer Ermessenreduzierung auf 0.
Urteil: AG Sonneberg, Urteil vom 09.10.2015, Az. 3 C 407/13, WUM 2017, S. 207
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Wird infolge erhöhter Rohrwärmeabgabe nur ein geringer Anteil der insgesamt abgegebenen Wärme durch Heizkostenverteiler erfasst, besteht eine Pflicht des Vermieters zur Anwendung des Korrekturverfahrens nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO i.V.m. der Richtlinie VDI 2077. Eine Leitung kann auch im Sinne von § 7 Abs. 1 Satz 2, 3 HKVO ungedämmt sein, wenn sie nicht offen im Raum, sondern im Mauerwerk verläuft. Insoweit kommt es nur darauf an, dass die erfasste Verbrauchswärme unter dem nach der VDI 2077 maßgeblichen Wert liegt, weil ein großer Teil der Wärme bereits durch die Leitungen abgegeben wird.
Urteil: AG Augsburg, Urteil vom 27.10.2015, Aktenzeichen 73 C 936/13 in WM 2015, Seite 736
Auch bei hohen Wohnungsleerständen (hier: im Hinblick auf einen im Rahmen der Stadtplanung vorgesehenen Abriss eines 28-Familienhauses) hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4 § 8 Abs. 1 HKVO vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.
Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahingehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er – ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten – bereits über den von ihn zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat.
Urteil: BGH Urteil vom 10.12.2014, Aktenzeichen VIII ZR 9/14 in WM 2014, Seite 94
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In Gebäuden mit einer erhöhten Rohrwärmeabgabe ist § 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO trotz seiner Ausgestaltung als Ermessensvorschrift zwingend anzuwenden, wenn der Anteil des erfassten Wärmeverbrauchs deutlich unter dem kritischen Grenzwert von 34 % liegt (hier: 25,9 %). Bei Anwendung der VDI Richtlinie 2077 zur Ermittlung der erfassten Rohrwärme kann es keinen Unterschied machen, ob die Rohre nach dem Wortlaut des § 9 Abs. 1 Satz 3 HKVO ohne jegliche Umhüllung verlaufen oder ob sie ungedämmt im Estrich oder in den Wänden und damit nur von Mauerwerk umhüllt verlegt wurden. Auch diese Rohre sind ungedämmt.
Urteil: AG Bayreuth, Urteil vom 19.08.2014, Aktenzeichen 102 C 1359/13 in WM 2014, Seite 727
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Zur Nachvollziehbarkeit der Berechnung von Rohrwärmeeinheiten müssen für eine formell ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung zumindest die Basisempfindlichkeit der elektronischen Heizkostenverteiler und der berechnete Verbrauchswärmeanteil sowie die abgelesenen Verbrauchseinheiten der Liegenschaft angegeben werden.
Urteil: AG Dresden, Urteil vom 28.03.2014, Aktenzeichen 140 C 1183/13 in WM 2014, Seite 338
Dass dem Vermieter nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO grundsätzlich zustehende Ermessen, den Wärmeverbrauch bei einer erhöhten Rohrwärmeabgabe nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen, ist nicht eröffnet, wenn der Anteil des erfassten Wärmeverbrauchs deutlich unter dem kritischen Grenzwert von 34 % liegt (hier 26,1 % und 20,3 %).
Urteil: LG Leipzig, Beschluss vom 07.10.2013, Aktenzeichen 02 S 66/13 in WM 2014, Seite 30
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Für die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals der Nichterfassung eines wesentlichen Anteils des Wärmeverbrauchs in § 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO ist es nicht erforderlich, dass die drei in der Richtlinie VDI 2077 bei Blatt Rohrwärme genannten Voraussetzungen kumulativ gegeben sind. Ausreichend ist es, wenn eine sehr niedrige Erfassungsrate vorliegt (hier unter 30 %) und eine hohe Wärmemenge unerfasst über nicht oder schlecht gedämmte Heizrohrleitungen abgegeben wird.
(§§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 3 BGB)
Urteil: LG Dresden, Urteil vom 15.08.2013, Aktenzeichen 4 S 610/12 in WM 2013, Seite 671
Die Vorschrift zur Korrektur der Heizkostenabrechnung bei einer überhöhten Rohrwärmeabgabe (§ 7 Abs. 1 Satz 3 HKVO) ist nicht nur bei freiliegenden Leitungen zur Wärmeverteilung heranzuziehen, sondern in analoger Anwendung auch bei ungedämmt Unterputz oder im Estrich verlaufenden Leitungen.
Urteil: AG Emmendingen, Urteil vom 10.04.2012, Aktenzeichen 3 C 115/10 in WM 2014, Seite 727
Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach 4 Abs. 2, 2. Halbsatz HeizKV zu dulden.
Urteil: BGH-Urteil vom 12.05.2010, Aktenzeichen VIII ZR 170/09, WuM 2010, Seite 427
Bei gemeinsamer Fernwärme Beheizung einer Doppelhausanlage über die Übergabestation in einem der Häuser sind die zu verteilenden Kosten nicht vorab nach der Anzahl der Häuser zu teilen, sondern die auf das jeweilige Haus entfallenden Kosten sind jeweils zuzuordnen und sodann im einzelnen Haus umzulegen.
Urteil: AG Gelsenkirchen, Urteil vom 15.07.2008, Az. 3b C 84/08, WuM 2008, 726
Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9 a HKVO objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlung des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.
Urteil: BGH, Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06, WM 2007, S. 700 ff.
Dauerhafte Leerstände erfordern ggf. in Abweichung von dem mietvertraglich gewählten Abrechnungsmaßstab gesonderte Abrechnungen der verbrauchsunabhängigen Heizungskosten und der verbrauchsabhängigen Verbrauchskosten. Das Risiko des Leerstandes hat allein der Vermieter zu tragen.
Urteil: LG Cottbus Hinweisbeschluss vom 08.06.2005, Az. 5 S 4/05, WM 2007, S. 323 ff.
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1. Das Anbringen einer Heizkörperverkleidung führt bei Verwendung von EHKV-Heizkostenverteilern zu einer falschen Heizkostenverteilung.
2. Nur bei Mißachten einer Beseitigungsaufforderung ist das mieterseitige Anbringen von Heizkörperverkleidungen eine Pflichtverletzung.
Urteil: AG Aschersleben, Zweigstelle Staßfurt vom 12.05.2005, AZ: 15 C 219/01 (IV) (ZMR 2005, S. 714)
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a) Ein "anderer zwingender Grund" i. S. des § 9 a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV liegt auch dann vor, wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.
b) Ist eine Vergleichsberechnung nach § 9 a Abs. 1 HeizkostenV nicht möglich, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur Verfügung stehen, so kann der anteilige Verbrauch ausnahmsweise im Wege der Gradtagszahlmethode ermittelt werden.
c) Eine unter diesen Voraussetzungen erstellte Kostenberechnung kann vom Nutzer nicht gemäß § 12 HeizkostenV um 15 % gekürzt werden.
Urteil: BGH vom 16.11.2005, AZ: VIII ZR 373/04 (ZMR 2006, S. 122) (WM 2005, S. 776)
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Die Parteien eines Mietvertrages können vereinbaren, auf eine an sich gebotene Zwischenablesung für die korrekte Ermittlung der Verbrauchskosten für die Heizung zu verzichten. Nach einem solchen Verzicht sind die Kosten auf der Grundlage der Gradtagszahlentabelle aufzuteilen.
In entsprechender Anwendung von § 9 b HeizkostenV steht dem Mieter wegen der Kaltwasserkosten ein Kürzungsrecht i. H. v. 15 % zu, wenn vorhandene Kaltwasserzähler nicht für eine Zwischenablesung genutzt wurden.
Urteil: AG Hamburg vom 06.12.2005, AZ: 48 C 331/05 (ZMR 2006, S. 132)
Liegt ein Ausnahmetatbestand des § 11 HeizkostenV vor und wird demzufolge eine von den §§ 3 bis 7 HeizkostenV abweichende Abrechnung vorgenommen, so steht dem Mieter an dieser Abrechnung kein Minderungsrecht nach § 12 HeizkostenV zu. Bei dieser Abrechnung handelt es sich gerade um keinen Verstoß gegen die HeizkostenV.
Urteil: AG Lübben, Urteil vom 26.08.1998 - 20 C 121/98, HKA 2000, 35
Wenn das nach § 9 a HeizkostenV vorgegebene Maß einer Verbrauchsschätzung überschritten ist (= 25 % der gesamten Wohn- oder Nutzfläche), muss nach einem festen Maßstab (= pauschal) berechnet werden; in diesem Fall darf der Nutzer den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % kürzen.
Urteil: AG Köln, Urteil vom 10.10.1996, Az. 222 C 233/96, HKA 97,20
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1. Kann das Verbrauchserfassungsgerät am Heizkörper wegen der Möbelierung nicht abgelesen werden, so kann der Wert einer früheren Ablesung der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt werden.2. Hat der Mieter das Ableseprotokoll unterschrieben, so kann er sich im nachhinein nicht mehr auf Ablesefehler berufen.3. Die Kostenverteilung nach dem Verbrauch vergleichbarer Zeiträume ist nur für e i n e n Abrechnungszeitraum zulässig.
Urteil: LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64, S. 97/96, HKA 97, 15
Können bei einem Mieter wegen urlaubsbedingter Abwesenheit die Heizkostenverteiler nicht abgelesen werden, so ist bei zwei vergeblichen Ableseversuchen eine Schätzung des konkreten Verbrauchs zulässig.
Urteil: LG Berlin, Urteil vom 19.05.1988, HKA 93, 44
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Weicht die in die Heizkostenabrechnung eingegangene Schätzung des Betriebsstromes erheblich von den Werten ab, die in der Literatur als üblich angesehen werden, bedarf es einer Offenlegung der Grundlagen der Schätzung des Vermieters.
Urteil: AG Hamburg, Urteil vom 26.02.1988 - 44 C 1275/87, WM 91, 50
Der Vermieter hat einen vertraglichen Anspruch gegen den Mieter auf Gewährung des Zutritts zur Mietwohnung, um die Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs ablesen zu lassen.Zur Durchsetzung dieses Anspruchs muss sich der Vermieter notfalls gerichtlicher Hilfe (einstweilige Verfügung) bedienen.Werden in einem Wohnkomplex (hier: 97 Wohnungen) über das allenfalls tolerable Maß von 5 - 10 v.H. hinausgehend 25 v.H. der Verbrauchswerte schätzweise erfasst, so ist mangels ordnungsmäßiger Rechnungslegung kein fälliger Anspruch auf Zahlung der Heizkosten gegeben.
Urteil: LG Köln, Urteil vom 18.04.1985 - 1 S 466/84) DWW 85, 233