Obligations de répartir individuellement les charges de chauffage

Il existe cependant 3 exceptions

L'obligation de comptage individuel ne s'applique aux immeubles répondant à une des trois dérogations : 

• L'immeuble est déjà économe en énergie : les dépenses de chauffage sont inférieures à 80 kWh/m²/an
• Les immeubles présentant une impossibilité technique : s'il est techniquement impossible d’installer des appareils de comptage individuels, notamment ceux pour lesquels :
  • l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local ;
  • l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur monotubes montés en série ;
  • l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles ;
  • l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur ;
  • l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.
• Les immeubles ne présentant pas de plus-value financière : si l’installation de compteurs individuels entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Calcul de la rentabilité : si le Coût Global Actualisé sur 10 ans est négatif, la pose est rentable
• CGA = Dépenses pour individualiser – Economies de chauffage pendant 10 ans
  CGA = (I + A*9 années) – (B*10 années)
  I = Coût de la pose des appareils et des vannes thermostatiques (sauf en cas de remplacement si les appareils existent déjà). Les coûts de désembouage et d’équilibrage sont exclus.
  A = Frais de pose et coût de la prestation annuelle de comptage individuel.
  B = Économie de 15 % : le coût annuel du combustible (frais de réchauffage ECS déduits) multiplié par 0,15.

Quelles sont les échéances ?

Si la consommation de chauffage moyenne des trois dernières années est :

• supérieure à 120 kWh/m² par an = le délai est immédiat  
• comprise entre 80 et 120 kWh/m²/an =  depuis le 25 octobre 2020
• inférieure à 80 kWh/m²/an = sur décision en assemblée de copropriétaires

Quel appareil de mesure choisir ?

Il est possible de mesurer la chaleur grâce à deux types de compteur, le répartiteur de frais de chauffage (fixé au radiateur) ou le compteur d’énergie thermique (fixé en amont des radiateurs). Ces appareils doivent être exclusivement relevés à distance.

Le législateur impose un ordre préférentiel dans le choix des appareils d’individualisation.

En fonction de la possibilité technique et de la rentabilité, le choix s’opère dans l’ordre suivant : 

1. Le compteur d’énergie thermique 
2. Le répartiteur de frais de chauffage
3. Une autre méthode justifiée ou homologuée

Comment faire voter le comptage individuel ?

La décision doit être notifiée en assemblée. Le choix se fait « à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage».

Le carnet numérique d’information

Le choix de la méthode d’individualisation ou la justification d’exclusion doivent figurer dans le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien des logements. 

Les obligations du gestionnaire d’immeubles

Le gestionnaire doit pouvoir communiquer l’ensemble des documents attestant de la mise en œuvre d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage ou à défaut les raisons justifiant la dispense à l’obligation. En cas de manquement, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure. En l’absence de réponse, l’autorité administrative peut prononcer à son encontre, chaque année jusqu’à la mise en conformité, une sanction pécuniaire par immeuble de 1 500 € par logement. L’amende est recouvrée comme les créances de l’État étrangères à l’impôt et au domaine.

Comment sont répartis les frais de chauffage ?

Les dépenses de combustible ou d’énergie destinés au chauffage collectif doivent être réparties à hauteur de 70% en charges individuelles (calculées au prorata des consommations individuelles) et de 30% en charges communes (calculées au prorata des tantièmes).

Les coûts d’entretien de la chaudière sont répartis en charges communes. Les dépenses de combustible affecté au chauffage de l'eau chaude doivent faire l’objet d’un comptage séparé.

Les travaux d'installation restent à charge des copropriétaires des logements, les frais de comptage sont à la charge de l’occupant.

Pour en savoir plus

Les textes réglementaires définissant les immeubles concernés et modalités d'application sont :

• Arrêté du 6 septembre 2019 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur
• Décret n°2019-496 du 22 mai 2019 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et à la répartition des frais de chauffage
• Loi 2015-992 du 17 août 2015 (art. 26 et art. 27) relative à la transition énergétique pour la croissance verte
• Décret du 30 mai 2016 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs
• Arrêté du 30 mai 2016 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs
• Art. 25 alinéa k relatif aux modalités de décision en copropriété
• Arrêté du 27 août 2012 relatif au calcul de la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d’habitation

Les textes réglementaires concernant les compteurs d'énergie thermique sont :

• Décret n°2001-387 du 3 mai 2001 relatif au contrôle des instruments de mesure
• Arrêté du 31 décembre 2001 fixant les modalités d'application du décret n° 2001-387 du 3 mai 2001
• Arrêté du 3 septembre 2010 fixant les modalités d'application du décret n° 2001-387 du 3 mai 2001
• Décision du 29 octobre 2004 relatif au Système de Management Qualité de l'installateur