Legionellen: Warum Trinkwasserhygiene mehr ist, als eine Frage der Haftung
Rechtliches - 06.07.2026
Trinkwasserhygiene wird im Gebäudebetrieb oft erst dann sichtbar, wenn erhöhte Werte, Beschwerden oder ein konkreter Verdachtsfall auftreten. Dann steht schnell die Haftungsfrage im Raum. Doch für Hausverwaltungen und Eigentümer*innen geht es um mehr: Wer Trinkwasserhygiene vorausschauend organisiert, schützt nicht nur die Menschen im Gebäude, sondern sorgt auch für mehr Planbarkeit im laufenden Betrieb.
Legionellen: unsichtbares Risiko in wasserführenden Anlagen
Legionellen kommen ganz natürlich im Wasser vor und vermehren sich in Trinkwasserinstallationen besonders bei Temperaturen zwischen 25 und 55 Grad Celsius sowie bei stehendem Wasser. Gefährlich werden sie, wenn feinste Wassertröpfchen eingeatmet werden – etwa beim Duschen. Eine Infektion kann eine schwere Lungenentzündung auslösen. Die Zahlen der Österreichischen Agentur für Gesundheit und Ernährungssicherheit (AGES) verdeutlichen die Relevanz: Wurden 2010 in Österreich noch unter 100 Fälle verzeichnet, waren es 2024 bereits mehr als 350. Trotz wirksamer antibiotischer Behandlung verlaufen jährlich zwischen 10 und 15 Prozent der Fälle tödlich.
Der rechtliche Rahmen in Österreich
Was viele nicht wissen: In Österreich besteht keine ausdrücklich normierte Verpflichtung zur routinemäßigen Legionellenprüfung in Wohngebäuden. Das bedeutet jedoch nicht, dass das Thema unverbindlich ist. Im Gegenteil: Es bestehen umfassende Sorgfalts- und Verkehrssicherungspflichten. Die Konkretisierung der Sorgfaltspflichten hinsichtlich Planung, Betrieb, Überwachung und Dokumentation von Trinkwasseranlagen erfolgt insbesondere durch mehrere einschlägige ÖNORMen, die den Stand der Technik darstellen und den fachlichen Rahmen bilden.
Die ÖNORM B1300 bietet Eigentümer*innen und Hausverwaltungen einen Leitfaden für die regelmäßige Objektsicherheitsprüfung und beschreibt die damit verbundenen Sorgfaltspflichten. Die ÖNORM B2531 regelt Planung, die ÖNORM B1921 den Betrieb und Überwachung zentraler Trinkwassererwärmungsanlagen im Gebäudebestand. Die Verantwortung für die ordnungsgemäße Betriebsführung trifft die Betreiber*innen – regelmäßig Eigentümer*innen oder Hausverwaltungen – die im Rahmen ihrer Verpflichtungen für einen sicheren Betrieb der Anlage zu sorgen haben.
Eine sorgfältige, dokumentierte Betreuung der Anlage ist die beste Grundlage, um dieser Verantwortung gerecht zu werden. Denn dass Legionellen auch rechtlich relevant werden können, zeigt ein aktueller Fall aus Vorarlberg: Anfang 2025 erkrankten im Raum Bregenz mehr als 40 Menschen, vermeintlich ausgelöst durch einen mangelhaft gewarteten Kühlturm. Im April 2026 brachte die Staatsanwaltschaft Feldkirch einen Strafantrag wegen fahrlässiger Gemeingefährdung gegen drei Personen ein.
Über die Haftung hinaus
Die Haftungsfrage ist ein wichtiger Aspekt, allerdings betrifft Trinkwasserhygiene mehrere Bereiche, die für ein vorausschauendes Gebäudemanagement entscheidend sind.
Das beginnt bei der Planbarkeit von Kosten: Wird ein erhöhter Legionellenwert erst spät erkannt, können kurzfristige Maßnahmen notwendig werden – von zusätzlichen Beprobungen über Sofortmaßnahmen bis hin zu Sanierungsschritten. Solche Maßnahmen lassen sich nur schwer budgetieren und verursachen zusätzlichen Abstimmungs- und Verwaltungsaufwand. Wer die Trinkwasserqualität regelmäßig kontrolliert und dokumentiert, erkennt Auffälligkeiten früher und kann Maßnahmen geordneter planen.
Ein weiterer zentraler Aspekt ist der Servicegedanke. Aktives Trinkwasserhygiene-Management steht für Verantwortungsbewusstsein, Qualität und professionelle Gebäudebetreuung. Zugleich schützt dieser vorausschauende Umgang die Reputation der Hausverwaltung – denn wird das Thema erst im Schadensfall sichtbar, drohen kritische Nachfragen, zusätzlicher Abstimmungsaufwand und Vertrauensverlust.
Und schließlich geht es um die Gesundheit der Menschen, die im Haus leben. Unabhängig von gesetzlichen Vorgaben oder Haftungsfragen möchte niemand in die Situation kommen, dass potenziell vermeidbare Versäumnisse zu einem Gesundheitsrisiko für Bewohner*innen werden.
Trinkwasserhygiene als kontinuierlicher Prozess
„Trinkwasserhygiene sollte nicht als einmalige Prüfung verstanden werden, sondern als laufender Bestandteil des Gebäudemanagements. Regelmäßige Kontrollen, fachgerechte Probenahmen und eine lückenlose Dokumentation helfen, Auffälligkeiten frühzeitig zu erkennen und die erforderliche Sorgfalt nachvollziehbar nachzuweisen“, so Zoran Jelen, Geschäftsführer Techem Wassertechnik.
Genau hier unterstützt Techem als erfahrener Partner der Immobilienwirtschaft: von der Anlagenaufnahme und Hygieneinspektion über die Probenentnahme durch zertifiziertes Personal und die Analyse in akkreditierten Laboren bis hin zur vollständigen Dokumentation und – sofern erforderlich – zur Planung und Begleitung geeigneter Maßnahmen. So wird Trinkwasserhygiene zu einem verlässlichen, planbaren Bestandteil des Gebäudemanagements.
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