Immobilien-Ratgeber - 04.03.2026
Hinweis: Gesetzeslage nicht final. Die Bundesregierung arbeitet derzeit an einer Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Was lange als „Heizungsgesetz“ für Diskussionen sorgte, soll künftig unter dem neuen Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) geführt werden. Damit verbindet die Politik folgenden Anspruch: mehr Technologieoffenheit, weniger Detailvorgaben und mehr Planbarkeit für Eigentümer.
Für Vermieter stellt sich die Frage: Was bedeutet das Gebäudemodernisierungsgesetz konkret für meine Modernisierungspläne, meinen Heizungstausch oder bestehende Anlagen?
Der folgende Überblick fasst den aktuellen Stand (Anfang März 2026) zusammen und zeigt, welche Entwicklungen wahrscheinlich sind und welche noch völlig offen.
Mit der für 1. Juli 2026 geplanten Einführung des Gebäudemodernisierungsgesetz will die Bundesregierung verhindern, dass die bisherige 65 %Pflicht beim Heizungsaustausch greift. Ohne neues Gesetz würde diese Vorgabe in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zum selben Stichtag aktiv werden - ein Szenario, das die Politik vermeiden möchte.
Parallel zwingt die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) Deutschland zum Handeln. Neubauten sollen künftig schrittweise zu Nullemissionsgebäuden werden - zunächst Nichtwohngebäude ab 2028, dann Wohngebäude ab 2030. Damit ändern sich die Anforderungen an neue Gebäude grundlegend.
Für Vermieter ergeben sich aus den folgenden Eckpunkten zwei Botschaften: mehr Flexibilität, aber auch neue Unsicherheiten. Die Technologieoffenheit kann den Heizungstausch erleichtern, gleichzeitig können Bio-Anforderungen und EU-Normen künftige Investitionen komplexer machen.
Die Novelle soll das bisherige GEG vollständig ablösen und künftig als Gebäudemodernisierungsgesetz firmieren. Hintergrund ist der Wunsch nach einem moderneren, technologieoffeneren Regelwerk.
Die bisherige Verpflichtung, neue Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien zu betreiben, soll entfallen — sowohl im Bestand als auch im Neubau. Für Vermieter kann das mehr Freiheit bei der Wahl des Heizungssystems bedeuten.
Anstelle der 65-Prozent-Regel werden im Neubau künftig die EPBD Vorgaben maßgeblich sein:
Übergangsregeln sind geplant, aber noch nicht konkretisiert.
Alle derzeitigen Betriebsverbote sollen gestrichen werden — Gas und Ölheizungen dürfen weiterhin betrieben werden. Ob auch das Verbot für über 30 Jahre alte Anlagen entfällt, ist aktuell unklar.
Gas- und Ölheizungen sollen weiter zulässig bleiben. Allerdings gilt ab 1. Januar 2029 ein verpflichtender Anteil biogener Brennstoffe von mindestens 10 %, der bis 2040 stufenweise ansteigen soll. Details zur „BioTreppe“ fehlen noch.
Biogene Brennstoffe sollen künftig nicht mehr dem CO₂-Preis unterliegen. Das wirkt sich auf das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz aus und wird entsprechende Anpassungen in der Heizkostenabrechnung nach sich ziehen.
Kabinettsbeschluss der Entwürfe: bis Ostern 2026
Ziel für das Inkrafttreten: 1. Juli 2026
Der vorliegende Artikel beschreibt den Stand vom 3. März 2026. Alle Inhalte basieren auf öffentlich bekannten Eckpunkten und politischen Ankündigungen. Das GMG ist noch nicht verabschiedet; Änderungen können jederzeit erfolgen.
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