Eigener Garagenmietvertrag: Warum sich das für Vermieter lohnt

Warum ein separater Vertrag sinnvoll ist

Die Nutzung von Garage oder Stellplatz lässt sich theoretisch auch im Wohnungsmietvertrag regeln, aber es lohnt sich oft, einen eigenen Vertrag aufzusetzen. Denn für Garagen und Stellplätze gelten nicht dieselben mietrechtlichen Regeln wie für Wohnraum. Das bringt Vermieterinnen und Vermieter rechtliche Vorteile und mehr Spielraum bei Gestaltung, Preis und Kündigung.

Die Vorteile eines Garagenmietvertrags für Vermieterinnen und Vermieter

• Eigenständige Kündigung: Sie können den Vertrag unabhängig vom Wohnungsmietvertrag kündigen, ohne Angabe von Gründen, nur unter Einhaltung der Kündigungsfrist.

• Kein Mieterschutz wie beim Wohnraum: Für Garagen oder Stellplätze gelten nicht die strengen Vorgaben des Wohnungsmietrechts, etwa bei Kündigung, Nebenkosten oder Nutzung.

• Flexible Mietpreisanpassung: Die Miete kann unabhängig von der Wohnungsmiete erhöht werden. Eine Mietpreisbremse gilt nicht. Ohne Vereinbarung zur Mieterhöhung ist eine Anpassung über eine Änderungskündigung möglich.

• Freie Vertragsgestaltung: Sie haben deutlich mehr Spielraum bei den Inhalten des Vertrags als beim Wohnraum. 

• Vermietung an andere Personen möglich: Sie müssen nicht an die Person vermieten, die auch die Wohnung mietet, was Ihnen zusätzliche Optionen eröffnet.

Nachteile eines Garagenmietvertrags für Vermieterinnen und Vermieter

Ein Punkt sollte bei der Entscheidung für einen separaten Vertrag beachtet werden: Auch die Mieterin oder der Mieter kann unabhängig vom Wohnungsmietvertrag kündigen. Das kann dann nachteilig sein, wenn leicht ein anderer Stellplatz gefunden wird oder kein Bedarf mehr besteht. 

In städtischen Lagen mit knappem Parkraum ist das meist unproblematisch. In anderen Gegenden kann es schwieriger sein, eine neue Mietpartei zu finden. Dann kann es sinnvoller sein, die Garage oder den Stellplatz direkt im Wohnungsmietvertrag zu regeln. Eine Teilkündigung ist dann nicht mehr möglich. 

So schließen Sie einen eigenständigen Vertrag

Bei der Vertragsgestaltung sollten Sie darauf achten, dass deutlich wird: Sie schließen hier ein eigenständiges Mietverhältnis, das unabhängig vom Wohnungsmietvertrag besteht und von beiden Seiten unabhängig von den Wohnräumen gekündigt werden kann. Tatsächlich sollte dies aufgrund einschlägiger BGH-Rechtsprechung explizit erwähnt werden. Nutzen Sie gerne unsere Formulierungsempfehlung:

„Zwischen den Parteien besteht außerdem ein Wohnraummietverhältnis über ________. Der Wohnraummietvertrag und dieser Garagenmietvertrag bilden keine rechtliche Einheit. Es handelt sich um zwei separate Verträge, die insbesondere unabhängig voneinander gekündigt werden können.“

Kündigung separat regeln

Am wichtigsten ist die vertragliche Regelung über die Kündigung. Hier führen Sie an, dass der Vertrag von beiden Seiten ohne Angabe von Gründen mit einer bestimmten Frist – üblich sind drei Monate – gekündigt werden kann. Möglich ist auch, zunächst eine feste Mietzeit, etwa ein Jahr, zu vereinbaren. Danach kann mit Frist gekündigt werden. Einen Befristungsgrund müssen Sie nicht angeben, da das Wohnungsmietrecht nicht gilt.

Mietobjekt eindeutig bezeichnen

Bezeichnen Sie das Mietobjekt unabhängig von der Wohnung mit Adresse, Standort und gegebenenfalls der Stellplatznummer. Eine räumliche Trennung von Wohnung und Garage auf unterschiedlichen Grundstücken ist ein starkes Argument für ein eigenständiges Mietverhältnis, aber keine Voraussetzung.

Eigene Vereinbarungen treffen

Treffen Sie eigene Regelungen zu Nebenkosten (oft als Pauschale), zu Pflichten der Mietenden und Vermietenden, zur Nutzung und zur Kaution, unabhängig vom Wohnungsmietvertrag.

Verträge physisch trennen

Halten Sie die Verträge physisch voneinander getrennt. Auch wenn es praktisch erscheint, sollten Sie Wohnraummietvertrag und Garagenmietvertrag nicht zusammenheften.

Das Mietobjekt muss zweifelsfrei und präzise bezeichnet werden. Auch die Vertragsparteien sind mit Namen und Adresse zu nennen. Darüber hinaus sollten folgende Inhalte enthalten sein: 

• Regelungen zur Kündigung: Beidseitig ohne Angabe von Gründen kündbar, mit festgelegter Kündigungsfrist 
• Zweckbestimmung: Zum Beispiel „Abstellplatz für einen PKW“
• Miethöhe, Fälligkeit und Mietstruktur: Üblich ist eine Bruttomiete oder eine Betriebskostenpauschale, in beiden Fällen entfällt die jährliche Abrechnung 
• Ausstattung der Garage: Zum Beispiel funkgesteuertes Garagentor oder Geräte 
• Schlüsselregelung: Anzahl und Übergabe der Schlüssel 
• Pflichten der Mietenden: Schritttempo bei Zu- und Abfahrt, Verbot von Reparaturen oder offenem Feuer 
• Untermiete: Empfehlung, hierzu eine Regelung aufzunehmen 

Beide Parteien sollten den Vertrag eigenhändig unterschreiben und jeweils eine Ausfertigung erhalten. 

Unser Mustervertrag zum Download 

Wir haben für Sie einen Mustervertrag erstellt, den Sie als Grundlage für Ihre Vermietung nutzen können. 
Hinweis: Der Vertrag ist als Orientierungshilfe gedacht und sollte an Ihre konkrete Vermietungssituation angepasst werden.