Die Modernisierung der Heizung

Heizungsmodernisierung: Was Vermieter beachten müssen

In den kommenden Jahren kann es dazu kommen, dass viele Heizungsanlagen erneuert werden - nicht zuletzt auch wegen der verpflichtenden Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Modernisierungen müssen von Mietenden grundsätzlich geduldet werden. Und bei energetischen Maßnahmen, die zu einer Einsparung von Endenergie führen, ist das Recht auf Mietminderung für drei Monate ausgesetzt (§ 536 Abs. 1a BGB). Doch unter welchen Voraussetzungen gilt der Einbau einer neuen Heizung als Modernisierung und wann können die Kosten auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden?

Energieeinsparung nach § 555b Nr. 1 und 1a BGB

Schon bisher galt und gilt auch weiter, dass der Einbau einer neuen Heizung dann eine energetische Modernisierung ist, wenn sie nachhaltig Heizenergie einspart – unabhängig davon, ob erneuerbare Energien genutzt werden. Entscheidend ist, dass die Maßnahme zu einer dauerhaften Reduzierung des Endenergieverbrauchs führt (§ 555b Nr. 1). 

Für die Modernisierung von Heizungsanlagen wurde der neue Tatbestand des § 555b Nr. 1a ergänzt. Darin heißt es, dass bauliche Veränderungen durch die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden, Modernisierungsmaßnahmen sind.

Beispiele:

• Austausch einer alten Gasheizung durch ein effizientes Brennwertgerät

• Einbau einer Wärmepumpe mit gutem Wirkungsgrad

• Einbau eines modernen Pufferspeichersystems 

Gemäß dem GEG umfasst die energetische Modernisierung Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden. Dabei ist es unerheblich, welcher Energieträger verwendet wird, solange er nach dem Gebäudeenergiegesetz zulässig ist und der Energieverbrauch in der Immobilie verringert wird. Der Austausch der Heizung ist bei dieser Modernisierungsmaßnahme nur eine Möglichkeit. Eine Reduzierung des Verbrauchs kann z. B. auch durch eine Außenwärmedämmung des Gebäudes erreicht werden. Diese energetischen Modernisierungsmaßnahme in einem Mietobjekt sind in der Regel umlagefähig, da die vorgestellten Voraussetzungen dafür erfüllt werden. 

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass diese Informationen bezüglich der Umlagefähigkeit von Modernisierungsmaßnahmen in Mietobjekten allgemeiner Natur sind und nicht als rechtliche Beratung zu verstehen sind. Die rechtliche Situation kann je nach individuellem Fall variieren. Es wird empfohlen, sich bei Fragen zur Umlagefähigkeit von Modernisierungsmaßnahmen in Mietobjekten an einen Rechtsexperten zu wenden, um eine fundierte Beratung zu erhalten, die auf die spezifischen Gegebenheiten Ihres Falles zugeschnitten ist.

Wichtiger Unterschied: Endenergie vs. Primärenergie

Endenergie ist die Energie, die tatsächlich in der Wohnung ankommt – also z. B. Wärme aus dem Heizkörper. Primärenergie berücksichtigt zusätzlich den Aufwand, der bei der Erzeugung, Umwandlung und dem Transport entsteht.

Beispiele:

• Strom aus Kohle hat einen hohen Primärenergiefaktor (z. B. 1,8)

• Holzpellets oder Solarwärme haben deutlich niedrigere Faktoren (bis zu 0) 

Für die energetische Modernisierung im mietrechtlichen Sinne ist jedoch allein die Einsparung von Endenergie entscheidend (§ 555b Nr. 1 BGB), anders gesagt: in der modernisierten Immobilie wird tatsächlich weniger Energie benötigt. Das lässt sich in Kilowattstunden messen und rechnerisch nachweisen. 

Eine Verbesserung der Primärenergiebilanz ist zwar klimapolitisch wünschenswert, führt aber allein noch nicht zu einer umlagefähigen energetischen Modernisierung. Für diese Fälle sieht das Gesetz nach §§ 555b Nr. 2 BGB in Verbindung mit § 555d BGB zwar eine Duldungspflicht des Mieters, aber gerade keine Modernisierungsmieterhöhung vor.

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