Immobilien-Ratgeber - 27.06.2024

Legionellenprüfung: Prüfpflicht und Umlagefähigkeit

Legionellen im Trinkwasser können für den Menschen gefährlich werden. Daher sind die meisten Vermieterinnen und Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, regelmäßig eine Legionellenprüfung durchführen zu lassen. Hier erfahren Sie, wie Sie herausfinden, ob Ihr Gebäude unter die Prüfpflicht fällt und welche Kosten umlagefähig sind!

Was sind Legionellen und warum sind sie gefährlich?

Legionellen sind Stäbchenbakterien, die im Grund- und Oberflächenwasser vorkommen. Da beides zu Trinkwasser aufbereitet wird, gelangen sie so in unsere Leitungen. In geringer Konzentration ist das nicht weiter schlimm. Bei Temperaturen zwischen 25 °C und 45 °C vermehren sich Legionellen allerdings besonders stark. Und dann kann es für den Menschen gefährlich werden. Denn: Legionellen können die Infektionskrankheit Legionellose auslösen. Diese wiederum ruft einerseits das Pontiac-Fieber hervor, aber auch die Legionärskrankheit, die sogar tödlich enden kann. Das passiert, wenn Legionellen etwa beim Duschen über den Wasserdampf eingeatmet werden.

Gefahr durch Unwissenheit und Unterschätzung

Bei vielen Vermieterinnen und Vermietern herrscht Unkenntnis darüber, dass Legionellen auch in Deutschland vorkommen und in Wohngebäuden eine Gesundheitsgefahr darstellen können. Dadurch entsteht bei ihnen ein geringes Risikogefühl dafür, dass ein Legionellenbefall im eigenen Gebäude realistisch ist. Dabei zeigt sich jedoch laut aktuellen Statistiken, dass jede achte Wohnung von Legionellenbefall betroffen ist. Ein weiterer Grund der Unwissenheit besteht darin, dass viele die Verantwortung der Wasserqualität nicht bei sich selbst sehen, sondern bei z.B. örtlichen Wasserversorgern. 

Für Vermieterinnen und Vermieter ist es also wichtig zu wissen, dass Legionellen auch in Deutschland mit einer gewissen Häufigkeit auftreten und sie für die Wasserqualität ihrer Gebäude verantwortlich sind. 

So erkennen Sie Legionellen

Legionellen haben einen durchschnittlichen Durchmesser von lediglich 0,5-0,8µm. Das entspricht gerade einmal 0,0005 bis 0,0008 Millimetern. Kein Wunder, dass die kleinen Stäbchenbakterien mit bloßem Auge nicht erkennbar sind. Um zuverlässig Auskunft darüber zu erhalten, ob sich Legionellen im Trinkwasser befinden, muss eine professionelle Legionellenprüfung durchgeführt werden. Erst im Labor stellt sich ein möglicher Befall heraus. Sollten Ihre Mieterinnen und Mieter entsprechende Krankheitsbilder zeigen, sollten Sie also dringend eine Legionellenprüfung vornehmen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind Sie dazu sogar gesetzlich verpflichtet.

Pflicht zur Legionellenprüfung: Das müssen Sie wissen

Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) schreibt für bestimmte Gebäude eine verpflichtende Legionellenprüfung vor. Diese muss alle drei Jahre durchgeführt werden. 

Aber wie finden Sie nun heraus, ob Ihre Immobilie unter diese Prüfpflicht fällt? Anhand folgender Kriterien:

  • Ihre Immobilie verfügt über drei oder mehr Wohnungen.
  • Mindestens eine Wohnung ist vermietet.
  • Eine zentrale Trinkwassererwärmung ist vorhanden.
  • Es befinden sich mehr als 400 Liter Speichervolumen und/oder mehr als drei Liter Leitungsinhalt zwischen Trinkwassererwärmer und letzter Entnahmestelle.

Alle Punkte treffen zu? Dann ist Ihr Gebäude sehr wahrscheinlich prüfpflichtig. 

Bitte beachten Sie: Eine Legionellenprüfung kann nur von akkreditierten Dienstleistern vorgenommen werden. Denn nur so kann die hohe Untersuchungsqualität aufrechterhalten werden.

Legionellenprüfung: Diese Kosten sind umlagefähig

Welche Kosten als Betriebskosten gelten, legen das Bürgerliche Gesetzbuch sowie die Betriebskostenverordnung fest. Umlagefähig sind diejenigen Kosten, die Eigentümerinnen und Eigentümern durch den Betrieb und Besitz ihrer Wohnung laufend entstehen. 

Die gute Nachricht für Sie: Die Kosten der Legionellenprüfung können Sie damit in vielen Fällen auf Ihre Mieterinnen und Mieter umlegen. Wiederkehrende Kosten sind entweder als sonstige Betriebskosten oder im Rahmen der Heizkostenabrechnung umlagefähig. Bitte beachten Sie dabei unbedingt, dass Sie die vorgeschriebene Pflicht zur Legionellenprüfung einhalten müssen, um die Kosten umlegen zu können. Lassen Sie – trotz Pflicht – keine Prüfung durchführen und es tritt ein Befall auf, müssen Sie alle Kosten selbst tragen. 

Und diese Kosten für die Legionellenprüfung sind nicht umlagefähig

Gibt es hingegen einen Legionellenbefall in Ihrem Gebäude, den Sie beseitigen müssen oder es steht eine Sanierung an, gilt dies als Instandhaltung. Die Kosten dafür sind daher nicht umlagefähig.

Die Legionellenprüfung mit Techem

Bisher war es für Sie als Vermieterin oder Vermieter eine recht komplexe Angelegenheit, herauszufinden, ob Ihr Gebäude prüfpflichtig ist. Denn dafür mussten Sie genau wissen, wie viele Stränge die einzelnen Wohnungen haben. Mit unserem Online-Rechner finden Sie in wenigen Klicks heraus, ob Ihr Gebäude unter die Prüfpflicht fällt – wir brauchen dafür nur drei einfache Angaben von Ihnen.  Probieren Sie es direkt mal aus!


 

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