Modernisierung: Wie Sie Ihre Mieterinnen und Mieter informieren

Was muss Ihr Ankündigungsschreiben enthalten?

Eine Modernisierung müssen Sie rechtzeitig vorher ankündigen, nämlich mindestens drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten. Diese Ankündigung muss in Textform geschehen. Das heißt, die Ankündigung ist auch per E-Mail möglich und muss nicht unterschrieben werden. Was Sie jedoch mitteilen müssen: von wem die Nachricht stammt, also Ihren Namen und Ihre Adresse. 

Inhaltlich muss Ihre Ankündigung die folgenden Informationen enthalten: 

• Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme 
• Voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme 
• Wenn Sie später nach § 559 oder § 559c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Miete erhöhen wollen: den voraussichtlichen Betrag der Mieterhöhung 
• Verändern sich die Betriebskosten, müssen Sie auch hier die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten mitteilen. 
• Wollen Sie später die Miete nach dem „vereinfachten Verfahren“ gemäß § 559c BGB erhöhen, müssen Sie das bereits in Ihrem Ankündigungsschreiben mitteilen. 
• Weisen Sie darauf hin, in welcher Form und mit welcher Frist Ihre Mieterin oder Ihr Mieter der Modernisierung widersprechen kann, wenn die Maßnahme für sie/ihn eine „unzumutbare Härte“ bedeutet. 

Gesetzlich geregelt ist das alles in § 555c BGB. Auf diesen Paragraphen können Sie sich in Ihrem Schreiben beziehen, müssen es aber nicht tun. 

Ist eine Modernisierung umlagefähig? - Unverbindliches Beispiel für ein Ankündigungsschreiben 

Hier ist ein Beispielschreiben, in dem es um die energetische Sanierung der Fenster geht. Dieses Schreiben ist nur als Beispiel gedacht. Sie müssen es selbstverständlich anpassen und rechtlich prüfen lassen. 

Ankündigung einer energetischen Sanierung 

Hier ist ein Beispielschreiben*, in dem es um die energetische Sanierung der Fenster geht. Dieses Schreiben ist nur als Beispiel gedacht. Sie müssen es selbstverständlich anpassen und rechtlich prüfen lassen. 

Sehr geehrte Mietende, 

heute möchte ich Sie über anstehende Modernisierungsarbeiten in Ihrer Mietwohnung informieren. Konkret ist eine energetische Sanierung geplant, nämlich den Austausch der alten unzureichend isolierten Fenster. Diese Maßnahme ist notwendig, um die Energiebilanz des Gebäudes zu verbessern und den Energieverbrauch langfristig zu reduzieren. Die neuen Fenster werden die Wärmedämmung deutlich verbessern, für ein angenehmes Raumklima sorgen und die Heizkosten senken. 

Bitte merken Sie sich die folgenden Daten vor: 

• Voraussichtlicher Beginn der Arbeiten: (Datum; mindestens drei Monate, nachdem Ihr Mieter oder Ihre Mieterin das Schreiben bekommen hat) 
• Voraussichtliche Dauer der Arbeiten: (wie viel Zeit werden die Arbeiten schätzungsweise in Anspruch nehmen; das weiß der Handwerksbetrieb) 
• Voraussichtliche Arbeitszeiten: (keine zwingende Angabe, es ermöglicht, sich besser auf den Termin einzustellen) 

Wir sind bestrebt, die Beeinträchtigungen für Sie auf ein Minimum zu reduzieren. Zugleich bitte ich Sie um Verständnis für mögliche Unannehmlichkeiten während der Bauarbeiten. Vorsorglich weise ich darauf hin, dass bei einer energetischen Sanierung eine Mietminderung für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen ist und für die Maßnahmen eine Duldungspflicht besteht. 

Die Kosten für diese Maßnahme belaufen sich voraussichtlich auf xxx Euro. Davon abzuziehen sind die Kosten für den Erhaltungsaufwand und mögliche Fördermittel. Infolge der Modernisierung ist die Erhöhung der Kaltmiete entsprechend der gesetzlichen Regelungen vorgesehen. 8 % der Kosten können auf die Jahresmiete umgelegt werden. Daraus ergibt sich eine voraussichtliche Mieterhöhung von xxx Euro im Monat. Demgegenüber stehen Einsparungen bei den Heizkosten von schätzungsweise xxx Euro pro Monat. 

Darüber hinaus möchte ich Sie darüber informieren, dass Ihnen nach § 555d Abs. 2 BGB ein Widerspruchsrecht zusteht. Wenn die Maßnahme für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushalts eine unzumutbare Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der anderen (meiner Person und der anderen Hausbewohner) nicht zu rechtfertigen ist und auch schwerer wiegt als die Belange des Energiesparens und des Klimaschutzes, können Sie dagegen Widerspruch einlegen. Diesen Widerspruch müssten Sie im Einzelnen begründen und mir gegenüber bis zum Ablauf des nächsten Monats in Textform erklären. 

Außerdem steht Ihnen nach § 555e BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen. Ihre Kündigung müsste spätestens bis zum Ablauf des nächsten Monats bei mir eingehen. 

Haben Sie Fragen? Oder brauchen Sie weitere Informationen zu der Modernisierung? Dann schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an. 

Mit freundlichen Grüßen 

(Name, Kontaktdaten) 

* Bitte beachten Sie: Techem erbringt keine Rechtsberatung und ist hierzu auch nicht befugt. Das hier dargestellte Beispiel einer schriftlichen Ankündigung für eine Modernisierung hat keinen Anspruch darauf, korrekt und/oder vollständig zu sein. Techem übernimmt für dieses Beispiel und dessen Verwendung keine Verantwortung und empfiehlt diesbezüglich eine individuelle rechtliche Beratung durch die eigene Rechtsanwältin/den eigenen Rechtsanwalt. 

Der Aushang 

Das Ankündigungsschreiben ist Pflicht. Und auch die Fristen müssen Sie einhalten. Andes verhält es sich mit einem Aushang, der bei aufwändigeren Maßnahmen die Bewohnerinnen und Bewohner noch einmal darauf aufmerksam macht, dass in Kürze die Arbeiten beginnen werden. Dazu sind Sie nicht verpflichtet. Doch können Sie hierdurch die Akzeptanz der Arbeiten erhöhen. Vor allem aber haben Sie die Voraussetzungen geschaffen, dass die Maßnahmen reibungslos über die Bühne gehen können. Denn die Ankündigung ist ja nun schon mehr als drei Monate her. Und wenn Sie die Modernisierung wieder in Erinnerung rufen, werden sich die Bewohnerinnen und Bewohner darauf einstellen. 

Der Aushang sollte darüber informieren: 

• um welche Art von Arbeiten es geht
• mit welchen Beeinträchtigungen zu rechnen ist (z. B. Lärm, Dreck, Unterbrechung der Strom-, Gas- oder Wasserversorgung)
• wann die Arbeiten beginnen
• wie lange sie voraussichtlich dauern
• Kontaktdaten: vom Hausmeister, vom Handwerksbetrieb oder von Ihnen selbst 

Das Mieterhöhungsschreiben 

Nach Abschluss der Arbeiten müssen Sie noch auf die Rechnungen warten. Dann können Sie die Miete wegen Modernisierung erhöhen. Auch hier gibt es ein weiteres Widerspruchsrecht, auf das Sie hinweisen müssen. Und der tatsächliche Betrag, um den Sie die Miete erhöhen wollen, darf nicht mehr als 10 % über dem liegen, den Sie in Ihrem Ankündigungsschreiben angegeben haben. Sonst wird die Mieterhöhung erst nach sechs statt nach drei Monaten wirksam. Was Sie sonst noch bei der Mieterhöhung beachten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Kostenklarheit erhalten – mit dem CO₂-Kosten-Rechner

Eine Modernisierung kann helfen, die Energiebilanz Ihres Gebäudes zu verbessern. Das ist nicht nur für Ihre Mieterinnen und Mieter von Vorteil, sondern auch für Sie selbst. Denn seit 2023 müssen sich Vermieterinnen und Vermieter an der CO₂-Abgabe beteiligen. Und die Höhe richtet sich nach der Energiebilanz Ihres Gebäudes. Wenn Sie wissen möchten, welche Kosten auf Sie zukommen, nutzen Sie einfach unseren CO₂-Kosten-Rechner!

* Bitte beachten Sie: Techem erbringt keine Rechtsberatung und ist hierzu auch nicht befugt. Das hier dargestellte Beispiel einer schriftlichen Ankündigung für eine Modernisierung hat keinen Anspruch darauf, korrekt und/oder vollständig zu sein. Techem übernimmt für dieses Beispiel und dessen Verwendung keine Verantwortung und empfiehlt diesbezüglich eine individuelle rechtliche Beratung durch die eigene Rechtsanwältin/den eigenen Rechtsanwalt.