Immobilien-Ratgeber - 26.01.2024
Die Betriebskostenabrechnung können Sie nach dem Abfluss- oder Leistungsprinzip vornehmen. Beim Abflussprinzip ist maßgeblich, wann Sie die Zahlung geleistet haben, also das Geld abgeflossen ist. Beim Leistungsprinzip spielt der Zeitpunkt der Zahlung keine Rolle. Grundsätzlich können Sie zwischen beiden Prinzipien wählen – mit ein paar wichtigen Einschränkungen.
Rechnen Sie nach dem Abflussprinzip ab, gehen Sie die Kontoauszüge Ihres Abrechnungskontos durch. Alle Zahlungen, die Sie im Abrechnungszeitraum geleistet haben (und die umlagefähig sind), können Sie berücksichtigen. Das macht die Berechnung der Kosten sehr viel einfacher. Das Umrechnen der Kosten entfällt.
Nehmen wir an, die Gemeinde erhöht zum 1. September die Müllgebühren. Nach dem Abflussprinzip müssen Sie sich um diesen Stichtag gar nicht kümmern. Sie betrachten nur die Zahlungen. Werden die Gebühren erst einen Monat später abgebucht, so wirkt sich die Erhöhung auch erst einen Monat später aus.
Der Vorteil dieser Methode: Sie ist einfach und transparent. Auch Ihre Mieterin oder Ihr Mieter kann die Abrechnung leichter nachvollziehen. Sie müssen nur die Belege einsehen und können die Kosten unmittelbar zuordnen.
Daher wird meist nach dem Abflussprinzip abgerechnet. Doch gibt es zwei Ausnahmen: Die Kosten für Heizung und Warmwasser müssen nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. So hat es der Bundesgerichtshof bestätigt (Urteil vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11). Die zweite Ausnahme besteht, wenn das Abflussprinzip zu grob ungerechten Ergebnissen führt. Das kann vor allem bei einem Mieterwechsel eine Rolle spielen.
Manchmal werden Rechnungen erst nach Monaten oder sogar Jahren beglichen. Vor allem, wenn die Rechnung strittig war oder es Reklamationen gab. Dann dürfen Sie nicht ohne weiteres die Buchung in Ihre aktuelle Betriebskostenrechnung aufnehmen. Vor allem, wenn sich dadurch eine doppelte Belastung ergibt, Sie also die Gartenarbeiten vom Jahr zuvor und die vom Abrechnungsjahr ansetzen. Das kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter beanstanden.
Beim Leistungsprinzip betrachten Sie, welche Leistungen im Abrechnungszeitraum erbracht wurden. Oder auch welche Verbrauchsmengen angefallen sind. Für diese Leistungen und den Verbrauch müssen Sie die Kosten bestimmen, was manchmal etwas mehr Aufwand erfordert. Bei einer Gebührenerhöhung müssen Sie sich anschauen, ab wann der neue Betrag gilt und entsprechend umrechnen. Den Verbrauch müssen Sie am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums erfassen.
Der Vorteil dieser Methode: Sie ist gerechter. Denn sie ordnet die Leistungen dem Zeitpunkt zu, an dem sie erbracht wurden, und nicht, wann die Rechnung bezahlt wurde. Bei Verbrauchskosten ist der Effekt noch stärker. Da sollte den Ausschlag geben, wann der Verbrauch angefallen ist. Sonst muss womöglich die Nachmieterin für den Verbrauch des Vormieters zahlen – wenn nämlich die Rechnung erst gestellt wird, wenn der Vormieter ausgezogen ist. Nach dem Abflussprinzip müsste die Nachmieterin diese Kosten übernehmen. Das wäre jedoch ungerecht und ließe sich von ihr beanstanden. Hierzu wird teilweise die Ansicht vertreten, dass beim Mieterwechsel grundsätzlich weiterhin eine Leistungsabrechnung notwendig sein soll. Denn der Grundsatz der Umlagegerechtigkeit müsse beachtet werden. Das bedeutet, dass die Kosten sachgerecht auf die beteiligten Mieter anhand der jeweiligen Verursachung zu verteilen sind.
Für alle Vermieterinnen und Vermieter, die unschlüssig sind, ob sie ihre Abrechnung nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip erstellen sollen: Wir haben ein Rechenbeispiel für Sie zusammengefasst. Hier erkennen Sie auf einen Blick, wie Sie die Kosten nach beiden Prinzipien abrechnen!
