Immobilien-Ratgeber - 19.12.2023
Unter allen Nebenkosten nehmen die Heizkosten eine Sonderstellung ein. Sie bilden nicht nur den größten Posten, sondern unterliegen besonderen gesetzlichen Vorgaben. Halten Sie die nicht ein, haben Ihre Mieterinnen und Mieter bestimmte Kürzungsrechte auf die Abrechnung. Hier erfahren Sie alle Details!
Müssen Sie nach der Heizkostenverordnung (HKVO) abrechnen? Dann sind Sie verpflichtet, zwischen 50 und 70 % der gesamten Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Sofern eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage vorliegt, gilt das auch für die Warmwasserkosten.
Rechnen Sie in diesem Fall nicht verbrauchsabhängig ab, darf Ihre Mieterin oder Ihr Mieter den Betrag, den sie für Heizkosten und Warmwasser zahlen sollen, um 15 % kürzen. So steht es in § 12 Abs. 1 der HKVO.
Zu beachten ist, dass es sich um ein Kürzungsrecht handelt, welches die Nutzerinnen und Nutzer aktiv in Anspruch nehmen und gegenüber der Vermieterin oder dem Vermieter geltend machen müssen. Sowohl der Verbrauchs- als auch der Grundkostenanteil der Heiz- und/oder Warmwasserkosten kann dabei gekürzt werden.
Lassen Sie nach dem 1. Dezember 2021 neue Erfassungsgeräte einbauen, müssen die fernablesbar sein. So verlangt es die aktuelle Heizkostenverordnung. Ist ein einzelnes Gerät defekt, dürfen Sie das ausnahmsweise noch mit der alten Technologie austauschen lassen, wenn das Gerät Teil eines Gesamtsystems ist und dieses Gesamtsystem zum Zeitpunkt des Ersatzes nicht fernablesbar ist. Bis Ende 2026 müssen Sie dann aber komplett auf fernablesbare Erfassungsgeräte umgerüstet haben. Bis Ende 2031 müssen sämtliche Erfassungsgeräte interoperabel sein und an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können.
Doch schon jetzt gilt: Haben Sie nach dem 1. Dezember 2021 nicht fernablesbare Erfassungsgeräte einbauen lassen, obwohl Sie dazu verpflichtet wären, darf Ihre Mieterin oder Mieter den eigenen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen.
Die Umstellung auf die neuen fernablesbaren Erfassungsgeräte bringt es mit sich, dass Sie Ihren Mieterinnen und Mieter monatlich die Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitteilen müssen. Dabei handelt es sich um eine gesetzliche Pflicht. Und der können Sie sich nicht dadurch entziehen, dass Sie mit Ihren Mieterinnen und Mietern eine Vereinbarung schließen, in der sie erklären, dass sie auf die monatlichen Informationen verzichten. Kommen Sie Ihrer Informationspflicht nicht nach, darf der Anteil an den Heizkosten ein weiteres Mal um 3 % gekürzt werden. Dieses Kürzungsrecht besteht auch, wenn Ihre Informationen nicht vollständig sind oder Sie diese verspätet zur Verfügung stellen.
Halten Sie zwei oder alle drei Vorgaben nicht ein, kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Prozentsätze einfach addieren. Ohne fernablesbare Zähler und ohne monatliche Verbrauchsinformationen beträgt das Kürzungsrecht (3 + 3=) 6 %. Haben Sie außerdem nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, sind es 21 % (3 + 3 + 15).
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