Immobilien-Ratgeber - 17.11.2023
Eine Pauschale ist bequem und unkompliziert. Denn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter weiß von vorherein, was an Nebenkosten zu zahlen ist. Doch gibt es auch einige Nachteile, die vor allem auf lange Sicht zum Tragen kommen. Hier erfahren Sie, ob sich eine Nebenkostenpauschale wirklich für Sie lohnt – oder ob Vorauszahlungen doch die geeignetere Variante sind.
Nach § 556 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) steht es Ihnen frei, die Zahlung der Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung (mit jährlicher Abrechnung) zu vereinbaren. Auch Mischformen sind zulässig und recht beliebt: Über einen Teil der Nebenkosten wird abgerechnet, für den Rest (in der Regel die „kleinen Nebenkosten“) erheben Sie eine Pauschale. Dabei ist Folgendes zu beachten:
Kurzer Hinweis: In diesem Text verwenden wir die Begriffe „Nebenkosten“ und „Betriebskosten“. Sie bezeichnen ein und dasselbe. „Nebenkosten“ hat sich jedoch im alltäglichen Sprachgebrauch stärker durchgesetzt.
Bei den Nebenkosten ist zu unterscheiden zwischen Fixkosten, die von vornherein feststehen (z. B. städtische Gebühren, Kosten für Hausmeister, Gartenpflege), und den verbrauchsabhängigen Kosten, die vom Verhalten Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters abhängen (z. B. Wasser und Strom).
Verbrauchsabhängige Kosten sind für eine Pauschale ungeeignet. Denn eine Pauschale würde zur Verschwendung einladen und sparsamen Umgang mit den Ressourcen bestrafen.
Dann gibt es aber noch die gemeinschaftlichen Verbrauchskosten: die Beleuchtung im Treppenhaus, im Keller oder in der Garage, das Wasser für die Treppenreinigung oder die Gartenpflanzen. Die können Sie schon eher als Pauschale abrechnen. Vor allem, wenn die Kosten überschaubar sind
Die geeignetsten Kandidaten sind jedoch die fixen, kleinen Nebenkosten: der Anteil an den Hausmeisterkosten, die Treppenreinigung, der Winterdienst, die Müllabfuhr, der Schornsteinfeger, Versicherungen und manches mehr.
Innerhalb einer Nebenkostenart dürfen Sie nicht ohne Weiteres wechseln. War zum Beispiel die Treppenreinigung bisher in der Nebenkostenpauschale enthalten, dürfen Sie die nicht plötzlich in Ihre jährliche Nebenkostenabrechnung aufnehmen.
Allerdings gibt es zwei Ausnahmen: Wenn Sie mit Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter eine einvernehmliche Vereinbarung treffen. Oder wenn die neue Methode gerechter ist (z. B. weil sie den Verbrauch genauer erfasst). Das geht aber erst nach Ankündigung und gilt erst für die nächste Abrechnungsperiode. Da aber eine Pauschale niemals gerechter ist, können Sie einseitig nur von Pauschale auf Vorauszahlung umstellen – und nicht umgekehrt. Bleibt also nur die einvernehmliche Vereinbarung.
Aber Achtung: So komfortabel die Nebenkostenpauschale in Teilen erscheinen mag, die Bequemlichkeit hat ihren Preis. Besonders nachteilig wirkt sich die Nebenkostenpauschale aus, wenn das Mietverhältnis längere Zeit besteht. Die Nebenkosten steigen im Laufe der Jahre. Auch, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben, dass Sie die Pauschale anheben dürfen: Das Verfahren ist umständlich und erfasst die gestiegenen Kosten immer nur rückwirkend. Sie hinken den gestiegenen Kosten immer hinterher. Daher kommt eine Nebenkostenpauschale vor allem für kleine Mietverhältnisse infrage, die nur für begrenzte Zeit geschlossen werden.
Die Nebenkostenpauschale hat einen Vorteil: Sie müssen keine Betriebskostenabrechnung erstellen. Jedoch müssen Heizung und Warmwasser bekanntlich verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Somit müssen Sie in jedem Fall eine Heizkostenabrechnung anfertigen. Ganz kommen Sie also um die Angelegenheit ohnehin nicht herum.
Zudem sind die Kosten für die Pauschale häufig schwierig einzuschätzen. Somit bleibt stets das Risiko, dass Sie am Ende draufzahlen.
Außerdem gibt eine Nebenkostenpauschale den Mieterinnen und Mietern keinen Anreiz, sparsam mit Ressourcen wie etwa Strom umzugehen. Da dies bereits über die Pauschale abgegolten ist, kann es zu einem deutlichen Verbrauchsanstieg kommen. Dies könnte sich wiederum negativ auf die Energiebilanz Ihres Gebäudes auswirken und wäre für Sie nachteilig in puncto CO2-Umlage.
