Immobilien-Ratgeber - 30.06.2023
Es kann vorkommen, dass Sie den Wasserbrauch nicht so abrechnen können, wie es eigentlich geplant war – nämlich nach den Zählerständen. Messgeräte können ausfallen oder auch beschädigt werden. Außerdem dürfen Sie nicht einfach nach dem Zählerstand abrechnen, wenn es einen Wasserrohrbruch gegeben hat. Doch wie rechnen Sie dann ab? Erfahren Sie es hier!
Bei Kaltwasserzählern gilt die folgende Regelung: Ist der Wasserzähler defekt oder die Eichfrist abgelaufen, so rechnen Sie den Wasserverbrauch gemäß § 556a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nach der Größe der Wohnfläche ab. Darüber hinaus kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Kosten um 15 % kürzen – weil Sie nicht nach dem Verbrauch abrechnen können (LG Berlin vom 11.11.2011, Az. 63 S 149/11).
Dabei ist es die Mieterin oder der Mieter, die nachweisen muss, dass der Zähler defekt ist. Denn bei geeichten Zählern wird erst einmal unterstellt, dass sie den Verbrauch korrekt erfassen. Ist jedoch die Eichfrist abgelaufen, darf der Zähler nicht mehr herangezogen werden. Folge: Abrechnung nach Wohnfläche, 15 % Kürzungsrecht.
Anders sieht die Sache aus, wenn Mieterinnen oder Mieter den Zähler beschädigt haben. Dann müssen sie nicht nur das Gerät ersetzen, sondern auch die Abrechnung ohne Abschläge hinnehmen. Machen andere Mieterinnen und Mieter von ihrem Kürzungsrecht Gebrauch, können Sie das als Schadenersatz geltend machen.
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Die Warmwasserabrechnung fällt meist unter die Heizkostenverordnung. Und die sieht nach § 9a Abs. 1 vor: Sie dürfen die Verbrauchskosten schätzen. Und zwar nach einem von drei Verfahren:
So eine Schätzung ist allerdings nur ausnahmsweise zulässig. Das heißt, im Folgejahr darf sie sich nicht wiederholen. Ihre Schätzung auf der Grundlage einer vorangegangenen Schätzung ist nicht zulässig.
Und noch etwas: Wenn die Schätzungen mehr als ein Viertel der gesamten Wohnfläche im Haus betreffen, kann nicht mehr von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung die Rede sein. Sie rechnen nach der Wohnfläche ab – und die Mieterinnen und Mieter dürfen um 15 % kürzen. Bei einer ordnungsgemäßen Schätzung gibt es kein Kürzungsrecht.
Bei einem Wasserrohrbruch kommt es darauf an: Wird das ausgetretene Wasser überhaupt vom Wasserzähler erfasst? Ist das der Fall, dann können Sie diese Wassermenge nicht als Verbrauch abrechnen. Je nach Art und Ausmaß des Schadens müssen Sie die Menge entsprechend herunterrechnen.
