Immobilien-Ratgeber - 30.06.2022
Im allgemeinen Sprachgebrauch haben Eigentum und Besitz die gleiche Bedeutung. Doch juristisch gibt es da feine, aber weitreichende Unterschiede. Und die haben gerade für das Mietverhältnis große Bedeutung. Wir erklären den Unterschied.
Die Unterscheidung zwischen Eigentum und Besitz kannten schon die alten Römer. Damals wie heute ging es um Folgendes: Wenn etwas Ihr Eigentum ist, dann haben Sie die Rechte an der Sache. Sie können in weiten Teilen bestimmen, was damit geschieht. Ist etwas in Ihrem Besitz, so bedeutet das nur, dass Sie Zugriff auf die Sache haben.
Bei vielen Objekten sind Sie sowohl Eigentümerin oder Eigentümer und Besitzerin oder Besitzer. Doch sobald Sie etwas anderen überlassen, ist es nicht mehr in Ihrem Besitz. Es bleibt aber Ihr Eigentum – wenn Sie es nicht verkaufen oder verschenken. Genau das kennzeichnet das Mietverhältnis:
Wer die Wohnung vermietet, ist in aller Regel die Eigentümerin oder der Eigentümer.
Wer die Wohnung mietet, ist in aller Regel die Besitzerin oder der Besitzer.
Die Wohnung ist zwar Ihr Eigentum. Sie haben umfassende Rechte daran, können sie verkaufen und entscheiden in bestimmten Grenzen über die Umgestaltung. Sie entscheiden, ob neue Fenster eingebaut werden oder die Heizung erneuert wird. Zwar kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter dem aus bestimmten Gründen (z. B. Unzumutbarkeit der Arbeiten, soziale Härte) widersprechen. Das ändert aber nichts daran, dass Sie für solche Entscheidungen zuständig sind – und nicht die Mietparteien.
Die Wohnung ist jedoch in Besitz Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters. Diese Personen haben unmittelbaren Zugriff auf die Sache – und Sie nicht. Das Grundrecht der „Unverletzlichkeit der eigenen Wohnung“ bezieht sich auf den Besitz und nicht auf das Eigentum. Daher dürfen Sie nur mit Zustimmung der Mietparteien die Wohnung betreten, die Ihr Eigentum ist.
Darüber hinaus gestattet das Mietrecht Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter, die Wohnung nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Allerdings nur in einem bestimmten Rahmen. In den meisten Fällen müssen sie Sie vorher fragen und Sie erst Ihre Zustimmung geben. Sogar wenn die Mieterin oder der Mieter einen Anspruch auf die betreffende Maßnahme hat, Sie Ihre Zustimmung also gar nicht verweigern dürften. Tun Sie es dennoch, kann sich die Mieterin oder der Mieter nicht einfach darüber hinwegsetzen, sondern muss Sie verklagen. Und noch etwas: Alle Maßnahmen müssen wieder rückbaubar sein – sofern Sie das verlangen.
Auch die Kündigung wegen Eigenbedarf leitet sich daraus ab, dass die Wohnung Ihr Eigentum ist und Sie sie deshalb wieder in Besitz nehmen dürfen – für sich selbst oder Angehörige Ihres Haushalts.
