Immobilien Ratgeber - 30.05.2022
Wie viel Sinn macht es, wichtige Dokumente wie die Hausordnung oder den Energieausweis zum Bestandteil des Mietvertrags zu machen? Dahinter steckt der Wunsch, diesen Schriftstücken mehr Gewicht zu geben. Doch in den meisten Fällen kann von solchen Ergänzungen nur abgeraten werden. Erfahren Sie hier, warum das so ist!
Die beliebteste Ergänzung zum Mietvertrag ist die Hausordnung. Der Mieterin oder dem Mieter soll verdeutlicht werden: Die Regelungen sind ernst zu nehmen. Wer dagegen verstößt, muss mit Konsequenzen rechnen. Denn das ist nicht nur ein Verstoß gegen die Hausordnung, sondern auch gegen den Mietvertrag. Von ferne drohen Abmahnung und Kündigung.
Der Effekt dürfte allerdings eher psychologisch als juristisch wirken. Denn für die Gültigkeit der Hausordnung spielt es keine Rolle, ob sie Bestandteil des Mietvertrags ist. Vielmehr kommt es auf die Regelungen selbst an. Die dürfen nämlich nicht willkürlich sein und Mieterin oder Mieter unverhältnismäßig stark einschränken. Zum Beispiel: Kein Besuch nach 22 Uhr. Oder Ausdehnung der gesetzlichen Ruhezeiten. Solche Regelungen sind unwirksam – egal, ob sie nur in der Hausordnung auftauchen oder auch im Mietvertrag.
Zugleich ist ein Verstoß gegen die Hausordnung durchaus ein Grund, die Mieterin oder den Mieter aufzufordern, das zu unterlassen – und in schweren Fällen auch abzumahnen oder gar zu kündigen.
Darüber hinaus handeln Sie sich einen schwerwiegenden Nachteil ein: Machen Sie die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrags, lässt sie sich nicht mehr ohne Weiteres ändern. Die Regelungen sind ja mietvertraglich festgeschrieben. Um sie anzupassen, bräuchten Sie die ausdrückliche Zustimmung Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters.
Das kann vor allem dann ein Problem werden, wenn Sie auf eine veränderte Lage reagieren wollen. Wie beispielsweise bei Corona. Wollen Sie in der Hausordnung festschreiben, dass sich nur eine Person oder eine zusammengehörige Personengruppe im Aufzug aufhalten darf oder dass in bestimmten Gemeinschaftsräumen wie im Waschkeller FFP2-Masken getragen werden müssen? Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, könnte das schwierig werden.
Nach Abschluss des Mietvertrags müssen Sie Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter unverzüglich eine Kopie des Energieausweises übergeben. Manche halten es für eine gute Idee, das Dokument zum Mietvertrag hinzuzufügen und zum Bestandteil zu erklären. Das ist jedoch nicht sinnvoll.
Der Energieausweis informiert über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Und es gibt Anregungen für die energetische Sanierung. Machen Sie ihn zum Bestandteil des Mietvertrags, könnte daraus der Anspruch abgeleitet werden, dass die dort genannten Werte auch eingehalten werden. Ebenso ist es denkbar, dass Ihre Mieterinnen und Mieter die Anregungen für die energetische Sanierung als Zusicherung verstehen, diese Maßnahmen auch durchzuführen.
Den Energieausweis benötigen Sie natürlich dennoch für Ihre Immobilie. Techem stellt ihn sehr gerne für Sie aus! Alle Details!
