Die fristlose Kündigung: Gründe und Wissenswertes

Eine fristlose Kündigung kommt nur bei schweren Verstößen gegen den Mietvertrag in Frage. Und selbst dann soll die Seite, die sich den Verstoß hat zuschulden kommen lassen, nach Möglichkeit noch eine Chance bekommen. § 543 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sieht vor, dass eine fristlose Kündigung erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist. Oder aber wenn Sie eine Frist setzen, bis zu der ein bestimmter Missstand behoben wird.

Allerdings nennt das Gesetz auch drei Ausnahmen, bei denen Sie sofort fristlos kündigen dürfen: 

• Eine Frist oder eine Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg. Zum Beispiel weil die Gegenseite gar nicht in der Lage ist, den Mangel zu beheben.
• Auch wenn die Interessen der Gegenseite dagegen abgewogen werden, ist die sofortige Kündigung gerechtfertigt.
• Die Mieterin oder der Mieter ist mit einem erheblichen Betrag der Miete in Verzug. Näheres erfahren Sie hier. 

Zum dritten Punkt ist noch zu ergänzen, dass Sie ebenfalls ohne Abmahnung fristlos kündigen können, wenn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter mit der Zahlung der Kaution mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Diese Regelung findet sich in § 569 Abs. 2a BGB.

Zu den wichtigsten Pflichten Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters gehört es, sorgsam mit Ihrem Eigentum umzugehen. Dazu gehört, die Wohnräume ausreichend zu heizen, um Schäden durch Frost oder Schimmelbildung zu vermeiden. Ebenso ist es eine massive Pflichtverletzung, die Einrichtung zu beschädigen oder verwahrlosen zu lassen. Übermäßige Tierhaltung gehört ebenfalls in diesen Bereich. Oder Verstöße gegen den Brandschutz (z. B. abgestellte Möbel im Treppenhaus). In solchen Fällen müssen Sie in aller Regel vorher abmahnen. Sie sollten verlangen, dass das Problem bis zu einer angemessenen Frist behoben wird. Wenn das nicht geschieht, können Sie fristlos kündigen.

Auch ein bestimmtes Verhalten kann dazu führen, dass es nicht mehr zumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Wer massiv den Hausfrieden stört, andere Bewohnerinnen und Bewohner schikaniert, wer handgreiflich wird oder beleidigend, wer das Vertrauen massiv verletzt, wer heimlich untervermietet, dem können Sie fristlos kündigen. 

Dabei steht das Recht, fristlos zu kündigen, auch Ihren Mieterinnen und Mietern zu. Wenn Sie sich ohne ihre Einwilligung oder sogar gegen ihren Willen Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, die Post oder Besuche kontrollieren, handgreiflich oder beleidigend werden, dann kann auch die Mieterseite fristlos kündigen. Dies gilt im Übrigen auch, wenn Sie Ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachkommen und trotz mehrmaliger Aufforderung einen gravierenden Mangel nicht beheben.

Doch kommt es immer auf den konkreten Fall an. Manches, was Ihnen unzumutbar erscheint, stellt sich für Außenstehende weniger dramatisch dar. Lassen Sie sich daher vor einer fristlosen Kündigung beraten. Und prüfen Sie, ob eine Abmahnung nicht vielleicht doch sinnvoller wäre.

Sie vermieten Ihre Wohnung zu Wohnzwecken. Wird sie gewerblich genutzt, stellt das eine Zweckentfremdung dar und rechtfertigt eine fristlose Kündigung. Allerdings nur, wenn Sie abmahnen und eine Frist setzen, bis zu der die gewerbliche Nutzung aufhören muss. Dabei sollten Sie wissen: Eine berufliche Tätigkeit in den eigenen vier Wänden, die „ohne Außenwirkung“ stattfindet, fällt noch in die Kategorie des „Wohnens“. Homeoffice, Unterrichtsvorbereitung, das Schreiben von Texten und die Bewirtung von Geschäftsfreunden sind nicht zu beanstanden. Kommen jedoch Kundinnen und Kunden vorbei und/oder weist ein Schild auf die gewerbliche Nutzung hin, so liegt eine Zweckentfremdung vor – und Sie sollten abmahnen. 

Führen Sie alle beweisbaren Gründe auf, die für die Kündigung sprechen

Sie müssen damit rechnen, dass sich Ihre Mieterin oder Ihr Mieter gegen Ihre Kündigung zur Wehr setzt. Gründe, die Sie in Ihrem Kündigungsschreiben nicht aufführen, können bei der Bewertung, ob die fristlose Kündigung angemessen ist, nicht berücksichtigt werden. Doch ebenso gilt: Ihre Kündigung wird angreifbar, wenn Sie sich auf Gründe stützen, die Sie nicht beweisen können. Sie brauchen zumindest starke Indizien. 

Unabhängig davon, wer fristlos gekündigt hat: Sie müssen Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter ausreichend Zeit geben, die Wohnung zu räumen. Eine Frist von zwei Wochen gilt im Allgemeinen als angemessen. Ist Ihre Mieterin oder Ihr Mieter bis dahin nicht ausgezogen, sollten Sie Räumungsklage erheben. Genau das sollten Sie in Ihrem Kündigungsschreiben bereits ankündigen. Und noch etwas: Solange Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Wohnung nicht an Sie zurückgegeben hat, haben Sie Anspruch auf die Mietzahlung. 

Der folgende Text ist nur als Beispiel und Anregung gedacht: 

Sehr geehrte Frau/ sehr geehrter Herr…

Sie haben ohne meine Erlaubnis die Mietwohnung in der Zeisigstraße 7 einem Dritten überlassen, nämlich Herrn xy. Das ist ein massiver Verstoß gegen unseren Mietvertrag und eine erhebliche Verletzung meiner Rechte als Vermieter. Ich hatte Sie deswegen bereits abgemahnt und aufgefordert, bis zum 12. Juli 2022 diesen Zustand zu beenden. Dies ist jedoch nicht geschehen. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB bin ich berechtigt, Ihnen in so einem Fall fristlos zu kündigen. Und genau das tue ich hiermit. 

Ich fordere Sie auf, bis spätestens (zwei Wochen nach Eingang des Schreibens) die Wohnung zu räumen und an mich zurückzugeben. Andernfalls werde ich unverzüglich Räumungsklage erheben. Die Kosten wären dann von Ihnen zu tragen. Vorsorglich weise ich darauf hin, dass Sie bis zu Ihrem Auszug die Miete an mich zu zahlen haben. Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Kündigungszeitpunkt hinaus gemäß § 545 BGB wird bereits heute widersprochen.

Mit freundlichen Grüßen