Immo Point - 05.01.2023

So legen Sie die Grundsteuer auf Ihre Mieter um

Die Grundsteuer wurde reformiert. Damit einher gehen neue Verpflichtungen für Vermieterinnen und Vermieter. Techem erklärt Ihnen, was es mit der Grundsteuer auf sich hat, wie Sie die Grundsteuer korrekt auf Ihre Mieterinnen und Mieter umlegen und welche Fristen Sie beachten müssen!

Was ist die Grundsteuer überhaupt? 

Grundstücksbesitzerinnen und -besitzer sind verpflichtet, eine Grundsteuer auf ihr Grundstück zu entrichten. Dies ist im Grundsteuergesetz definiert. Je nach Ort, an dem sich die Immobilie befindet, fällt die Höhe der Grundsteuer sehr unterschiedlich aus. Die Höhe der Grundsteuer wird am 1. Januar festgelegt und ist vierteljährlich an das Finanzamt durch die Grundstückbesitzerin bzw. den Grundstücksbesitzer zu zahlen.  

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Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer berechnet sich über folgende Formel: 

Grundsteuer = Grundsteuermesszahl x Hebesatz x Einheitswert 

Die Grundsteuermesszahl wird auf Bundesebene festgelegt, und unterscheidet sich demnach je nach Bundesland. Den Hebesatz bestimmen die einzelnen Gemeinden. Den Einheitswert wiederum legt das Finanzamt anhand von Vergleichswerten fest. 

 

Wie die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

§2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung bestimmt, dass die Grundsteuer als Betriebskosten umlagefähig ist. Sie können sie somit in der jährlichen Betriebskostenabrechnung aufnehmen und damit auf Ihre Mieterinnen und Mieter umlegen.

Üblich ist zur Berechnung der Umlage als Verteilerschlüssel die Wohnfläche.

Wichtig dabei: Die Umlage muss für die Mieterinnen und Mieter nachvollziehbar sein. So sollten Sie beispielsweise angeben, wie der Verteilerschlüssel zustande kommt. Gerecht sollte er natürlich auch sein.

Eine wichtige Grundlage für die Umlage ist, dass die Umlegung von Betriebskosten – umgangsprachlich auch Nebenkosten genannt – gültig im Mietvertrag vereinbart wurde.

 

Wie funktioniert die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter?

Die Höhe der Grundsteuer können Sie Ihrem Steuerbescheid entnehmen. Zur Berechnung der Umlage auf die Mieterinnen und Mieter ist ausschlaggebend, wie Ihre Immobilie genutzt wird. 

Wenn das Haus vollständig vermietet ist, können Sie die Grundsteuer komplett auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Dabei verteilen Sie anteilig die Grundsteuer auf die Mietparteien. Sie haben Leerstand oder leben als Vermieterin oder Vermieter selbst mit im Haus? Achtung: Die Anteile dieser Wohnungen dürfen Sie nicht auf die anderen Mieterinnen und Mieter umlegen.

Gut zu wissen: Auch eine nachträglich erhöhte Grundsteuer können Sie meist noch über eine Nachforderung umlegen.

 

Gibt es Ausnahmefälle?

Bei der Berechnung der Grundsteuer und deren Umlage gibt es einige Ausnahmefälle. Beispielsweise: Bei Mischnutzung (teilweise gewerblich, teilweise als Wohnung vermietet) eines Hauses muss in den meisten Fällen eine getrennte Abrechnung erfolgen, da die Grundsteuer für Gewerbeflächen höher ist als für Wohnflächen. Auch bei Flächen, die nur von einem Teil der Mieterinnen und Mieter genutzt werden (z. B. Garagen) müssen Sie darauf achten, diese individuell zu berücksichtigen.

Ist Ihre Immobilie beispielsweise denkmelgeschützt oder es herrscht Leerstand, für den Sie nichts können (etwa nach einem Brand), können Sie eine Befreiung von der Grundsteuer beantragen. 

Welche Fristen sind zu beachten? 

Die Umlage der Grundsteuer können Sie über die jährliche Betriebskostenabrechnung vornehmen. Hierbei muss die Abrechnung den Mieterinnen und Mietern innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Der Abrechnungszeitraum sollte im Mietvertrag vereinbart sein und entspricht meistens dem Kahlenderjahr. Die Abrechnung sollten Sie nicht nur innerhalb dieser Frist erstellen, sondern auch schriftlich an die Mieterinnen und Mieter übermitteln. 

Die Abgabefrist der Grundsteuererklärung an das Finanzamt wurde bundesweit einmalig von Ende Oktober 2022 bis Ende Januar 2023 verlängert. Für 2025 steht übrigens eine Grundsteuerreform mit einer neuen Berechnungsgrundlage an. 

Was darf in der Nebenkostenrechnung umgelegt werden? 

Nicht nur die Grundsteuer lässt sich umlegen. Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen diejenigen Kosten, die Eigentümerinnen und Eigentümern durch den Betrieb und Besitz ihrer Wohnung laufend entstehen. Übrigens: Der Begriff „Nebenkosten“ ist zwar umgangssprachlich verbreitet, korrekter ist es aber von „Betriebskosten“ zu sprechen. Eine Übersicht finden Sie hier!

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