Immobilien Ratgeber - 18.05.2022
Die Instandhaltung gehört eigentlich zu den Pflichten von Vermieterinnen und Vermietern. Doch haben Sie die Möglichkeit, Reparaturen, die nicht viel kosten, auf Ihre Mieterinnen oder Mieter zu übertragen. Doch gehört diese Klausel zu denen, die am häufigsten beanstandet werden – nicht selten mit Erfolg. Wenn Sie unseren Hinweisen folgen, sollte Ihnen das nicht passieren.
Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Klausel über Kleinreparaturen im Mietvertrag wirksam und rechtskonform festschreiben. Dabei gibt es ein paar Dinge zu beachten:
Die erste Voraussetzung, damit die Klausel wirksam ist: Sie müssen im Mietvertrag angeben, bis zu welchem Betrag die Kleinreparatur – also die sogenannte Bagatellreparatur – übernommen werden muss. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Braunschweig sind 125 Euro akzeptabel – inklusive Mehrwertsteuer und Anfahrt. Das Urteil stammt aus dem Jahr 2005. Mehr als 150 Euro dürften also aktuell vermutlich nicht drin sein.
Zugleich müssen Sie im Vertrag eine Höchstgrenze festlegen, die innerhalb eines Jahres nicht überschritten werden darf. Diese Grenze sollte deutlich unter 10 % der Jahresnettokaltmiete liegen. Für jede Reparatur, die darüber hinausgeht, müssen Sie aufkommen.
Klauseln, die von Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter eine Kostenbeteiligung vorsehen, sind unwirksam. Egal, wie niedrig der Anteil ausfällt. Reparaturen, die über die Bagatellgrenze hinausgehen, müssen Sie komplett übernehmen. Das gilt auch für Neuanschaffungen.
Die Klausel darf sich nur auf Gegenstände beziehen, die dem Zugriff der Mieterin oder des Mieters ausgesetzt sind. Ausgeschlossen sind Reparaturen an Leitungen und Schließanlagen. Damit es keine Missverständnisse gibt, sollte das in der Vertragsklausel erwähnt werden.
Hat Ihre Mieterin oder Ihr Mieter den Schaden selbst verursacht, fällt die Reparatur nicht unter Ihre Pflicht zur Instandhaltung. Sie müssen selbst dafür aufkommen. Das gilt auch bei übermäßiger Abnutzung. Das ist oft schwer nachzuweisen, ändert aber nichts am Prinzip.
