Immobilien-Ratgeber - 31.05.2022
Es ist ein Extremfall, doch sollten Sie darauf vorbereitet sein: Was ist zu tun, wenn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter einfach bei Ihnen wohnen bleibt und die Wohnung nicht zurückgibt? Dann sollten Sie keine Zeit verlieren und beim Amtsgericht umgehend Räumungsklage einreichen. Hier erfahren Sie, wie Sie rechtskonform handeln.
Manche ignorieren schlicht die Kündigung, andere haben nichts mehr zu verlieren, oder ihnen ist ihr Leben entglitten. Zieht Ihre Mieterin oder Ihr Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, dürfen Sie Ihre Wohnung nicht einfach wieder in Besitz nehmen. Sie dürfen Ihre Wohnung gegen den Willen Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters nicht einmal betreten – auch wenn die schon lange keine Miete mehr bezahlen. Doch sollten Sie handeln. Sonst könnte sich nach § 545 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängern – und Sie müssen mit Ihrer Kündigung gleich noch einmal von vorne beginnen!
Wenn Sie es nicht bereits bei Ihrer Kündigung getan haben, sollten Sie gegenüber Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter der „weiteren Nutzung der Mietsache“ schriftlich widersprechen. Haben Sie die Kündigung bereits vor Monaten ausgesprochen, sollten Sie den Widerspruch noch einmal erneuern.
Als letzte Möglichkeit, eine Räumungsklage abzuwenden, bleibt eine außergerichtliche Einigung. Dabei gilt es nüchtern abzuwägen, inwieweit Sie Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter entgegenkommen, damit sie ausziehen. Häufig ist das persönliche Verhältnis zerrüttet. Daher empfiehlt es sich, eine neutrale Person einzuschalten, um zu vermitteln. Das kann Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt sein oder eine andere Person, die Erfahrung mit Mediation hat, also in der Schlichtung von Konflikten.
Eine solche Einigung kann darin bestehen, dass Sie die Räumungsfrist verlängern oder sich an den Umzugskosten beteiligen. Das dürfte nur mit großem Zähneknirschen geschehen. Doch sollten Sie sich klarmachen: Wenn Sie sich nicht einigen, dürfte es länger dauern und teurer werden. Kommen Sie überein, dann schließen Sie einen entsprechenden Mietaufhebungsvertrag.
Können Sie sich nicht einigen oder erscheint eine solche Vereinbarung von vornherein sinnlos, reichen Sie beim Amtsgericht Räumungsklage ein. Dabei können Sie wählen zwischen der traditionellen Räumung und der „Berliner Räumung“. Die ist weit weniger kostspielig, aber Sie müssen alles selbst organisieren. Bevor Sie eine Entscheidung treffen, sollten Sie sich anwaltlichen Rat holen.
Damit das Gericht die Klage eröffnet, müssen Sie einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Den können Sie sich – theoretisch – später bei Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter zurückholen. Die werden von der Klageerhebung schriftlich informiert und können dazu Stellung nehmen. Als nächstes folgt die Verhandlung vor dem Amtsgericht, das ein Urteil spricht. Bis dieses Urteil rechtskräftig wird, vergehen mehrere Wochen. Erst wenn Sie diesen „Räumungstitel“ haben, können Sie eine Zwangsräumung beantragen. Den Termin legt die Gerichtsvollzugsperson fest. Alles in allem müssen Sie damit rechnen, dass zwischen Räumungsklage und Zwangsräumung mehrere Monate vergehen. Auch deshalb sollten Sie alle Möglichkeiten nutzen, sich außergerichtlich zu einigen.
