Mietminderung: Wann ist sie gültig?

Gibt es in Ihrer Wohnung einen erheblichen Mangel, so ist „der Gebrauch der Mietsache“ eingeschränkt, wie es im Juristendeutsch heißt. In diesem Fall ist Ihre Mieterin oder Ihr Mieter nicht verpflichtet, die volle Miete zu bezahlen, sondern kann sie mindern. Je nach Schwere des Mangels und der Beeinträchtigung mehr oder weniger.  

Zwar ist die Mietpartei verpflichtet, Sie über den Mangel zu informieren. Die Mietminderung selbst muss sie jedoch nicht eigens ankündigen. Das heißt, es kann sofort gemindert werden. Es ist nicht nötig, Ihnen eine Frist zu setzen, dass Sie den Mangel beheben.

Und sofern die Mietminderung berechtigt ist, kann die Mietpartei sie so lange aufrechterhalten, wie der Mangel besteht. Funktioniert die Heizung nicht richtig, ist das Bad nicht benutzbar, so ist erst dann wieder die volle Miete zu bezahlen, wenn Sie die Sache in Ordnung gebracht haben.

Unterschiede zum Zurückbehaltungs- und Kürzungsrecht

Für die Mietparteien gibt es weitere Möglichkeiten, Sie dazu zu bringen, einen Mangel abzustellen. Manchmal werden die mit der Mietminderung verwechselt, doch gibt es wichtige Unterschiede:

• Das Zurückbehaltungsrecht setzt voraus, dass Ihre Mieterin oder Ihr Mieter den Mangel anzeigt und Ihnen eine Frist setzt, den Mangel zu beheben. Kommen Sie dem nicht nach, wird ein Teil der Miete einbehalten. Allerdings nur solange der Mangel besteht. Wenn die Sache wieder in Ordnung kommt, muss die zurückbehaltene Miete gezahlt werden.

• Das Kürzungsrecht erlaubt der Mieterin oder dem Mieter, die Heizkosten zu kürzen: um 15 %, wenn Sie nicht verbrauchsabhängig abrechnen, jeweils um 3 %, wenn Sie keine fernablesbaren Messgeräte einbauen lassen, obwohl Sie dazu verpflichtet sind, oder wenn Sie keine Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen zu Verfügung stellen.

Im Unterschied zur Mietminderung ist beim Kürzungsrecht genau festgelegt, um wieviel Prozent Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Zahlung kürzen darf. Bei der Mietminderung gibt es nur Orientierungswerte, wie hoch die Minderung ausfallen darf. Im Zweifel müssen die Gerichte entscheiden, was angemessen ist.

Und wenn Sie den Mangel gar nicht beheben können?

Auf einen wichtigen Unterschied müssen wir noch hinweisen: Für die Mietminderung spielt es keine Rolle, ob Sie den Mangel zu verantworten haben oder ob Sie ihn beheben können. Gibt es zum Beispiel Bauarbeiten, die Sie gar nicht veranlasst haben und auch nicht verhindern können, kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter dennoch die Miete mindern, wenn die Beeinträchtigung entsprechend stark ist.

Für eine Mietminderung müssen vier Voraussetzungen gegeben sein. Sonst ist eine Mietminderung unzulässig:

• Die Beeinträchtigung muss schon erheblich sein. Kleinigkeiten rechtfertigen keine Mietminderung.

• Im Zweifel muss der Mangel nachgewiesen werden. Bloße Behauptungen genügen nicht.

• Bei Abschluss des Mietvertrags war der Mangel noch nicht bekannt. Oder Sie haben zugesichert, den Mangel zu beheben, aber nichts unternommen. 

• Mieterinnen und Mieter dürfen nicht wegen eines Mangels mindern, der ihnen vorher bekannt war, sie aber widerspruchslos hingenommen haben. Ausnahme: Nach einer Mieterhöhung können sie auch altbekannte Mängel geltend machen. 

Prüfen Sie, ob die Mietminderung zurecht erfolgt ist. Haben Sie Zweifel, sollten Sie Belege fordern oder sich den Mangel vor Ort anschauen. Die Mietminderung muss die vier Voraussetzungen erfüllen, die wir eben genannt haben. Ist das nicht der Fall, sollten Sie Ihre Mieterin oder Ihren Mieter darauf hinweisen, dass die Mietminderung nicht zulässig ist und die Miete in voller Höhe zu zahlen ist. Setzen Sie für die Nachzahlung eine Frist.

Ist die Mietminderung berechtigt, stellt sich die Frage: Ist die Höhe angemessen? Häufig überschätzen Mieterinnen und Mieter ihre Ansprüche. Halten Sie die Minderung für zu hoch, sollten Sie darauf hinweisen und einen Betrag nennen, den Sie für angemessen halten.