Immobilien-Ratgeber - 26.07.2023
Die Heizkostenverordnung (HKVO) schreibt Ihnen vor, wie Sie die Nebenkosten für Heizung und Warmwasser abrechnen müssen. Seit 1981 ist sie in Kraft. Zuletzt ist sie zum 1. Dezember 2021 überarbeitet worden. Die neuen Regelungen bringen einschneidende Änderungen mit sich. Wir zeigen, welche das sind.
Verfügt Ihre Zentralheizung noch über alte, nicht fernablesbare Verbraucherfassungsgeräte? Damit muss in Kürze Schluss sein. Bis Ende 2026 müssen Sie spätestens umrüsten auf fernauslesbare Zähler. Dabei sind Sie schon jetzt verpflichtet, solche Zähler einbauen zu lassen. Und zwar, wenn Sie die Geräte erneuern oder austauschen.
Nur eine Ausnahme ist zulässig: Ist nur ein einzelner Zähler betroffen und bleibt die Gesamtanlage erhalten, dann dürfen Sie noch beim alten System bleiben. Bis Ende Dezember 2026. Und es gibt noch eine kleine Hintertür: Ist ein Wechsel technisch nicht möglich oder mit unzumutbarem Aufwand verbunden, kann nach § 5 Abs. 3 der HKVO im Einzelfall die Pflicht entfallen. Allerdings dürften die Anforderungen für diese Ausnahme sehr hoch sein.
Eine weitere Anforderung der Novelle der Heizkostenverordnung an die neuen Erfassungsgeräte: Sie müssen „interoperabel“ sein. Das heißt, sie müssen den Austausch von Daten mit den Systemen anderer Anbieter ermöglichen. Lassen Sie die Erfassungsgeräte neu installieren, müssen sie diese Anforderung erfüllen. Sind Ihre Erfassungsgeräte (z.B. der Wärmezähler) jedoch bereits fernablesbar, so haben Sie bis zum 31. Dezember 2031 Zeit, diese zusätzliche Funktion nachzurüsten.
Die Novelle der Heizkostenverordnung stellt eine dritte Anforderung an die neuen Erfassungsgeräte: Sie müssen an ein sogenanntes Smart-Meter-Gateway anbindbar sein.
Haben Sie auf fernauslesbare Zähler umgerüstet, dann sind Sie verpflichtet, Ihre Mieterinnen und Mieter monatlich über deren Energieverbräuche zu informieren. Um welche Informationen geht es dabei? Zunächst um den Verbrauch für den betreffenden Monat. Schließlich müssen Sie noch drei Vergleichswerte angeben – sofern diese verfügbar sind:
Auch die jährliche Heizkostenabrechnung unterliegt neuen Rahmenbedingungen. Aus der Abrechnung geht hervor, wie viel Ihre Mieterin oder Ihr Mieter nachzuzahlen hat oder erstattet bekommt. Je nachdem, wie das Ergebnis ausfällt, können Sie Sie einen neuen Betrag festlegen, den Ihre Mieterin oder Ihr Mieter künftig vorauszahlen muss.
Darüber hinaus müssen Sie nun weitere Informationen in die Abrechnung aufnehmen:
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Schon vor der HKVO-Novelle hatten Ihre Mieterinnen und Mieter die Möglichkeit, die Abrechnung um 15 % zu kürzen, wenn Sie nicht verbrauchsabhängig abrechnen. Nun kommen zwei weitere Kürzungsrechte hinzu: Haben Sie keine fernablesbaren Zähler installiert, obwohl Sie dazu verpflichtet wären, kann die Abrechnung um 3 % gekürzt werden. Auch wenn Sie die monatlichen Verbrauchsinformationen gar nicht oder unvollständig zur Verfügung stellen, können Ihre Mieterinnen und Mieter die Abrechnung um 3 % kürzen.
Dabei können die drei Kürzungsrechte aufaddiert werden. Haben Sie alle drei Anforderungen nicht eingehalten, darf die Abrechnung insgesamt um bis zu 21 % gekürzt werden (15 % + 3 % + 3 %).
