Immobilien-Ratgeber - 20.05.2022
Sie gilt als die Standardlösung. Denn wer ordentlich kündigt, tut das fristgerecht und so wie es im Mietvertrag vereinbart oder vom Gesetz vorgeschrieben ist. Von der ordentlichen Kündigung zu unterscheiden sind die fristlose Kündigung sowie die außerordentliche oder Sonderkündigung. Dafür gelten besondere Regeln.
Wenn Ihre Mieterinnen oder Mieter kündigen, dann geschieht dies in der Regel in Form der ordentlichen Kündigung. Die Anforderungen sind niedrig: Sie müssen die Kündigung schriftlich einreichen, die Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten und den Termin angeben, zu dem sie kündigen möchten.
Gründe müssen Mieterinnen und Mieter nicht angeben. Das ist vielleicht der wichtigste Unterschied zu allen anderen Kündigungen von Mieterseite. Die bloße Mitteilung der Kündigung genügt.
Wenn Sie Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter ordentlich kündigen wollen, müssen Sie ein „berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses“ vorweisen, wie es in § 574 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) heißt. Die Gründe für Ihr berechtigtes Interesse müssen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben mitteilen. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind. Haben Sie in Ihrem Kündigungsschreiben einen wichtigen Grund vergessen, sollten Sie gleich noch einmal kündigen – mit neuer Frist.
Das Gesetz nennt nur drei Gründe, aus denen Sie den Mietvertrag ordentlich kündigen dürfen:
Der dritte Fall ist der schwierigste. Bei der sogenannten Verwertungskündigung dürfen Sie nicht einfach kündigen, weil Sie mit einer neueren Mieterin oder einem Mieter erheblich mehr Miete erzielen könnten. Es geht eher um wirtschaftliche Notlagen oder um Mietverhältnisse, bei denen Sie nur Verluste einfahren. Wenn diese Art der Kündigung für Sie in Frage kommt, brauchen Sie anwaltliche Unterstützung.
Lässt Ihre Mieterin die Wohnung verkommen, stört Ihr Mieter den Hausfrieden oder zahlt seine Miete unregelmäßig und nicht immer vollständig, so sind das erhebliche Verstöße gegen die mietvertraglichen Pflichten.
Wichtig: Diese Verstöße müssen schuldhaft sein, sonst rechtfertigen sie keine Kündigung. Was ist damit gemeint? Ist Ihre Wohnung in einem schlechten Zustand, weil die Mieterin schwer erkrankt ist, liegt kein Verschulden vor. Auch nicht, wenn Ihr Mieter versehentlich die Einrichtung beschädigt hat. Oder wenn ein Schaden durch Unwissenheit entstanden ist. Daher sollten Sie Ihre Mieterin oder Ihren Mieter immer darüber informieren, wie mit empfindlichen Einrichtungsgegenständen und Geräten umzugehen ist. Und lassen Sie sich quittieren, dass Sie darüber informiert haben.
Schwere Verstöße gegen die mietvertraglichen Pflichten rechtfertigen eigentlich eine fristlose Kündigung. Doch sind da die Anforderungen recht hoch. Manche Gerichte erklären eine fristlose Kündigung für unwirksam, weil dieses Mittel im konkreten Fall zu stark sei und erst eine Abmahnung hätte erfolgen müssen.
Wollen Sie dieses Risiko nicht eingehen, können Sie Ihre fristlose Kündigung ergänzen mit einer ordentlichen Kündigung, also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten. Diese vorsorgliche Kündigung sichert die fristlose Kündigung ab. Sie ist ein deutliches Signal: Das Mietverhältnis ist beendet. Wenn nicht gleich, dann doch in nächster Zeit.
