Immobilien-Ratgeber - 30.06.2022
Es mag überraschen, aber mit dem Tod Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters muss das Mietverhältnis keineswegs beendet sein. Vielmehr kann eine andere Person in den Mietvertrag eintreten. Mit allen Rechten und Pflichten. Dazu gehört auch, etwaige Mietrückstände auszugleichen. Hier erfahren Sie alles zu diesem Thema.
Wer nach dem Tod einer Mieterin oder eines Mieters in den Mietvertrag eintritt, das ist in § 563 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgelegt. An erster Stelle stehen Ehe- oder Lebenspartnerinnen und -partner, die mit der verstorbenen Mieterin oder dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Gibt es so eine Partnerin oder so einen Partner nicht oder lehnen sie es ab, in den Mietvertrag einzutreten, haben als nächstes die Kinder oder andere Familienangehörige das Eintrittsrecht, wenn sie demselben Haushalt angehören. Das gilt auch für minderjährige Kinder.
An dritter Stelle treten die übrigen Personen in den Vertrag ein, die Teil des Haushalts sind, also in der Wohnung leben. Es handelt sich also um ein abgestuftes Verfahren, um zu klären: Wer tritt in den Mietvertrag ein? Ist es die Lebenspartnerin oder der Lebenspartner, kommen die anderen nicht zum Zuge.
Was viele nicht wissen: Nach § 563 BGB vollzieht sich der Eintritt in den Mietvertrag gleichsam von selbst. Wollen sie nicht in den Mietvertrag eintreten, obwohl sie an der Reihe wären, müssen sie das Ihnen gegenüber erklären. Dafür haben sie einen Monat lang Zeit – wobei die Frist zu laufen beginnt, sobald die Betreffenden vom Tod der Mieterin oder des Mieters erfahren.
Geben sie diese Erklärung ab, sind sie raus. Der Eintritt in den Mietvertrag gilt als nicht vollzogen. In diesem Fall wäre dann die nächste Person an der Reihe einzutreten oder sich zu erklären. Im Ergebnis kann das zu einem unguten Schwebezustand führen, zumal wenn die Betreffenden die Rechtslage nicht kennen und genug damit zu tun haben, den Todesfall zu verarbeiten.
Auch wenn es schwerfallen mag: Es liegt im Interesse aller Beteiligten rasch zu klären, ob jemand in den Mietvertrag eintritt. Nehmen Sie daher Kontakt zu den betreffenden Personen auf. Es ist niemandem gedient, wenn jemand unwissentlich einen Mietvertrag übernimmt.
Lebte Ihre Mieterin oder Ihr Mieter allein oder haben alle Haushaltsangehörigen abgelehnt, in den Mietvertrag einzutreten? Dann besteht noch die Möglichkeit, dass die Erbinnen und Erben den Mietvertrag übernehmen. Allerdings liegt hier der Fall etwas anders: Sind sie denn an der Reihe, haben die Erbinnen und Erben kein Recht, den Eintritt in den Mietvertrag abzulehnen. Sie können aber innerhalb eines Monats mit gesetzlicher Frist kündigen. Gerechnet wird ab dem Zeitpunkt, ab dem die Erbinnen und Erben vom Tod erfahren haben und davon, dass keine andere Person in den Mietvertrag eintritt.
Die Erbinnen und Erben müssen im Fall des Falles auch für Mietrückstände aufkommen und andere Verbindlichkeiten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben. Umgekehrt haben sie Anspruch auf die Auszahlung der Kaution, wenn sie das Mietverhältnis beenden.
Nicht nur die Erbinnen und Erben können den Mietvertrag kündigen. Sie können das ebenfalls tun: innerhalb eines Monats mit dreimonatiger Frist außerordentlich kündigen. Gegenüber den Erbinnen und Erben können Sie das ohne nähere Begründung tun. Tritt ein Mitglied des Haushalts in den Mietvertrag ein, dann dürfen Sie nur dann von Ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen, wenn „in der Person“, die in den Vertrag eingetreten ist, „ein wichtiger Grund vorliegt“ (§ 563 Abs. 4 BGB).
Ein wichtiger Grund kann sein, dass Sie persönlich verfeindet sind und Ihnen deshalb eine Vermietung nicht zuzumuten ist. Oder wenn es konkrete Anhaltspunkte gibt, dass diese Person den Hausfrieden stört oder dass sie finanziell nicht in der Lage ist, die Miete aufzubringen. Hier sind die Hürden allerdings hoch. Ein bloßer Verdacht oder eine Vermutung genügen nicht.
Oftmals stehen Sie vor einem ganz anderen Problem: Es stehen noch Mietzahlungen aus, die Wohnung ist in keinem guten Zustand, sie wurde nicht geräumt, sondern steht voll mit alten Möbeln, für die niemand Verwendung hat. In solchen Fällen sind Sie als Vermieterin oder Vermieter froh um jeden, der in den Mietvertrag eintritt. Denn dann muss sich diese Person um diese Angeleigenheiten kümmern. Zumindest so lange keine Erbinnen oder Erben ermittelt sind. Denn sonst haften sie für alle Ansprüche, die Sie und andere gegenüber der verstorbenen Mieterin oder des Mieters haben.
Problematisch wird es also, wenn sich keine Erbinnen und Erben finden lassen. Eben damit müssen Sie rechnen, wenn die verstorbene Person nicht viel hinterlassen hat oder sogar überschuldet ist. Dann können Sie beim Amtsgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen. Das Gericht bestellt einen Nachlasspfleger und der vertritt dann die Erbinnen und Erben. Ihm gegenüber können Sie kündigen und einen Räumungstermin festlegen.
Gibt es jedoch Erbinnen und Erben sowie jemanden, der in den Mietvertrag eintritt, dann gilt der Grundsatz: Für alle Verbindlichkeiten, die bis zum Tod entstanden sind, haften die Erbinnen und Erben. Für die Kosten, die danach entstehen, ist die in den Mietvertrag eintretende Person zuständig.
