Immobilien Ratgeber - 02.05.2023
Wer eine Wohnung vermietet, ist für die Instandhaltung zuständig. In der Regel müssen Sie also einen Handwerksbetrieb beauftragen und die Rechnung müssen Sie auch übernehmen. Doch sollten Sie wissen, unter welchen Voraussetzungen das nicht gilt und wie Sie reagieren, wenn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter Fachpersonal kommen lässt, ohne Ihnen Bescheid zu geben.
Nach § 535 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind Sie dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Wohnung instandgehalten wird. Reparaturen infolge normaler Abnutzung müssen Sie übernehmen. Ausnahme: Sie haben in Ihrem Mietvertrag vereinbart, dass Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Bagatellreparaturen übernimmt. Und auch die Schönheitsreparaturen können Sie im Mietvertrag übertragen.
Für alles andere müssen Sie aufkommen. Das heißt aber auch: Sie entscheiden, welcher Handwerksbetrieb die Reparatur übernimmt. Sie erteilen den Auftrag, nachdem die Mieterin oder der Mieter Sie informiert hat und Sie sich ein Bild von der Lage gemacht haben.
Tritt ein Mangel auf, ist Ihre Mieterin oder Ihr Mieter verpflichtet, Sie unverzüglich zu verständigen. So regelt das § 536c BGB. Dabei hängt es ganz davon ab, wie groß die Gefahr ist, die von dem Mangel ausgeht. In dringenden Fällen müssen Sie sofort verständigt werden.
Es geht darum, dass der Schaden sich nicht vergrößert, weil Ihre Mieterin oder Ihr Mieter erst mal abwartet. In solchen Fällen hätten Sie Anspruch auf Schadenersatz. Den können Sie allerdings nur fordern, wenn der Mangel Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter hätte auffallen müssen. Für verdeckte Mängel können Sie keinen Schadenersatz fordern.
Manche Mieterinnen und Mieter wollen Ärger vermeiden und zeigen deshalb einen Mangel nicht an. Oder erst wenn der Schaden groß ist. Das ist natürlich nicht Ihrem Interesse. Weisen Sie daher auf die Pflicht zur Mängelanzeige hin, am besten bei Abschluss des Mietvertrags.
Beauftragt Ihre Mieterin oder Ihr Mieter einen Handwerksbetrieb, ohne Sie vorher zu informieren? Dann müssen Sie die Rechnung nicht übernehmen, denn Sie hätten den Auftrag erteilen müssen. Allerdings gibt es zwei Ausnahmen, die in § 536a BGB geregelt sind:
Es muss schnell gehandelt werden, um den Schaden nicht zu vergrößern. Es ist nicht sinnvoll abzuwarten, bis Sie den Auftrag erteilen.
Sie haben Kenntnis von dem Mangel, aber Sie unternehmen nichts.
Dann hat Ihre Mieterin oder Ihr Mieter ein Abhilferecht, kann den Mangel selbst beseitigen (lassen) und sich die Kosten von Ihnen zurückholen. Jedoch müssen Sie im zweiten Fall in Verzug gesetzt worden sein. Das heißt, Ihre Mieterin oder Ihr Mieter muss Sie auffordern, bis zu einem bestimmten Stichtag den Mangel abzustellen. Andernfalls würden sie von sich aus einen Handwerksbetrieb beauftragen (oder selbst tätig werden). Die Kosten müssen Sie dann übernehmen.
Darüber hinaus kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter bei einem Mangel auch die Miete mindern. Und zwar bereits mit der (schriftlichen) Mängelanzeige. Reagieren Sie also zügig: Machen Sie sich ein Bild von dem Schaden und sorgen Sie dafür, dass der Mangel behoben wird. Das dient letztlich auch dem Werterhalt Ihrer Wohnung.
Teilweise haben wir es schon angesprochen. In den folgenden Fällen müssen Sie nicht die Kosten für eine Reparatur übernehmen:
Ihre Mieterin oder Ihr Mieter informiert Sie nicht über den Schaden, sondern lässt einfach handwerkliches Fachpersonal kommen und schickt Ihnen die Rechnung.
Es handelt sich um einen Bagatellschaden und Sie haben in Ihrem Mietvertrag vereinbart, dass für solche Reparaturen die Mieterin oder der Mieter aufkommt.
Der vermeintliche Schaden ist gar keiner. Die Beeinträchtigung, die davon ausgeht, ist unerheblich.
Die Mieterin oder der Mieter hat den Schaden selbst verursacht. Dabei ist es in manchen Fällen erforderlich, dass Sie auf bestimmte Anforderungen hingewiesen haben (z. B. ausreichend lüften oder empfindliches Parkett nicht mit aggressiven Reinigungsmitteln bearbeiten).
