Immobilien Ratgeber - 31.05.2022
Die meisten Mietverträge werden nicht befristet. Sie gelten so lange, bis eine Seite kündigt. Doch ist es auch möglich, die Mietdauer von vornherein festzuschreiben: Mit einem Zeitmietvertrag. Für den gelten besondere Regeln. Die wichtigste: Der Grund für die Befristung muss im Mietvertrag angegeben werden. Wir zeigen Ihnen, wie Sie alles richtig machen.
Das Gesetz erlaubt Ihnen nur drei Gründe, das Mietverhältnis zu befristen (nachzulesen in § 575 Absatz 1 Bundesgesetzbuch). Nach dem Ablauf der Mietzeit wollen Sie
die Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder ein Mitglied Ihres Haushalts nutzen (ähnlich wie die Regelungen zur Eigenbedarfskündigung.
die Räume umbauen, wesentlich verändern oder sogar „beseitigen“. Dies würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses wesentlich erschwert.
die Wohnung an jemanden vermieten, den Sie beschäftigen. Sie brauchen die Räume als Dienstwohnung.
Haben Sie keinen dieser Gründe angegeben, so gilt das Mietverhältnis als unbefristet. Und Sie müssten es kündigen, zum Beispiel wegen Eigenbedarf.
Dass das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Frist automatisch endet, ist jedoch noch nicht alles. Nicht weniger wichtig: Die Vertragsparteien verzichten während der Laufzeit des Vertrags auf ihr Kündigungsrecht. Davon ausgenommen sind fristlose Kündigungen (z. B. wegen nicht gezahlter Miete) oder Sonderkündigungen.
Wie auch bei unbefristeten Verträgen hat Ihre Mieterin oder Ihr Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn Sie die Miete erhöhen, wenn Sie eine Modernisierung ankündigen oder wenn Sie es nicht erlauben unterzuvermieten. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt jedoch nicht, wenn Sie eine Staffelmiete vereinbart haben. Denn dann sind ja die einzelnen Schritte der Mieterhöhung bereits bekannt.
Darüber hinaus gibt es für Zeitmietverträge weitere Gründe, warum Ihre Mieterin oder Ihr Mieter vorzeitig, mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann. Wenn es nämlich einen wichtigen Grund gibt, der es unzumutbar macht, den Mietvertrag bis zum vereinbarten Ende fortzusetzen. Zu diesen Gründen gehören: Ihre Mieterin oder Ihr Mieter muss aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen. Oder zieht ins Pflegeheim. Oder die Wohnung wird wegen Partnerschaft oder Familiennachwuchs zu klein.
Einen Zeitmietvertrag können Sie für jede beliebige Frist abschließen, also auch für 10 oder 20 Jahre. Doch für das Recht zur ordentlichen Kündigung gelten vier Jahre als Obergrenze. Und das muss auch so im Mietvertrag stehen. Sonst ist die Klausel insgesamt unwirksam.
Sie müssen im Vertrag den Grund für die Befristung angeben. Was, wenn sich die Sachlage aber ändert? Nehmen wir an, Sie haben als Grund genannt, dass Ihre Tochter in die Wohnung ziehen wird. Nun hat sie aber eine andere Wohnung gefunden und wird dort nicht einziehen. Dann wird aus dem Zeitmietvertrag ein unbefristeter Mietvertrag. Wichtig: Sie können den Zeitmietvertrag nicht etwa dadurch retten, dass Sie nun einen anderen zulässigen Grund anführen.
Vier Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrags kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter Auskunft darüber verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Ist das nicht der Fall, gilt der Mietvertrag unbefristet – und auch der Kündigungsverzicht fällt weg.
