Die 17 Nebenkostenarten: Diese Kosten können Sie umlegen

Gezahlt werden muss nicht nur für das Wasser, das angeliefert wird, also für den Verbrauch, sondern auch für das Wasser, das wieder zurückfließt in die Kanalisation. Dabei muss nicht nur für das gezahlt werden, was in den eigenen vier Wänden durch den Abfluss fließt, auch für das Regenwasser fallen Kanal- oder Sielgebühren an. Sie verteilen diese auf die einzelnen Wohnungen.

In unseren Breiten bilden die Kosten für Heizung und Warmwasser in der Regel den größten Posten unter den Nebenkosten. Durch den Klimawandel und steigende Energiepreise wird die Bedeutung dieser Kostenart weiter zunehmen. Worauf Sie bei der Abrechnung achten müssen, erfahren Sie hier. Wichtig: Auch, wenn Sie keine wirksame Vereinbarung über die Nebenkosten in Ihrem Mietvertrag getroffen haben, dürfen Sie die Kosten für Heizung und Warmwasser auf Ihre Mieterin und Ihren Mieter umlegen.

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Sofern Sie die Kosten für Warmwasser nicht schon unter Position 2, 4 oder 6 abgerechnet haben, sind die Kosten für die Erwärmung, den Wasserverbrauch, für Grundgebühren, Zählermiete, für Einstellarbeiten sowie Reinigung und Wartung der Geräte umlagefähig. Zu den Warmwasserkosten gehören auch die Kosten für die Entkalkung von Boilern oder Durchlauferhitzern

Meist sind Heizung und Warmwasserversorgung in einer Anlage verbunden. Dann dürfen Sie die Kosten auch in einer Position zusammenfassen. In Ihrer Abrechnung bleiben dann Position 4 und 5 unberücksichtigt.

Ein Posten, den Mieterinnen und Mieter des Öfteren beanstanden. Dabei scheint alles recht klar zu sein. Umlagefähig sind laut Gesetz die Kosten für den Betriebsstrom, die Beaufsichtigung, die Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, für die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und schließlich die Kosten für die Reinigung der Aufzugsanlage. Hier steckt schon die erste Fußangel: Denn als „Aufzugskosten“ dürfen Sie nur die Reinigung außerhalb des Fahrkorbs geltend machen, also von Außenflächen, Seilen und Rädern. Die Reinigung im Fahrkorb gehört hingegen zur Hausreinigung (Position 9) – und muss dort abgerechnet werden.

Mieterinnen und Mieter, die im Erdgeschoss wohnen, beanstanden manchmal, dass sie für einen Fahrstuhl zahlen müssen, den sie gar nicht nutzen. Und die Gerichte geben ihnen immer wieder Recht – allerdings nur, wenn der Aufzug für sie tatsächlich keinen Nutzen hat. Können sie ihn jedoch nutzen, um in die Tiefgarage oder den Trockenboden zu gelangen, müssen sie die Kosten tragen.

Hierunter fallen die kommunalen Gebühren für die Straßenreinigung und die Müllabfuhr. Aber auch wenn der Hausmeister oder die Hausmeisterin, die Eigentümerin oder der Eigentümer oder eine dritte Person einen Teil dieser Aufgaben übernimmt, können Sie das hier abrechnen. Dies gilt insbesondere für den Winterdienst, also Schneeräumen und Streuen. Das gehört nämlich zur Straßenreinigung. 

Wichtig: Sie können nur Müllgebühren geltend machen, die mit einer gewissen Regelmäßigkeit anfallen. Kosten für einen Container, in dem Bauschutt gesammelt wird, können Sie nicht geltend machen. Denn die fallen ja nur zu diesem einen Anlass an, wenn nämlich Bauarbeiten stattfinden.

Für die „Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile“ wie Treppenhäuser, Zugänge, Flure, Keller und Gemeinschaftsräume können Sie die Kosten umlegen. Sowohl für die Reinigungsmittel als auch für die Personalkosten, einschließlich Weihnachtsgeld und Berufsgenossenschaft. Die Anschaffungskosten für die Reinigungsgeräte können jedoch nicht berücksichtigt werden. 

Bei der Ungezieferbekämpfung können Sie nur die Maßnahmen umlegen, die routinemäßig stattfinden. Kommt es hingegen zu einem aktuellen Schädlingsbefall und Sie beauftragen einen Fachbetrieb, können Sie die Kosten für den Einsatz nicht geltend machen. Und noch etwas: Es können nur solche Maßnahmen berücksichtigt werden, die außerhalb der Wohnungen stattfinden, also im Gemeinschaftseigentum.

Fassadenreinigung gehört nicht zu den Nebenkosten

Die Hausreinigung umfasst nicht die Reinigung der Fassade! Diese Arbeiten gehören zur Instandhaltung und können daher nicht umgelegt werden. Auch das Entfernen von Graffitis gehört nicht zu den Nebenkosten – egal, ob diese sich an der Fassade oder in den Innenräumen befinden. 

Auch ein häufiges Streitthema ist die Gartenpflege. Unstrittig sind die Kosten für das Rasenmähen, das Beschneiden von Hecken, Büschen und Bäumen, das Jäten von Unkraut, das Vertikutieren, das Nachsäen von Blumen und Rasen, das Düngen und das Bewässern der Anlagen sowie die Abfuhr der Artenabfälle. Hierzu gehören auch die Kontrolle und die Pflege des Spielplatzes.

Die erforderlichen Material- und Personalkosten sind grundsätzlich umlagefähig, ebenso wie die Betriebs- und Wartungskosten der eingesetzten Gartengeräte. Die Anschaffungskosten sind strittig: Die üblichen mechanischen Arbeitshilfen wie Heckenschere, Harke und Spaten werden in der Regel anerkannt.  Bei der Anschaffung von Maschinen wie Rasenmäher, Motorsäge und Laubbläser gehen die Meinungen auseinander. 

Maßnahmen zur Umgestaltung der Grünanlage sind nicht umlagefähig. Das gilt beispielsweise für Neubepflanzung. Und noch etwas: Mieterin und Mieter müssen auch dann für die Pflege von Garten und Spielplatz aufkommen, wenn sie die gar nicht nutzen. Voraussetzung ist nur, dass sie es theoretisch könnten.

Hier geht es um die Außenbeleuchtung des Hauses und die Beleuchtung der Gebäudeteile, die allen Bewohnerinnen und Bewohnern zugänglich sind. Dabei wird diese Kostenposition sehr eng ausgelegt. Umlagefähig sind nur Stromkosten, einschließlich Grundgebühr und Zählermiete. Die Kosten für Leuchtmittel wie Glühbirnen, Lampen, Leuchtstoffröhren oder auch Sicherungen dürfen Sie nicht ansetzen, weil sie zu den Instandhaltungskosten zählen.

Die Gebühren für den Kaminkehrer können Sie als Nebenkosten geltend machen. Ist die Wohnung mit einer Zentralheizung ausgestattet, werden die Kosten allerdings in der Regel mit den Heizkosten (Position 4) abgerechnet.

Sie können eine ganze Reihe von Versicherungen als Nebenkosten umlegen. Unter zwei Bedingungen: Es muss sich um eine Sach- oder eine Haftpflichtversicherung handeln. Rechtsschutzversicherungen können Sie nicht geltend machen. Zweitens: Die Versicherung muss das Gebäude betreffen. Dazu gehören Versicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherung und vieles mehr, wie etwa Beiträge zu Schwamm- und Hausbockversicherungen, wenn sie denn für das Objekt sinnvoll sind. Denn bei überhöhten Beiträgen oder sinnlosen Versicherungen kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter das beanstanden.

Auch hier legen Mieterinnen und Mieter häufig Widerspruch ein. Denn die Kosten für den Hausmeister sind zwar umlagefähig. Aber nicht, wenn der Hausmeister auch Reparaturen oder Verwaltungstätigkeiten übernimmt. Dann müssen Sie die Gesamtkosten für den Hausmeister entsprechend kürzen, um 30 % bis zu 60 % – je nach Einzelfall.

Die technische Entwicklung hat diese Position stark verändert. Besteht ein Gemeinschaftsanschluss, so können Sie die Kosten dafür umlegen. Doch kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Umlage beanstanden, wenn Sie für eine veraltete Technologie, die nicht einmal in Anspruch genommen wird, Kosten abrechnen wollen. Achtung: ab dem 1. Juli 2024 sind die Kabelgebühren nicht mehr über die Nebenkosten umlegbar.

Verfügt Ihre Wohnanlage über eigene Waschmaschinen, Wäscheschleudern und Trockengeräte, so können Sie die Betriebskosten umlegen. Auch, wenn die Mieterin oder der Mieter diese Einrichtung gar nicht nutzt. Dass sie ihr oder ihm zu Verfügung steht, rechtfertigt die Umlage.

In dieser letzten Kategorie versammeln sich die Betriebskosten für Sondereinrichtungen wie Schwimmbad, Sauna, Klimaanlage oder Müllschlucker und für die Nebengebäude, wie beispielsweise die Garagen. Entscheidend ist, dass Sie die „sonstigen Betriebskosten“ überhaupt nur dann auf die Mieterin oder den Mieter umlegen können, wenn sie im Mietvertrag genau bezeichnet werden. Es handelt sich also nicht um eine Art Blankoscheck, sondern Sie müssen im Vorhinein angeben, welche weiteren Betriebskosten hinzukommen. Dabei gelten die gleichen Anforderungen wie für alle übrigen Positionen: Keine Kosten für Instandhaltung oder Verwaltung. Keine Kosten, die anlassbezogen erhoben werden.