Immobilien-Ratgeber - 26.01.2024
Im Mietvertrag muss vereinbart werden, dass die Mieterin oder der Mieter die Nebenkosten trägt. Missverständliche Formulierungen machen die Vertragsklausel unwirksam. Dann gelten die Nebenkosten als bereits mit der Grundmiete abgegolten. Davon gibt es nur eine Ausnahme: die Kosten für Heizung und Warmwasser. Hier erfahren Sie alles Wissenswerte rund ums Abrechnen ohne Nebenkosten!
Viele wird das überraschen: Gesetzlich ist es keineswegs vorgesehen, dass Mieterinnen und Mieter neben der Miete noch Nebenkosten zahlen. Erst wenn Sie in Ihrem Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung darüber schließen, muss nach § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der Mieter Nebenkosten tragen – als Vorauszahlung oder als Pauschale.
Fehlt in Ihrem Mietvertrag eine Klausel über die Nebenkosten, müssen keine Nebenkosten bezahlt werden, sondern nur die Miete. Die Betriebskosten sind dann durch die gezahlte Miete abgegolten (Inklusivmodell). Und auch wenn die Vertragsklausel verwirrend oder unverständlich ist, kann sie kippen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie nicht angegeben haben, wie hoch die Nebenkosten sind. Oder wenn Sie im Formularvertrag das Feld nicht ausgefüllt oder Widersprüchliches angekreuzt haben.
Kurzer Hinweis: Wir sprechen in diesem Text meist von Nebenkosten, da der Begriff umgangssprachlich verbreitet ist. „Betriebskosten“ wäre der juristisch korrekte Begriff.
Die Ausnahme betrifft den größten Posten der Nebenkosten: Gibt es eine Zentralheizung, dann dürfen die Kosten für Heizung und Warmwasser auch ohne wirksame Regelung im Mietvertrag umgelegt werden. So ist es in §§ 2, 6 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV geregelt. Sie müssen sich dann ohnehin an die Regelungen der Heizkostenverordnung halten. Egal, was in Ihrem Mietvertrag steht.
Hat Ihre Mieterin oder Ihr Mieter mit einem Versorgungsunternehmen einen Vertrag abgeschlossen, müssen Sie die Kosten für Heizung, Strom oder Wasser nicht übernehmen. In aller Regel sind die individuellen Verbrauchskosten ohnehin nicht Teil der Nebenkosten, sondern nur die allgemeinen Kosten für Wasser und Strom (z. B. für die Beleuchtung oder den Betriebsstrom für Heizung oder Fahrstuhl). Die können Sie ohne wirksame Vereinbarung im Mietvertrag nicht umlegen.
Den Mietvertrag können Sie nachträglich nicht mehr verändern. Das Einzige, was Sie tun können: die Miete erhöhen. Da Ihre Miete als Inklusivmiete gilt, in der die Nebenkosten enthalten sind, können Sie als Vergleichsmiete einen höheren Vergleichswert ansetzen.
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