Immobilien-Ratgeber - 17.05.2022
Die Standardmethode der Mieterhöhung: Sie heben die Miete auf das ortsübliche Niveau. Dabei müssen Sie darlegen, wie Sie auf den Betrag kommen: Sie können sich auf drei Vergleichswohnungen beziehen, ein Sachverständigengutachten oder den Mietspiegel in Ihrer Gemeinde. Bevor die Mieterhöhung wirksam werden kann, muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter der Erhöhung zustimmen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, wie hoch die Miete in vergleichbaren Objekten ist. Also in Wohnungen, die in der Art, der Größe, der Ausstattung, der Beschaffenheit, der Energiebilanz und der Lage Ihrer Wohnung gleichen. Weitere Voraussetzungen: Es muss sich um Wohnungen handeln, die in der gleichen Stadt oder Gemeinde liegen. In Ausnahmefällen dürfen diese Wohnungen auch in einer benachbarten Gemeinde liegen, wenn das Preisniveau dort ähnlich ist.
Zulässig sind drei Verfahren: Sie können drei Vergleichswohnungen heranziehen. Sie können sich auf ein Gutachten stützen. Oder Sie können die Vergleichsmiete durch einen Mietspiegel bestimmen. Die dritte Methode ist die häufigste. Und sie ist mit dem geringsten Aufwand verbunden. Allerdings liefert sie tendenziell die niedrigsten Werte. Das hängt damit zusammen, dass die Mieten der vergangenen sechs Jahre berücksichtigt werden. Und die beiden anderen Verfahren sind bestrebt, den aktuellen Stand zu erfassen. Außerdem gibt es nicht in jeder Gemeinde einen Mietspiegel.
Ein großes Problem, wenn Sie die Methode mit den Vergleichswohnungen wählen: Woher sollen die Vergleichswohnungen kommen? Und wie finden Sie heraus, wie hoch da die Miete ist? Da gibt es nur zwei Möglichkeiten: Sie nehmen Kontakt zu anderen Vermieterinnen und Vermietern auf, die vergleichbare Objekte vermieten. Oder aber Sie ziehen Wohnungen heran, die sich in Ihrem eigenen Besitz befinden.
Die Vergleichswohnungen müssen Sie in Ihrem Mieterhöhungsschreiben genau bezeichnen, also nicht nur die Adresse, sondern auch das Stockwerk, die Seite (rechts/links) oder die Wohnungsnummer. Außerdem müssen Sie Besonderheiten angeben (z. B. besondere Ausstattung).
Der Grund: Ihre Mieterin oder Ihr Mieter muss die Möglichkeit haben, Ihre Angaben nachzuprüfen. Sind die Wohnungen überhaupt vergleichbar? Und sind die Angaben über die Miethöhe überhaupt korrekt? Dabei steht die Mieterin oder der Mieter allerdings vor dem gleichen Problem, vor dem Sie auch stehen: Sie sind darauf angewiesen, dass ihnen jemand über die Höhe der Miete Auskunft gibt.
Können Sie drei Vergleichswohnung benennen? Dann berechnen Sie nun den Quadratmeterpreis, in aller Regel für die Kaltmiete. Da sind die Wohnungen auch am besten vergleichbar. Die Miete für Ihre eigene Wohnung dürfen Sie nun maximal auf das Niveau der preisgünstigsten Vergleichswohnung anheben. Bilden Sie einen Durchschnittswert, ist Ihre Mieterhöhung unwirksam.
Sie können Ihre Mieterhöhung auch auf ein Gutachten stützen. Das kostet allerdings ein wenig und empfiehlt sich am ehesten, wenn Ihnen die anderen Methoden zu unsicher oder zu unzuverlässig sind.
In Ihrem Schreiben müssen Sie mitteilen, worauf Sie Ihre Mieterhöhung stützen. Denn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter soll nachprüfen können, ob die Mieterhöhung berechtigt ist. Haben sie Zweifel daran, können sie ihre Zustimmung verweigern. Haben Sie jedoch alles richtig gemacht, ist die Mieterin oder der Mieter verpflichtet zuzustimmen. Sie können diese Zustimmung einklagen. Bekommen Sie recht, muss die Mieterin oder der Mieter die Kosten dafür tragen.
Damit Ihre Mieterhöhung wirksam werden kann, müssen Sie nicht weniger als fünf Fristen beachten. Wenn Sie nur eine davon nicht einhalten, kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter Ihr Schreiben in Papierkorb werfen und Sie können von vorn beginnen.
