Immobilien-Ratgeber - 19.07.2023
Am 1. Dezember 2020 ist das „Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz“ (WEMoG) in Kraft getreten. Es stellt die umfassendste Modifizierung des WEG-Gesetzes seit seinem Inkrafttreten im Jahr 1951 dar. Die WEG-Reform bringt zahlreiche Veränderungen mit sich. So soll etwa die Rolle der Hausverwaltung gestärkt werden. Außerdem sind die Regelungen für die Eigentümerversammlung modernisiert worden.
Wir zeigen Ihnen übersichtlich die Neuerungen der WEG-Reform. Folgende Punkte müssen Sie als Vermieterin oder Vermieter beachten:
Ein weit verbreitetes Problem: Eine einzelne Eigentümerin oder ein Eigentümer kann notwendige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum blockieren. Deshalb herrscht bei vielen Eigentümergemeinschaften ein Modernisierungsstau – zum Schaden der Gemeinschaft.
Hier will die Reform Abhilfe schaffen: Künftig kann die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen, dass solche Arbeiten durchgeführt werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Und was die Verteilung der Kosten betrifft, greift hier ein abgestuftes Verfahren: Bei einem einfachen Mehrheitsbeschluss teilen sich diejenigen Eigentümerinnen und Eigentümer die Kosten, die für die Maßnahme gestimmt haben.
Beschließt die Gemeinschaft jedoch mit einer Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen die Maßnahme, müssen alle zahlen – entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Zumindest wenn diese Zustimmung mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Es ist also nicht möglich, dass eine Gruppe engagierter Eigentümerinnen und Eigentümer diejenigen überrumpelt, denen das Haus mehrheitlich gehört.
Und es gibt eine weitere Einschränkung: Ist die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, können diese nicht allen Eigentümerinnen und Eigentümern aufgebürdet werden. Dem steht wiederum die Regelung gegenüber, wonach sich alle Eigentümerinnen und Eigentümer an den Kosten beteiligen müssen, wenn diese sich „innerhalb eines angemessenen Zeitraums“ amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Dabei wurde vom Gesetzgeber offengelassen, wie viele Jahre ein angemessener Zeitraum umfassen darf. Regelmäßig wird von einem 10-Jahres-Zeitraum als wichtigem Anhaltspunkt gesprochen.
Bestimmte bauliche Maßnahmen sollen vereinfacht und vorangetrieben werden. So ist es künftig möglich, dass jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge errichten lässt – und dabei Gemeinschaftseigentum nutzt. Gleiches gilt für den Einbau eines Treppenlifts, für Maßnahmen zum Schutz vor Einbruch und für Einrichtungen, die den Zugang zu schnellem Internet ermöglichen (§ 20 Abs. 2 WEG).
Hierbei gilt es jedoch zu beachten, dass, auch wenn ein Wohnungseigentümer Anspruch auf die Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG hat, er sie erst mit Beteiligung der anderen Wohnungseigentümer durchführen lassen darf. Somit müssen auch bei der Durchführung privilegierter Baumaßnahmen die übrigen Wohnungseigentümer darüber beschließen.
Künftig ist es möglich, Freiflächen wie Gartenflächen oder Terrassen zum „Sondereigentum“ zu machen. Voraussetzung ist, dass sie einer bestimmten Wohnung zuzuordnen sind (§ 3 WEG). Bislang waren diese Flächen Gemeinschaftseigentum. Ihre Nutzung wurde über „Sondernutzungsrechte“ geregelt. Was genau unter diesem Begriff zu verstehen, ist gesetzlich nicht festgelegt. Im Unterschied zum Sondereigentum. Hier will die Reform mehr Rechtssicherheit schaffen.
Zur „ordnungsgemäßen Verwaltung“ gehört nun nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die „Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a“. Das heißt, die Hausverwaltung muss sich nach einer Prüfung bei einer Industrie- und Handelskammer zertifizieren lassen. Die Regelung greift jedoch erst ab 1. Dezember 2023. Ist die Hausverwaltung bereits für die Eigentümergemeinschaft tätig, hat sie sogar bis 1. Juni 2024 Zeit, das Zertifikat zu erwerben. Dabei gilt der 1. Dezember 2020 als Stichtag: Die Person, die an diesem Tag als Verwalter tätig war, darf diese verlängerte Frist in Anspruch nehmen.
Für kleinere Eigentümergemeinschaften (mit weniger als neun Einheiten) gilt eine Sonderregelung: Hat eine Eigentümerin oder ein Eigentümer die Verwaltung übernommen, muss mindestens ein Drittel der Parteien die Zertifizierung verlangen. Nur dann ist sie erforderlich.
Die Hausverwaltung bekommt mehr Verantwortung und mehr Befugnisse. Über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung kann sie ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft entscheiden. Wie umfangreich die Maßnahmen sein dürfen, das richtet sich nach der Größe der Anlage. Mit der Größe wächst auch der Umfang der Maßnahmen, die die Verwaltung eigenverantwortlich veranlassen kann. Typische Fälle sind Reparaturen, aber auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen sowie die Klageerhebung beim Eintreiben von Hausgeld.
Dabei ist es die Eigentümergemeinschaft, die für die Verwaltung die Grenzen festlegen kann. Sie kann ihr für bestimmte Aufgaben und Aufträge in gewisser Höhe die Eigenverantwortung übertragen oder auch entziehen.
In § 9b WEG wurde nun auch die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters geregelt, wonach dieser die Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich vertritt. Nur wenn der Verwalter einen Darlehens- oder Grundstückskaufvertrag für die Gemeinschaft abschließen will, braucht er deren Beschluss.
Gewissermaßen als Ausgleich für die gewachsene Macht der Hausverwaltung kann sie durch die Eigentümergemeinschaft leichter abberufen werden. Vorher war es erforderlich, dass ein „wichtiger Grund“ dafür bestand. Das ist nun nicht mehr nötig. Ein einfacher Beschluss genügt. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet dann der Verwaltervertrag.
Zugleich wird der Verwaltungsbeirat aufgewertet. Die Anzahl seiner Mitglieder kann frei bestimmt werden. Zu seinen Aufgaben gehört nun ausdrücklich auch die Überwachung der Hausverwaltung (§ 29 Abs. 2 WEG). Nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit können die ehrenamtlichen Beiräte haftbar gemacht werden (§ 29 Abs. 3 WEG).
In der Vergangenheit mussten unzählige Eigentümerversammlungen abgesagt und verschoben werden, weil zu wenige Eigentümer anwesend waren und die Versammlung deshalb nicht beschlussfähig war. Das hat sich geändert: Ist ordnungsgemäß eingeladen worden, ist die Versammlung beschlussfähig. Diese Neureglung dürfte viel Geld sparen.
Zugleich erhalten die Eigentümer in § 23 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Reine Online-Veranstaltungen soll es aber auch in Zukunft nicht geben.
Zu der Eigentümerversammlung kann nun auch per E-Mail eingeladen werden. Im Gesetz heißt das „in Textform“. Zuvor war die „Schriftform“ erforderlich, also die Einladung per Brief. Dafür wurde die Frist verlängert. Nunmehr muss drei Wochen vor der Versammlung eingeladen werden (§ 24 Abs. 4 WEG). Bislang waren es zwei.
Eigentümergemeinschaften können Beschlüsse auch treffen, ohne eine Versammlung einzuberufen. Bei den „Umlaufbeschlüssen“ werden alle Eigentümerinnen und Eigentümer angeschrieben. Damit ein Beschluss wirksam werden kann, müssen sie zustimmen. Enthaltungen werden als Ablehnung gewertet. Bislang war es erforderlich, dass alle dem Beschluss zustimmen. Es galt das Prinzip der „Allstimmigkeit“.
Nun ist es möglich, dass manche Umlaufbeschlüsse auch mit einfacher Mehrheit getroffen werden. Voraussetzung ist allerdings, dass auf einer Eigentümerversammlung beschlossen wird, über ein Thema später im Umlageverfahren mit einfacher Mehrheit zu entscheiden (§ 23 Ab. 3 WEG). Warum wird der Beschluss dann nicht gleich auf der Eigentümerversammlung getroffen? Weil bestimmte Informationen noch fehlen, z.B. Kostenvoranschläge oder aus einem Gutachten.
Umlaufbeschlüsse mussten früher „in Schriftform“ in die Wege geleitet werden – also per Brief, mit Unterschrift. Nunmehr reicht die „Textform“. Es ist daher möglich, den Beschluss per E-Mail, SMS, WhatsApp oder in anderer digitaler Form zu übermitteln.
Auch diese Regelung war überfällig: Nunmehr ist es möglich, bei der Nebenkostenabrechnung den Schlüssel „Miteigentumsanteil“ zu verwenden. Bislang musste nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Und zwar quadratmetergenau. Gab es bei einer Eigentumswohnung Abweichungen zwischen Miteigentumsanteil und Wohnfläche (kein seltener Fall), hätte die Hausgeld-Abrechnung umgerechnet werden müssen. Das ist nun nicht mehr nötig. Die umlagefähigen Kostenpositionen können einfach aus der Hausgeld-Abrechnung übernommen werden. Welcher Umlageschlüssel verwendet werden kann und ob eine Umstellung im Einzelfall möglich ist, muss anhand der jeweiligen Regelungen im Mietvertrag beurteilt werden.
Ein letzter Punkt: Ließ sich früher die Verwaltung mit der Abrechnung des Hausgelds sehr viel Zeit, so mussten Sie für die Folgen geradestehen. Konnten Sie dann nämlich die Nebenkosten nur verspätet abrechnen, mussten Sie womöglich auf Nachzahlungen verzichten. Das hat sich geändert. Können Sie nachweisen, dass Sie die Verwaltung zu einer fristgerechten Abrechnung gedrängt haben, sind Sie für die Verspätung nicht verantwortlich – und haben daher Anspruch auf eine mögliche Nachzahlung.
Sie möchten den Aufwand der Heiz- und Betriebskostenabrechnung abgeben? Techem übernimmt das gerne für Sie!
