Immobilien-Ratgeber - 31.05.2022
Die Wohnungseigentumsgesetze (WEG) regeln die Angelegenheiten von Eigentümergemeinschaften. Sie sind für Sie von Bedeutung, wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten. Im Dezember 2021 ist ein neues Gesetz in Kraft getreten. Die Kurzform: das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz. Wir erklären Ihnen die wichtigsten Änderungen.
Wir zeigen Ihnen übersichtlich die Neuerungen der WEG-Reform. Folgende Punkte müssen Sie als Vermieterin oder Vermieter beachten:
Ein weit verbreitetes Problem: Eine einzelne Eigentümerin oder ein Eigentümer konnte notwendige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum blockieren. Deshalb herrscht bei vielen Eigentümergemeinschaften ein Modernisierungsstau – zum Schaden der Gemeinschaft.
Hier will die Reform Abhilfe schaffen: Künftig kann die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen, dass solche Arbeiten durchgeführt werden. Und was die Verteilung der Kosten betrifft, greift hier ein abgestuftes Verfahren: Bei einem einfachen Mehrheitsbeschluss teilen sich diejenigen Eigentümer die Kosten, die für die Maßnahme gestimmt haben.
Beschließt die Gemeinschaft jedoch mit einer Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen die Maßnahme, müssen alle zahlen – entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Zumindest wenn diese Zustimmung mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert. Es ist also nicht möglich, dass eine Gruppe engagierter Eigentümerinnen und Eigentümer diejenigen überrumpelt, denen das Haus mehrheitlich gehört.
Und es gibt eine weitere Einschränkung: Ist die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, können die nicht allen Eigentümerinnen und Eigentümern aufgebürdet werden. Dem steht wiederum die Regelung gegenüber, wonach sich alle Eigentümerinnen und Eigentümer an den Kosten beteiligen müssen, wenn die sich „innerhalb eines angemessenen Zeitraums“ amortisieren. Dabei bleibt offen, wie viele Jahre ein angemessener Zeitraum umfassen darf.
Bestimmte bauliche Maßnahmen sollen vereinfacht und vorangetrieben werden. So ist es künftig möglich, dass jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge errichten lässt – und dabei Gemeinschaftseigentum nutzt. Gleiches gilt für den Einbau eines Treppenlifts, für Maßnahmen zum Schutz vor Einbruch und für Einrichtungen, die den Zugang zu schnellem Internet ermöglichen.
Diese Regelungen haben Folgen für die Vermietung. Denn Sie können diese Einbauten auch Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter erlauben. Womöglich müssen die dann die Kosten tragen und beim Auszug für einen Rückbau sorgen.
Zwar besteht noch immer keine Verpflichtung für eine Hausverwaltung, ihre Qualifikation nachzuweisen, um eine Gewerbeerlaubnis zu bekommen. Allerdings hat jede Wohnungseigentümerin und jeder -eigentümer das Recht, die Bestellung einer zertifizierten Verwaltung zu verlangen. Diese Zertifikate vergibt die Industrie- und Handelskammer (IHK) nach einer Prüfung. Diese Maßnahmen laufen allerdings gerade erst an.
Für kleinere Eigentümergemeinschaften (mit weniger als neun Einheiten), die von einer der Eigentümerinnen oder einem der Eigentümer verwaltet werden, gilt zudem eine Sonderregelung: Hier genügt es nicht, dass eine Eigentümerin oder ein Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Es muss sich mindestens ein Drittel der Einheiten dafür aussprechen. Das wären dann zwischen zwei und drei Einheiten. Und wenn es nur drei Einheiten gibt, genügt dann doch wieder eine.
Die Hausverwaltung bekommt mehr Verantwortung und mehr Befugnisse. Über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung kann sie ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft entscheiden. Wie umfangreich die Maßnahmen sein dürfen, das richtet sich nach der Größe der Anlage. Mit der Größe wächst auch der Umfang der Maßnahmen, die die Verwaltung eigenverantwortlich veranlassen kann. Typische Fälle sind Reparaturen, aber auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen sowie die Klageerhebung beim Eintreiben von Hausgeld.
Dabei ist es die Eigentümergemeinschaft, die für die Verwaltung die Grenzen festlegen kann. Sie kann ihr für bestimmten Aufgaben und Aufträge in bestimmter Höhe die Eigenverantwortung übertragen oder auch entziehen.
Und schließlich kann die Verwaltung die Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vertreten. Nur wenn sie einen Darlehens- oder Grundstückskaufvertrag für die Gemeinschaft abschließen will, braucht sie deren Beschluss.
Bestimmte bauliche Maßnahmen sollen vereinfacht und vorangetrieben werden. So ist es künftig möglich, dass jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge errichten lässt – und dabei Gemeinschaftseigentum nutzt. Gleiches gilt für den Einbau eines Treppenlifts, für Maßnahmen zum Schutz vor Einbruch und für Einrichtungen, die den Zugang zu schnellem Internet ermöglichen.
Diese Regelungen haben Folgen für die Vermietung. Denn Sie können diese Einbauten auch Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter erlauben. Womöglich müssen die dann die Kosten tragen und beim Auszug für einen Rückbau sorgen.
In der Vergangenheit mussten unzählige Eigentümerversammlungen abgesagt und verschoben werden, weil zu wenige anwesend waren und die Versammlung deshalb nicht beschlussfähig war. Das hat sich geändert: Die Versammlungen sind unabhängig von der Anzahl der anwesenden Personen (bzw. ihrer Eigentumsanteile) beschlussfähig.
Zugleich ist es erlaubt, an diesen Versammlungen online teilnehmen. Reine Online-Veranstaltungen soll es aber auch in Zukunft nicht geben.
Auch diese Regelung war überfällig: Nunmehr dürfen Sie bei der Abrechnung der Nebenkosten den Schlüssel „Miteigentumsanteil“ verwenden. Bislang mussten Sie nach der Wohnfläche abrechnen. Und zwar quadratmetergenau. Gab es bei Ihrer Eigentumswohnung Abweichungen zwischen Miteigentumsanteil und Wohnfläche (kein seltener Fall), hätten Sie die Hausgeld-Abrechnung umrechnen müssen. Das ist nun nicht mehr nötig. Sie können die umlagefähigen Kostenpositionen einfach aus der Hausgeld-Abrechnung übernehmen.
Ein letzter Punkt: Ließ sich die Verwaltung mit der Abrechnung des Hausgelds sehr viel Zeit, so mussten Sie früher für die Folgen geradestehen. Konnten Sie dann nämlich die Nebenkosten nur verspätet abrechnen, mussten Sie womöglich auf Nachzahlungen verzichten. Das hat sich geändert. Können Sie nachweisen, dass Sie die Verwaltung zu einer fristgerechten Abrechnung gedrängt haben, sind Sie für die Verspätung nicht verantwortlich – und haben daher Anspruch auf eine mögliche Nachzahlung.
Sie möchten den Aufwand der Heiz- und Betriebskostenabrechnung abgeben? Techem übernimmt das gerne für Sie!
