Energetischen Zustand ermitteln: Ihr Sechs-Schritte-Plan

Schritt 1: Bestandsaufnahme und Verbrauchsdaten prüfen

Bevor Sie das Gebäude selbst untersuchen, lohnt sich ein Blick in die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre. Notieren Sie, wie viel Energie jährlich verbraucht wurde: Schwankt der Verbrauch? Können Sie einen Trend erkennen?  Vor allem aber: Wie schneidet Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten ab?

Verbrauch analysieren

Schwanken die Werte stark oder steigen sie plötzlich an? Flachen sie über die Jahre ab? Ein sprunghafter Anstieg kann auf technische Probleme oder geändertes Nutzungsverhalten hinweisen. Ein sehr niedriger Verbrauch dagegen kann trügerisch sein, etwa wenn zu wenig geheizt oder falsch gelüftet wird, was Feuchtigkeit und Schimmel begünstigt.

Vergleichswerte nutzen 

Seit Januar 2022 müssen Heizkostenabrechnungen gemäß § 6a Heizkostenverordnung bei fernablesbarer Ausstattung Vergleichswerte enthalten. Diese zeigen, wie Ihr Gebäude im Verhältnis zu ähnlichen Objekten abschneidet. Dadurch erhalten Sie eine objektive Grundlage zur Beurteilung Ihres energetischen Zustands.

Schritt 2: Gebäudehülle überprüfen 

Um sich ein erstes Bild vom energetischen Zustand Ihres Gebäudes zu machen, sollten Sie es sorgfältig in Augenschein nehmen. Die erste Station ist die Gebäudehülle: Dach, Außenwände, Fenster und Türen. Hier entstehen die meisten Energieverluste. Deshalb gehört die Gebäudehülle ganz oben auf Ihre Liste. Am besten führen Sie die Überprüfung an einem kalten Tag im Spätherbst oder im Winter durch. 

Fenster als häufigste Schwachstelle 

Fenster haben einen großen Einfluss auf den Energieverlust im Gebäude. Durch sie entweicht besonders viel Wärme. Umgekehrt gilt: Sind die Fenster gut isoliert, verbessert sich der energetische Zustand des Gebäudes erheblich. Prüfen Sie die Fenster nicht nur von außen, sondern auch von innen. Dazu müssen Sie in die Wohnungen. Vereinbaren Sie mit Ihren Mieterinnen und Mietern rechtzeitig einen Termin. 

Dichtheit testen mit dem Flammentest 

Wie dicht schließen die Fenster? Gibt es Luftzug? Das können Sie mit einem einfachen Test prüfen. Halten Sie eine Kerze oder ein Teelicht langsam an den Fensterrahmen. Flackert die Flamme, bedeutet das: Hier dringt Luft ein und das Fenster ist undicht. 

Türen und Dichtungen kontrollieren 

Überprüfen Sie auch die Außentüren. Wie gut schließen sie? In welchem Zustand sind die Dichtungen? Gibt es Spalten am Türabschluss? Kleine Undichtigkeiten können den Energieverbrauch erheblich erhöhen. 

Dach, Fassade und Kellerdecke begutachten 

Zur Gebäudehülle gehören außerdem der Dachboden, die Außenfassade und die Kellerdecke. Achten Sie darauf, dass die oberste Geschossdecke gut gedämmt ist. An der Fassade weisen feuchte oder verfärbte Stellen auf Wärmebrücken hin, die den energetischen Zustand des Gebäudes verschlechtern. 

Gerüche als Warnsignal 

Ein muffiger Kellergeruch kann auf energetische Mängel hinweisen: fehlende Dämmung, Feuchtigkeit oder Wärmebrücken. Solche Anzeichen sollten Sie ernst nehmen und genauer prüfen lassen. 

Schritt 3: U-Wert verstehen und bewerten

Ein wichtiger technischer Kennwert für die energetische Beurteilung eines Gebäudes ist der Wärmedurchgangskoeffizient, kurz U-Wert. Er beschreibt, wie viel Wärme ein Bauteil nach außen abgibt – gemessen in Watt pro Quadratmeter und Kelvin (W/m²K).

Bedeutung des U-Werts

Je niedriger der U-Wert, desto besser ist die Wärmedämmung. Ein U-Wert von 0,5 bedeutet, dass pro Quadratmeter Fläche bei einem Temperaturunterschied von 1 Grad Celsius 0,5 Watt Wärme entweichen. Ein hoher Wert weist also auf einen größeren Wärmeverlust hin.

Ermittlung des U-Werts

Als Eigentümerin oder Eigentümer können Sie den U-Wert nicht selbst messen. Er lässt sich nur mithilfe spezieller Messgeräte oder auf Grundlage der Bauunterlagen berechnen. Fachleute wie Energieberaterinnen und Energieberater können Ihnen dabei helfen, die Werte richtig einzuordnen und den Sanierungsbedarf abzuschätzen.

Richtwerte zur Orientierung

Die folgende Tabelle zeigt typische U-Werte verschiedener Bauteile, von älteren Gebäuden bis hin zu heutigen Neubauten:

Schritt 4: Heizung und Installationen prüfen

Die Heizung ist essenziell für die Energieeffizienz. Selbst eine gute Dämmung ist oft nicht ausreichend, wenn Sie kein leistungsfähiges, gut aufeinander abgestimmtes Heizsystem nutzen.

Dabei kommt es auch darauf an, dass Heizsystem und Gebäudehülle zueinander passen. Eine überdimensionierte Heizung ist ebenso ineffizient wie eine, die zu wenig Leistung bringt. Besonders sollten Sie auf die folgenden Punkte achten:

• Wie alt ist die Heizungsanlage? Ist sie älter als 20 Jahre, kann ein Austausch wirtschaftlicher sein als eine Reparatur.
• Sind Brenner und Kessel außen am Gerät verrußt? Das ist ein Hinweis darauf, dass die Verbrennung nicht optimal läuft. Vielleicht ist eine Düse verstopft oder verschlissen, die Zündung defekt oder der Brenner falsch eingestellt.
• Sind Heizungsrohre in unbeheizten Räumen gedämmt? Wenn nicht, geht hier viel Energie verloren.
• Werden die Heizkörper ungleichmäßig warm? Hier kann ein hydraulischer Abgleich nötig sein.
• Wie schnell fließt warmes Wasser? Kommt nach 10 Sekunden immer noch kaltes Wasser aus dem Hahn, kann das an langen Leitungswegen oder unzureichend gedämmten Rohren liegen.
• Wie hoch ist die Speichertemperatur der Warmwasseranlage eingestellt? Über 60°C ist meist nicht nötig und erhöht den Energieverbrauch; 55 °C reichen in der Regel aus, um Legionellen vorzubeugen.