Was genau ist eine Modernisierung?

Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung? 

Nicht jede bauliche Maßnahme bedeutet automatisch eine Modernisierung. Oft handelt es sich stattdessen um Instandhaltung oder Instandsetzung – Begriffe, die rechtlich genau definiert sind und unterschiedliche Pflichten für Vermieter und Mieter mit sich bringen.

Renovieren oder sanieren?

Die Begriffe Renovierung und Sanierung werden oft synonym verwendet, haben aber unterschiedliche Bedeutungen.

Eine Renovierung ist meist weniger aufwendig als eine Sanierung. Viele verstehen darunter das Streichen der Wände und kleine Ausbesserungen, die als „Schönheitsreparaturen“ bezeichnet werden und sich mit einer sorgfältig formulierten Vertragsklausel auf die Mieterinnen und Mieter übertragen lassen. Andere meinen damit bauliche Maßnahmen, die als Modernisierung gelten können, da sie zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen und einen Zustand herstellen, den es vorher nicht gegeben hat. 

Als „Sanierung“ werden umfangreiche und aufwendige Arbeiten bezeichnet. Es handelt sich um eine Art Sammelbegriff. Bei einer Dachsanierung, Kernsanierung oder energetischen Sanierung fallen viele Arbeiten an, und häufig muss mit erheblichen Beeinträchtigungen gerechnet werden. Teil einer Sanierung können Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten sein.

Die korrekte Bezeichnung

Ob Sie etwas als „Renovierung“ oder „Sanierung“ bezeichnen, bleibt im Wesentlichen Ihnen überlassen. Bei einer Modernisierung oder Instandsetzung/Instandhaltung ist das anders. Hier haben die Bezeichnungen unmittelbare Konsequenzen. Durch eine inkorrekte Bezeichnung können Sie sich viel Ärger einhandeln.  Darum hier die unterschiedlichen Konsequenzen:

• Instandhaltung und Instandsetzung: Ihre Mieterinnen und Mieter haben darauf Anspruch und können diesen Ihnen gegenüber durchsetzen. Als letztes Mittel können sie im Wege der „Selbstvornahme“ einen Handwerksbetrieb beauftragen und Ihnen die Rechnung schicken. Die Kosten müssen Sie alleine tragen, da sie mit der Miete abgegolten sind. Ein „Widerspruchsrecht“ gegen diese Maßnahmen gibt es nicht.

• Modernisierung: Grundsätzlich besteht kein Anspruch der Mietenden auf eine Modernisierung. Bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen, wie der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern oder einer Heizungserneuerung nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), sind Sie jedoch zur Umsetzung verpflichtet. Die Kosten können Sie im Zuge einer Mieterhöhung wegen Modernisierung zumindest teilweise auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Stellt die Maßnahme für sie eine „unzumutbare Härte“ dar, können sie Widerspruch dagegen einlegen.  

Und schließlich gibt es noch einen Unterschied, der häufig übersehen wird: Modernisierungsmaßnahmen müssen Sie frühzeitig ankündigen, nämlich mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten! Eine solche Frist gibt es bei Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen nicht. Zwar müssen Sie sich auch hier mit den Mieterinnen und Mietern abstimmen und dürfen sie nicht einfach überrumpeln, aber feste Fristen gibt es hier nicht.

Modernisierung: Abgrenzung der Begriffe

Der entscheidende Unterschied zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung lässt sich auf eine einfache Formel bringen:

• Instandhaltung und Instandsetzung sorgen dafür, dass der bestehende Standard der Wohnung erhalten bleibt.

• Modernisierung erhöht den Standard – sei es durch besseren Wohnkomfort, neue technische Ausstattung oder energetische Verbesserungen.

Aktuell drehen sich die meisten Modernisierungen jedoch um das Thema Energie. Wird der Energieverbrauch durch die Maßnahme nachhaltig gesenkt, handelt es sich um eine Modernisierung. 

Dabei hat sich die juristische Beurteilung wohl ein wenig geändert: Während früher Energiesparmaßnahmen durchaus gekippt werden konnten, weil der Effekt zu gering ausfiel, liegt nun der Fokus darauf, wie „nachhaltig“ die Maßnahme wirkt. Anders gesagt: Auch ein geringer Einspareffekt wird als Modernisierung anerkannt, solange er nur langfristig, also nachhaltig wirkt.

Ein Sonderfall liegt vor, wenn nur der Energieträger umgestellt wird (z.B. von fossilen auf erneuerbare Energien) – ohne Einspareffekt. Auch dann gilt das nach § 555b Abs. 2 BGB als Modernisierungsmaßnahme. Doch eine Mieterhöhung rechtfertigt die bloße Umstellung nicht. 

Wichtig: Sollte ein solcher Sonderfall bei Ihnen vorliegen, lassen Sie sich bitte von einem Rechtsexperten beraten. 

Modernisierungskosten und Instandhaltung: Wer zahlt?

Sie müssen unterscheiden zwischen den Instandhaltungs-/Instandsetzungsarbeiten, die tatsächlich stattgefunden haben, und denen, die Ihnen durch die Modernisierung erspart geblieben sind. 

In unserem Beispiel: Der Einbau neuer energieeffizienterer Fenster gilt als Modernisierung. Wären Sie beim alten Standard geblieben, würde es sich um eine Instandhaltungs-/Instandsetzungsarbeit handeln.

Ob tatsächlich durchgeführt oder nur „erspart“, in beiden Fällen dürfen Sie die Kosten für die Instandhaltung/Instandsetzung nicht auf Ihre Mieterinnen und Mieter umlegen. Das heißt für den zweiten Fall: Sie müssen die Kosten abziehen, die Ihnen entstanden wären, wenn Sie die alten Fenster instandgesetzt hätten.

Laden Sie unsere Checkliste herunter und prüfen Sie, ob Ihre Maßnahme eine Modernisierung ist!