Immobilien-Ratgeber - 19.04.2024
Haben Sie ein Haus geerbt und wollen es verkaufen? Dafür kann es unterschiedliche Gründe geben: Sie haben zu mehreren geerbt, Sie brauchen das Geld, um Verbindlichkeiten auszugleichen, Sie wollen es nicht vermieten und auch nicht selber nutzen. Dann ist es sicher sinnvoll, über einen Verkauf nachzudenken. Allerdings gibt es manches zu bedenken, damit der Verkauf gelingt.
Auch wenn Sie sich selbst mit Immobilien nicht so gut auskennen, so ist es doch ratsam, sich selbst ein Bild vom Zustand des Hauses zu machen. Für die Besichtigung sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen. Und Sie können sich von jemandem begleiten lassen, die oder der mehr Expertise besitzt als Sie. Prüfen Sie vor allem die kritischen Punkte, die den Wert mindern können: Den Zustand von Keller (Feuchtigkeit? Schimmel?) und Dach (schlecht gedämmt? Sanierungsbedürftig?), der Elektrik, der Wasserrohre sowie der Heizung. Manchmal verlangt auch das Mauerwerk eine eingehende Prüfung oder Außentüren und Fenster.
Verschaffen Sie sich also einen ersten Überblick und halten Sie unter Umständen den Zustand mit Ihrer Handykamera fest. Dann können Sie im Rahmen der anschließenden Schritte auch die richtigen Fragen stellen.
Geerbte Häuser befinden sich teilweise in keinem guten Zustand. Daher stellt sich die Frage, ob Sie das eine oder andere in Ordnung bringen sollten, um das Objekt besser verkaufen zu können. Oder überhaupt eine Käuferin oder einen Käufer zu finden. Hier hilft nur eine Kostenanalyse. Wie viel müssten Sie für die Arbeiten investieren? Und wie hoch ist dadurch die erzielte Wertsteigerung?
Um das zu klären, brauchen Sie fachkundigen Rat. Manchmal liegt die Antwort jedoch auf der Hand: Eine Sanierung wäre so viel teurer. Die Kosten können Sie offensichtlich nicht durch einen Verkauf hereinholen. Zumal das Prinzip gilt „Wennschon, dennschon“: Der Wert des Hauses steigt nicht beträchtlich, wenn Sie Dach und Heizung erneuern, die Elektrik und die Wohnräume jedoch in einem schlechten Zustand bleiben. Sie müssten alles in einen guten Zustand bringen.
Die alles entscheidende Frage: Für wie viel bieten Sie das geerbte Haus an? Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, ist oftmals ein Wertgutachten erforderlich. Doch wenn Sie auf jeden Fall verkaufen wollen, ist das nicht nötig. Vielmehr sollten Sie in Erfahrung bringen, zu welchem Preis ähnliche Objekte in der Region angeboten und verkauft werden.
Sie können den Wohnungsmarkt genauer unter die Lupe nehmen und dabei eines der Immobilienportale nutzen. Sie können aber auch mit einer Maklerin oder einem Makler sprechen. Unabhängig davon, ob die dann auch den Verkauf übernehmen.
Das stärkste Argument, das geerbte Haus in Eigenregie zu verkaufen: Sie sparen sich die Maklergebühr. Das ist schnell mal eine fünfstellige Summe. Denn es gilt das Auftraggeberprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. Kosten können aber bis zur Hälfte auf den Käufer abgewälzt werden. In der Praxis werden Gebühren allerdings häufig komplett auf den Kaufpreis aufgeschlagen.
Viele unterschätzen allerdings den Aufwand, der mit dem Verkauf verbunden ist: Sie müssen ein Exposé erstellen, Anzeigen schalten, die Unterlagen beschaffen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baulastenverzeichnis und noch mehr), Besichtigungstermine organisieren. Aber auch mit dem Preis ist das so eine Sache. Denn Sie müssen die Preisverhandlungen führen. Und da kann sich der vermeintliche Vorteil, „provisionsfrei“ zu verkaufen, sehr schnell in Luft auflösen. Sie wissen oft nicht, wie Sie auf kritische Nachfragen reagieren sollen und ob es klug ist, auf dem ursprünglichen Verkaufspreis zu bestehen oder runterzugehen. Und wie viel.
Schließlich: Wenn Sie für eine Erbengemeinschaft den Verkauf übernehmen, gehen Sie das Risiko ein, dass manche Miterben grundsätzlich der Meinung sind, dass Sie „zu billig“ verkauft haben. Und wenn es ganz schlecht läuft, blockieren sie dann den Verkauf.
Fehlt Ihnen das Fachwissen, über das Objekt, aber auch über den Verkaufsprozess? Haben Sie nicht die Zeit, sich um alles zu kümmern? Dann kann es sinnvoll sein, eine qualifizierte Maklerin oder einen Makler einzuschalten. Die übernehmen den gesamten Verkaufsprozess und können Sie kompetent beraten: Wie das Objekt am besten vermarktet wird, welche Käufergruppen angesprochen werden sollten und schließlich, zu welchem Preis es angeboten und verkauft werden kann.
Allerdings ist der Maklerberuf nicht geschützt. Im Prinzip kann sich jeder so nennen. Daher empfiehlt es sich, auf Qualität zu achten und nur solche Maklerunternehmen in Betracht zu ziehen, die schon eine Zeitlang erfolgreich tätig sind und in der Region einen guten Ruf haben.
Wenn Sie als Erbengemeinschaft verkaufen wollen, spricht noch ein weiteres Argument für die Maklerin oder den Makler. Sie sind neutral. Bei Spannungen und Meinungsverschiedenheiten können sie vermitteln und schlichten. Manche Maklerunternehmen bieten speziell diese Dienstleitung an: Mediation für Erbengemeinschaften.
Ein letzter Hinweis: Es kann sich empfehlen, der Maklerin oder dem Makler einen „qualifizierten Alleinauftrag“ zu erteilen. Dies ist jedoch nach dem Einzelfall zu beurteilen. Kommt es dann zum Verkauf, hat die Maklerin oder der Makler Anspruch auf die Provision. Doch können Sie nur dann eine optimale Betreuung erwarten. Und Sie verhindern, dass sich andere einschalten und Ihre Miterben auf eigene Faust tätig werden. Um sich dem Maklerunternehmen aber nicht völlig auszuliefern, empfiehlt es sich, diesen Auftrag zu befristen – mit der Option auf Verlängerung.
Für viele Erbinnen und Erben einer Immobilie ist das Thema Neuland. Damit Sie den Durchblick behalten, haben wir Ihnen eine Checkliste „Die 5 wichtigsten Tipps fürs Erben“ zusammengestellt.
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