Immobilien-Ratgeber - 15.09.2025
Das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer, Heizungen auf erneuerbare Energien umzustellen. Doch wann gilt welche Frist? Und was passiert, wenn Sie zu spät umstellen? Hier finden Sie die wichtigsten Fristen für Neubauten, Bestandsgebäude und Etagenheizungen im Überblick – verständlich erklärt.
Das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) schreibt vor, Heizungen nach und nach auf erneuerbare Energien umzustellen. Dabei gelten verschiedene Übergangsfristen, bis wann Sie Ihre Heizung spätestens umgerüstet haben müssen. Bei Verstößen können die Landesbehörden Bußgelder bis zu 50.000 Euro verhängen.
Nach § 71 Abs. 1 GEG dürfen nur Heizungen eingebaut oder aufgestellt werden, die mindestens zu 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Neubauten gilt diese Anforderung bereits, zumindest, wenn sie sich in einem Neubaugebiet befinden. Für Neubauten, die „in Baulücken“ entstehen, gelten die gleichen Fristen wie für Bestandsgebäude (gem. § 71 Abs. 8 und 10 GEG.)
Allerdings gibt es einen wichtigen Unterschied zwischen Neu- und Bestandsbauten: Neubauten werden mit einer neuen Heizung ausgestattet, in Bestandsgebäuden befindet sich dagegen meist noch eine funktionstüchtige Anlage. Erst wenn diese nicht mehr zu reparieren ist, gelten die Fristen des GEG.
Sobald eine Gemeinde einen „kommunalen Wärmeplan“ vorlegt, müssen neue Heizungen die Anforderungen aus § 71 Abs. 1 GEG erfüllen. Die Verpflichtung beginnt einen Monat nach Vorlage des Plans. Dabei gelten folgende Stichtage:
Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern: spätestens bis 30. Juni 2026.
Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern: spätestens bis 30. Juni 2028.
Liegt bis dahin kein Wärmeplan vor, müssen neue Heizungen ab diesen Terminen dennoch die 65 %-Anforderung erfüllen.
Nach den vorgenannten Stichtagen gilt nach § 71i GEG eine allgemeine Übergangsfrist von maximal fünf Jahren. Innerhalb dieser Zeit dürfen Sie „übergangsweise“ noch eine Heizungsanlage einbauen, die die 65 %-Anforderung nicht erfüllt. Auch eine gebrauchte Anlage ist erlaubt. Spätestens nach fünf Jahren muss diese Anlage jedoch gegen eine Heizung ausgetauscht werden, die die gesetzlichen Anforderungen erfüllt.
In Mehrfamilienhäusern sind Gasetagenheizungen weit verbreitet. Für diese Anlagen gelten nach § 71l GEG besondere Fristen:
Sobald die erste Gasetagenheizung ausfällt und ersetzt werden muss (eine sogenannte „Havarie“), beginnt eine Überlegungsfrist von maximal fünf Jahren. In dieser Zeit muss entschieden werden, wie das Gebäude künftig beheizt werden soll: Soll weiterhin jede Wohnung eine eigene Heizung bekommen (dezentrale Lösung)? Oder soll eine Zentralheizung eingebaut werden?
Wird eine dezentrale Lösung gewählt, muss spätestens nach Ablauf der fünfjährigen Überlegungsfrist innerhalb eines Jahres auf eine Heizung umgestellt werden, die zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben wird.
Wird eine Zentralheizung geplant, verlängert sich die Frist nach § 71l Abs. 2 GEG um weitere acht Jahre. Insgesamt bleiben somit 13 Jahre Zeit – gerechnet ab der ersten Havarie – um alle Etagenheizungen auf eine Zentralheizung umzustellen, unabhängig davon, ob die einzelnen Geräte noch funktionsfähig sind.
Wird innerhalb der fünfjährigen Überlegungsfrist keine Entscheidung getroffen, legt das Gesetz fest: Der Einbau einer Zentralheizung ist dann Pflicht. Für eine detaillierte Aufklärung verweisen wir auf § 71 l Abs. 3 GEG.
Schließen Sie einen Vertrag zur Lieferung von Wärme (zum Beispiel Fernwärme oder Nahwärme), kann sich die Übergangsfrist nach § 71j GEG auf bis zu zehn Jahre verlängern. Voraussetzung: Der Vertrag muss bereits abgeschlossen sein, und der Netzbetreiber muss sich verpflichten, das Gebäude innerhalb dieser Frist tatsächlich anzuschließen und die Versorgung aufzunehmen.
Wichtig: Die gelieferte Wärme muss dann zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien stammen.
Pflicht gilt bereits – keine Übergangsfrist.
Einen Monat nach Vorlage des kommunalen Wärmeplans (gem. § 71 (10) GEG)
In Gemeinden, in denen am 1. Januar 2024 mehr als 100.000 Einwohner gemeldet sind: spätestens ab 1. Juli 2026 (siehe § 71 (8) GEG)
In Gemeinden, in denen am 1. Januar 2024 weniger als 100.000 Einwohner gemeldet sind: spätestens ab 1. Juli 2028 (siehe § 71 (8) GEG)
Wie Neubauten in Baulücken.
Übergangsweise darf eine nicht erneuerbare Heizung eingebaut werden, wenn der spätere Umstieg auf eine 65 %-Heizung geplant ist.
Spätestens fünf Jahre nach Einbau muss diese ersetzt werden.
Fünf Jahre Überlegungsfrist ab der ersten „Havarie“.
Bei dezentraler Lösung: zusätzlich ein Jahr Umsetzungsfrist.
Bei Zentralheizung: zusätzlich acht Jahre Umsetzungsfrist.
Maximal zehn Jahre Umsetzungsfrist – Voraussetzung ist ein bereits bestehender Vertrag.
Die Fristen gelten grundsätzlich für alle Wohngebäude. Es gibt jedoch Ausnahmen und Sonderregelungen, zum Beispiel für kleine Gebäude, Eigentümer mit besonderen wirtschaftlichen Härten oder denkmalgeschützte Objekte. Wichtig: Es handelt sich hierbei tatsächlich um Ausnahmen. Die entsprechenden Regelungen finden sich in den §§ 102 bis 106 GEG.
Die Einhaltung der Vorschriften überwachen in der Regel die kommunalen Bauämter oder Landratsämter. Falls Sie unsicher sind, ob Ihr Gebäude unter eine Ausnahme fällt, wenden Sie sich an Ihre zuständige Behörde.
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