Immobilien-Ratgeber - 03.07.2023
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden sowie Vorgaben für die Nutzung Erneuerbarer Energien zur Erzeugung von Wärme, Kälte und Strom für den Gebäudebetrieb fest. Außerdem regelt es die Erstellung und Verwendung von Energieausweisen. Die aktuelle Fassung gilt seit dem 1. Januar 2023 und wird in diesem Artikel vorgestellt.
Erstmals trat das GEG am 1. November 2020 in Kraft und löste die Energieeinparverordnung (ENEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz ab, in dem es diese in einem Gesetz zusammenfügte und damit praxistauglicher wurde. Zuletzt wurde das Gesetz 2022 überarbeitet. Eine wichtige Neuerung der letzten GEG-Novelle betrifft seit dem 1. Januar 2023 die Anforderungen an die Klimabilanz von Neubauten: Der jährliche Primärenergiebedarf darf nun höchstens 55 % des Vergleichswerts eines „Referenzgebäudes" betragen. Zuvor lag dieser Wert bei 75 %.
Doch was genau ist ein Referenzgebäude? Je nach Art, Größe und Nutzung des Gebäudes kann der Energiebedarf sehr unterschiedlich sein. Ein freistehendes Einfamilienhaus weist eine andere Energiebilanz auf als ein mehrgeschossiges Wohngebäude. Um hier gleiche Bedingungen zu schaffen, wird für jeden Gebäudetyp ein Referenzgebäude definiert. Die Eigenschaften werden in Anlage 1 des GEG näher beschrieben.
Eine weitere Neuerung besteht in der Berechnung des Primärenergiebedarfs: Bei Neubauten kann Strom aus erneuerbaren Energien abgezogen werden, wenn er „gebäudenah” erzeugt wird (§ 23 GEG).
Eine Ausnahme besteht, wenn die bauliche Maßnahme nicht mehr als 10 % der Fläche der jeweiligen „Bauteilgruppe“ betrifft. Bauteilgruppen umfassen beispielsweise Außenwände, Fenster und Außentüren, Dachflächen sowie Decken und Wände gegen unbeheizte Dachräume. Nähere Informationen dazu finden Sie in Anlage 7 des GEG. Zusätzlich ist ein Umbau erlaubt, ja sogar erforderlich (gem. § 46 Abs. 2 GEG), wenn Schallschutz- oder Brandschutzbestimmungen eingehalten werden müssen und dies zu einer Verminderung der energetischen Qualität führt.
Für Wohngebäude gilt die Vorschrift, dass die oberste Geschossdecke gedämmt sein muss, sofern das darüberliegende Dach nicht entsprechend gedämmt ist (gem. § 47 Abs. 1 GEG). Es besteht eine Nachrüstpflicht, es sei denn, Ihr Haus umfasst zwei Wohnungen und Sie bewohnen eine davon selbst seit mehr als zwanzig Jahren. Der Stichtag hierfür ist der 1. Februar 2002. Haben Sie zu dieser Zeit die Wohnung selbst genutzt, so muss erst bei einem Eigentümerwechsel nachgerüstet werden (gem. § 47 Abs. 3 GEG). Eine zweite Ausnahme besteht, wenn der erforderliche Aufwand zur Nachrüstung der Decke in keinem Verhältnis zu den erwarteten Einsparungen steht (gem. § 47 Abs. 4 GEG).
Die jeweiligen Grenzwerte für Außenwände, Fenster, Decken, Böden, Dachflächen und andere Außenbauteile sind in Anlage 7 des Gesetzes aufgeführt. Die Auswirkungen all dieser Regelungen auf Bestandsbauten und Wohnkosten sollen ebenfalls im Jahr 2023 überprüft werden.
Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben werden, müssen grundsätzlich dreißig Jahre nach dem Einbau und der Aufstellung ersetzt werden. Ab dem 1. Januar 2026 dürfen Heizkessel, die mit Heizöl oder mit festem fossilem Brennstoff beschickt werden, zum Zwecke der Inbetriebnahme in ein Gebäude nur noch in einigen Ausnahmefällen eingebaut oder in einem Gebäude aufgestellt werden, Weitere Informationen zu Ausnahmen finden Sie hier.
Das GEG regelt auch die Vorschriften zum Energieausweis, die in den §§ 79 bis 88 des GEG zu finden sind. Es gibt nach wie vor zwei Varianten: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis ist für Neubauten zwingend vorgeschrieben. Außerdem für beheizte oder gekühlte Räumen eines Bestandsgebäudes, bei denen die Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden. Ein Energieausweis hat eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren und verliert danach seine Gültigkeit. Ein neuer Energieausweis ist unter Umständen erforderlich, wenn das Gebäude energetisch verändert wird. Dies muss im Einzelfall geprüft werden.
Ein Energieausweis muss vorgelegt werden, wenn eine Wohnung neu vermietet oder verkauft wird (gem. § 80 GEG). Dies gilt nicht nur für die Eigentümerin oder den Eigentümer, sondern auch für die Maklerin oder den Makler. Außerdem sind bereits in der Anzeige mehrere Angaben verpflichtend (gem. § 87 GEG). Dabei müssen folgende Informationen angegeben werden:
Ausgenommen von dieser Verpflichtung sind lediglich private kostenlose Kleinanzeigen oder informelle Gesuche auf einem Zettel am schwarzen Brett. Bei bestehenden Mietverhältnissen kann die Mieterin oder der Mieter nicht nachträglich verlangen, dass der Energieausweis vorgelegt wird. Von der Ausweispflicht ausgenommen sind Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von nicht mehr als 50 m².
Bei Verstoß gegen die Informationspflicht, unvollständige oder nicht rechtzeitig verfügbare Angaben kann eine Geldbuße von bis zu 10.000 Euro verhängt werden (gem. § 108, Nr. 13 und 16 GEG). Den verbrauchsorientierten Energieausweis können Sie ganz einfach online im Techem Kundenportal erstellen.
