Mieterhöhung wegen Modernisierung: Das ist zu beachten

Maßnahmen, die dazu dienen, den Wohnstandard zu verbessern, oder die geeignet sind, Wasser oder Energie einzusparen, gelten als Modernisierung. So steht es in § 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), der die Fälle genauer aufschlüsselt. Der wesentliche Punkt: Die Wohnung wird aufgewertet.

Anders verhält es sich bei allen Maßnahmen, die den Standard erhalten oder wiederherstellen, also Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten. Die Kosten für solche Maßnahmen müssen Sie selbst übernehmen, sie werden als Teil der Miete betrachtet. 

Das hat Folgen für die Berechnung der Kosten: Häufig ist es so, dass Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten fällig wären. Und Sie nutzen die Gelegenheit, um zu modernisieren. Alte Fenster müssten erneuert werden. Sie ersetzen sie durch weit höherwertige Fenster, die auch noch besser die Wärme dämmen. Eine sehr sinnvolle Modernisierung.

Doch bei der Berechnung Ihrer Kosten müssen Sie einen Betrag ansetzen, der den Instandhaltungskosten entspricht. Diese Instandhaltung ist Ihnen ja erspart geblieben. Deshalb müssen Sie die Kosten von der Gesamtsumme der Modernisierungskosten abziehen! Tun Sie das nicht, riskieren Sie, dass Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Mieterhöhung beanstandet – und Recht bekommt.

Falls Sie für die Modernisierung irgendwelche Zuschüsse oder Fördergelder bekommen haben, müssen Sie die ebenfalls abziehen. Denn Sie können sich diese Zuwendungen nicht von Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter erstatten lassen. 

Sehen Sie sich nicht in der Lage, die Kosten für die Instandhaltung zu berechnen, können Sie von einem vereinfachten Verfahren Gebrauch machen (§ 559c Abs. 1 BGB). Dabei setzen Sie pauschal 30 % der Modernisierungskosten für die Instandhaltung an. Anders gesagt: Sie legen 70 % der Kosten als reine Modernisierungskosten um. Dies müssen Sie in Ihrem Schreiben Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter mitteilen. 

Sind alle Arbeiten abgeschlossen und liegen alle Kosten auf dem Tisch, sollten Sie Ihre Mieterin oder Ihrem Mieter anschreiben und die Mieterhöhung ankündigen. Dabei müssen Sie die üblichen Fristen berücksichtigen. Die neue Miete wird mit Beginn des dritten Monats fällig, der auf den Zugang des Schreibens folgt. Trifft Ihr Schreiben zum Beispiel am 20. Mai ein, gilt die neue Miete ab August. Und das müssen Sie in Ihrem Anschreiben natürlich ankündigen.

Außerdem müssen Sie offenlegen, wie Sie auf den Betrag gekommen sind. Dabei gehen Sie folgendermaßen vor:

1. Sie listen alle Kosten auf, die mit der Modernisierung zusammenhängen. Betraf die Maßnahme mehrere Wohnungen, so stellen Sie die Kosten anteilig in Rechnung.
2. Von diesem Betrag ziehen Sie die Kosten ab, die für eine Instandhaltung oder Reparatur angefallen wären. Ebenso berücksichtigen Sie mögliche Zuschüsse.
3. Das sind die reinen Modernisierungskosten. Davon berechnen Sie 8 %. Diesen Betrag können Sie auf die Jahresmiete umlegen. Anders gesagt: Ein Zwölftel dieser 8 % ist der Erhöhungsbetrag. Ein Beispiel: Bei reinen Modernisierungskosten von 10.000 Euro, können Sie 800 Euro auf die Jahresmiete umlegen. Die Monatsmiete erhöht sich um 66,66 Euro.

Denken Sie an die Kappungsgrenze!

Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete in modernisierten Wohnungen um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Liegt die Wohnung unter 7 Euro pro Quadratmeter, sind es nur 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). 

Haben Sie die Modernisierungsmaßnahmen nicht rechtzeitig oder gar nicht angekündigt, können Sie die Mieterhöhung dennoch geltend machen. Allerdings erst sechs Monate später! Das bedeutet, ein halbes Jahr lang bekommen Sie noch die alte Miete. Ihnen entgehen dadurch 4 % der reinen Modernisierungskosten.

Diese Regelung greift auch, wenn Sie bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßen einen Formfehler gemacht haben oder die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10 % höher liegt als in Ihrem ersten Schreiben angekündigt. Die betreffende Regelung finden Sie unter § 559b Abs. 2 BGB.