Die Instandhaltungspflicht für Vermieterinnen und Vermieter ist in § 535 BGB und § 538 BGB geregelt. Ihre Mieterin oder Ihr Mieter hat Anspruch darauf, dass die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand ist. Das heißt: Alles befindet sich in einem Zustand, wie man ihn nach dem Mietvertrag erwarten darf. Und dieser Zustand besteht nicht nur bei Übergabe der Wohnung, sondern während der gesamten Mietdauer. Es handelt sich um eine Dauerverpflichtung.
Damit ist nicht gemeint, dass Sie den Zustand aufrechterhalten müssen, in dem die Wohnung war, als Ihre Mieterin oder Ihr Mieter eingezogen ist. Normale Gebrauchsspuren und eine gewisse Abnutzung stellen sich ganz von alleine ein und sind hinzunehmen. Allerdings nur bis zu einem gewissen Grad. Haben Sie Ihre Wohnung frisch renoviert übergeben, müssen Sie diesen Zustand nicht über die gesamte Mietzeit aufrechterhalten. Aber: Wenn etwas kaputt geht, sich nicht mehr so nutzen lässt wie vorher oder sich der Zustand deutlich verschlechtert, müssen Sie handeln.
Ihre Mieterin oder Ihr Mieter muss Ihnen den Mangel mitteilen. Und Sie sind dann in der Pflicht für Abhilfe zu sorgen. Wichtig: Die Instandhaltungspflicht für Vermieterinnen und Vermieter bezieht sich nicht nur auf die Wohnräume, sondern auch auf das gesamte Zubehör, das Sie mitvermieten, also zum Beispiel die Küchengeräte. Und sie betrifft auch Räume und Einrichtungen außerhalb der Wohnung.
Ist der Fahrstuhl defekt, gibt es gravierende Mängel im Treppenhaus oder in gemeinschaftlich genutzten Räumen, müssen Sie sich darum kümmern, dass dies wieder in Ordnung kommt. Das gilt auch für gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen wie die Waschküche.
Idealerweise werden Sie nicht erst tätig, wenn etwas kaputtgeht, sondern Sie überwachen den Zustand der Wohnung und der Gemeinschaftsreinrichtungen. Sobald sich abzeichnet, dass etwas erneuert oder überholt werden muss, werden Sie tätig. Das meint Instandhaltung. Instandsetzung hingegen bezeichnet, dass etwas wieder in Gang gesetzt wird, das für eine gewisse Zeit nicht funktioniert hat.