Instandhaltungspflicht: Rechte und Aufgaben von Vermietern

Die Instandhaltungspflicht für Vermieterinnen und Vermieter ist in § 535 BGB und § 538 BGB geregelt. Ihre Mieterin oder Ihr Mieter hat Anspruch darauf, dass die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand ist. Das heißt: Alles befindet sich in einem Zustand, wie man ihn nach dem Mietvertrag erwarten darf. Und dieser Zustand besteht nicht nur bei Übergabe der Wohnung, sondern während der gesamten Mietdauer. Es handelt sich um eine Dauerverpflichtung. 

Damit ist nicht gemeint, dass Sie den Zustand aufrechterhalten müssen, in dem die Wohnung war, als Ihre Mieterin oder Ihr Mieter eingezogen ist. Normale Gebrauchsspuren und eine gewisse Abnutzung stellen sich ganz von alleine ein und sind hinzunehmen. Allerdings nur bis zu einem gewissen Grad. Haben Sie Ihre Wohnung frisch renoviert übergeben, müssen Sie diesen Zustand nicht über die gesamte Mietzeit aufrechterhalten. Aber: Wenn etwas kaputt geht, sich nicht mehr so nutzen lässt wie vorher oder sich der Zustand deutlich verschlechtert, müssen Sie handeln.  

Ihre Mieterin oder Ihr Mieter muss Ihnen den Mangel mitteilen. Und Sie sind dann in der Pflicht für Abhilfe zu sorgen. Wichtig: Die Instandhaltungspflicht für Vermieterinnen und Vermieter bezieht sich nicht nur auf die Wohnräume, sondern auch auf das gesamte Zubehör, das Sie mitvermieten, also zum Beispiel die Küchengeräte. Und sie betrifft auch Räume und Einrichtungen außerhalb der Wohnung.  

Ist der Fahrstuhl defekt, gibt es gravierende Mängel im Treppenhaus oder in gemeinschaftlich genutzten Räumen, müssen Sie sich darum kümmern, dass dies wieder in Ordnung kommt. Das gilt auch für gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen wie die Waschküche. 

Idealerweise werden Sie nicht erst tätig, wenn etwas kaputtgeht, sondern Sie überwachen den Zustand der Wohnung und der Gemeinschaftsreinrichtungen. Sobald sich abzeichnet, dass etwas erneuert oder überholt werden muss, werden Sie tätig. Das meint Instandhaltung. Instandsetzung hingegen bezeichnet, dass etwas wieder in Gang gesetzt wird, das für eine gewisse Zeit nicht funktioniert hat. 

Mängel schon im Mietvertrag erwähnt

Die Instandhaltungspflicht betrifft nicht Mängel, die der Mieterin oder dem Mieter schon bei Vertragsabschluss bekannt waren. Halten Sie in Ihrem Mietvertrag fest, dass sich bestimmte Einrichtungen nur eingeschränkt nutzen lassen, kann das Ihre Mieterin oder Ihr Mieter nicht beanstanden. 

Allerdings darf es sich nicht um schwere Mängel handeln, die die Nutzung Ihrer Wohnung einschränken. Sie können also keine feuchte, schimmelige oder auch nur schwer zugängliche Wohnung vermieten mit dem Argument, Sie hätten auf diese Mängel bereits im Mietvertrag hingewiesen. Erst recht dürfen Sie keine Mängel festschreiben, von denen eine Gefahr ausgeht. Sonst verstoßen Sie gegen die Verkehrssicherungspflicht.

Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen

Zweiter Fall: Sie haben in Ihrem Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung über Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen geschlossen. Dann muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter für die betreffenden Instandhaltungsarbeiten sorgen. Allerdings sind viele Vertragsklauseln unwirksam. Und Sie können Ihre Instandhaltungspflicht nur in den gesetzlich vorgegebenen Grenzen übertragen. 

Dritter Fall: Ihre Mieterin oder Ihr Mieter hat den Schaden verursacht. Dann muss sie oder er für die Reparatur aufkommen. Jedoch ist eine Einschränkung im Rahmen der Instandhaltungspflicht als Vermieter sehr wichtig: Bei einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache müssen Sie die Kosten übernehmen.

Unter einem vertragsgemäßen Gebrauch ist zu verstehen, dass Wohnung und Einrichtung im Rahmen des allgemein Üblichen genutzt und beansprucht werden. Übliche Abnutzungsspuren mögen zwar irgendwann zu einem Mangel führen. Doch den müssen Sie beheben lassen. Ebenso kommt es vor, dass im Laufe der Zeit Geräte kaputtgehen. Haben Sie die mitvermietet, sind Sie auch für deren Instandhaltung verantwortlich.  

Ihre Mieterin oder Ihr Mieter muss nur dann die Kosten übernehmen, wenn sie oder er die Wohnung und die Einrichtung unsachgemäß behandelt oder gar beschädigt hat. Und selbst dann gibt es noch eine Einschränkung: Sie können nicht jemanden haftbar machen, wenn die Person nicht absehen konnte, dass sie einen Schaden anrichtet.

Sie sind auf der sicheren Seite, wenn Sie Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter die Haustechnik, Badezimmer- und Küchengeräte und alle Besonderheiten spätestens bei der Übergabe genau erklären. Weisen Sie darauf hin, wenn eine Stoßlüftung erfolgen soll oder „trockengeheizt“ werden muss. Und lassen Sie sich mit Unterschrift bestätigen, dass Sie darauf hingewiesen haben.

Vierter Fall: Für Einrichtungen, die Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter gehören, tragen Sie als Vermieterin oder Vermieter keine Instandhaltungspflicht. Das scheint selbstverständlich. Das hat zur Folge: Vermieten Sie eine Wohnung mit Einbauküche, tragen Sie die Kosten, wenn der Herd oder der Kühlschrank repariert werden müssen. Ist die Küche jedoch Eigentum Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters, haben Sie mit den Reparaturen nichts zu tun. 

Kommen Sie als Vermieterin oder Vermieter Ihrer Instandhaltungspflicht nicht nach, darf Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Kaltmiete mindern. Denn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ist nicht mehr vollständig gegeben. Allerdings muss der Mangel schon nennenswert sein. Ob überhaupt ein Mangel vorliegt, hängt auch davon ab, was für eine Art von Objekt Sie vermieten.

Im Übergabeprotokoll halten Sie den Zustand Ihrer Wohnung fest. Daher handelt es sich um eine wichtige Grundlage bei Unstimmigkeiten und zur Bestimmung, wer der Instandhaltungspflicht nachkommen muss! Laden Sie gleich Ihre gebührenfreie Vorlage herunter!