Immobilien-Ratgeber - 24.07.2023
Beim Kauf einer Immobilie fällt ein wichtiger Faktor häufig unter den Tisch: Das Objekt muss instandgehalten werden. Es fallen Reparaturen an, Decken und Wände müssen von Zeit zu Zeit gestrichen werden, die Haustechnik muss auf dem aktuellen Stand bleiben und vieles mehr. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Höhe der Instandhaltungsrücklage berechnen.
Um die Kosten für die Instandhaltungen aufbringen zu können, sollten Sie Rücklagen ansparen. Sonst müssen Sie für die Arbeiten einen Kredit aufnehmen oder Ihr Konto überziehen. Und das macht die Sache erheblich teurer.
Wieviel Sie für die Instandhaltung zurücklegen sollten, das hängt von mehreren Faktoren ab: Vom Alter des Gebäudes, von seiner Art (z. B. Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Bungalow), von seiner technischen Ausstattung und vom Zustand besonders kritischer Gebäudeteile, wie zum Beispiel das Dach.
Es gibt jedoch ein paar Faustregeln, um die Höhe Ihrer Instandhaltungsrücklage pro Jahr zu berechnen. Denn früher oder später werden die Arbeiten auf Sie zukommen. Wenn nicht in diesem Jahr, dann trifft es Sie im kommenden Jahr womöglich doppelt. Dafür haben Sie in den Folgejahren weniger zu zahlen, was Sie jedoch nutzen sollten, um Geld anzusparen.
Übrigens: Seit Januar 2023 müssen sich Vermieterinnen und Vermieter je nach Energieeffizienz des Gebäudes an den CO₂-Kosten beteiligen. Auch dafür sollten Sie Rücklagen bilden. Wie hoch Ihr Anteil an der Abgabe voraussichtlich sein wird, berechnen Sie ganz einfach mit unserem CO₂-Kosten-Rechner!
Die einfachste Art, die Instandhaltungsrücklage zu berechnen, ist die Ein-Euro-Daumenregel. Sie gilt für ein Einfamilienhaus neuerer Bauart. Demnach legen Sie pro Quadratmeter Wohnfläche mindestens 1 Euro pro Monat für die Instandhaltung beiseite. Bei 180 Quadratmetern also 180 Euro im Monat, das macht im Jahr 2.160 Euro.
Das ist jedoch die Untergrenze. Bei älteren Häusern ist der Bedarf deutlich höher. Da wird empfohlen, mindestens zwei Euro pro Quadratmeter monatlich anzusparen. Bei 180 Quadratmetern sind das 360 Euro im Monat oder 4.320 Euro im Jahr.
Jährliche Rücklage für Instandhaltung = X Euro
Bei Mehrfamilienhäusern wird eher die Peterssche Formel verwendet. Auch sie liefert nur einen ungefähren Anhaltspunkt – auch wenn ihr die Auswertung statistischer Daten zugrunde liegt und sie daher mehr Aussagekraft hat als eine bloße „Daumenregel“.
Bei der Peterrschen Formel bildet nicht die Wohnfläche die Grundlage der Berechnung, vielmehr sind es die Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes (Kaufpreis minus Grundstückswert). Die werden auf den Quadratmeterpreis umgerechnet, mit 1,5 multipliziert und durch 80 (Jahre) geteilt. Das Ergebnis ist die jährliche Rücklage pro Quadratmeter für die gesamte Instandhaltung des Gebäudes.
Jährliche Rücklage pro qm = X Euro
Die Peterssche Formel wird auch verwendet, um bei einer Eigentumswohnung die Höhe der Instandhaltungsrücklage zu berechnen. Bei einer Eigentumswohnung müssen wir zwischen der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums unterscheiden. Für Letztere muss jede Eigentümerin und jeder Eigentümer selbst aufkommen. Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums wird über den gemeinsamen Topf finanziert, die Instandhaltungsrücklage. Reicht diese nicht aus, muss eine „Sonderumlage“ die übrigen Kosten decken – was häufig für Ärger sorgt. Nicht zuletzt, weil manche Eigentümerinnen oder Eigentümer die Summe nicht aufbringen können.
Nach den Berechnungen von Peters entfallen auf die Eigentümergemeinschaft zwischen 65 und 70 % der jährlichen Instandhaltungskosten, während jeder einzelne zwischen 30 und 35 % noch zusätzlich beiseitelegen sollte.
Daraus ergibt sich, dass die Instandhaltungsrücklage 65 oder 70 % der jährlichen Rücklage betragen sollte.
Jährliche Instandhaltungsrücklage pro qm = X Euro
