Immobilien Ratgeber - 28.04.2023
Lassen Sie Ihre Wohnung umbauen, ein neues Bad oder neue Fenster einbauen, müssen Sie eine erhebliche Summe aufbringen. Doch können Sie diese Kosten steuerlich geltend machen. In einigen Fällen können Sie die Investition in Ihre Immobilie auf einen Schlag abschreiben. In anderen Fällen müssen Sie sie auf mehrere Jahre verteilen, womöglich sogar auf 50 Jahre.
Die Kosten, die Sie aufbringen mussten, um Ihre Immobilie zu kaufen, bezeichnet man als „Anschaffungs- und Herstellungskosten“. Diese werden als „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) geltend gemacht. Jährlich können Sie 2 % der Gesamtkosten abschreiben – über 50 Jahre. Dies gilt nämlich als Nutzungsdauer für eine Mietwohnung.
Wichtiger Hinweis: Sie können nur die Kosten für das Gebäude geltend machen und nicht die für das Grundstück. Denn das nutzt sich nicht ab. Vom Kaufpreis müssen Sie also die Grundstückskosten abziehen.
Manchmal wird die Immobilie nach dem Kauf von Grund auf renoviert oder umgebaut. Übersteigen die Kosten innerhalb der ersten drei Jahre 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (Kaufpreis minus Grundstückskosten), gelten die Arbeiten als „anschaffungsnaher Aufwand“. Die Kosten müssen dann ebenfalls mit 2 % über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Steuerlich wirkt sich das nur gering aus. Achten Sie also darauf, dass Sie die 15 %-Grenze nicht überschreiten. Dabei können sich viele kleine Renovierungsarbeiten und Reparaturen summieren, die in den ersten drei Jahren so anfallen.
Und auch nach den drei Jahren können aufwendige und umfangreiche Renovierungen als „nachträgliche Herstellungskosten“ in die 2 %-Kategorie fallen. Nämlich wenn sie eine erhebliche Verbesserung des Wohnstandards herbeiführen. Auch Anbauten gelten als Verbesserung. Und die Kosten als „nachträgliche Herstellungskosten“.
Wenn Sie jedoch etwas erneuern, was schon da ist, dann handelt es sich um „Erhaltungsaufwand“. Die Kosten können Sie komplett auf einen Schlag als Werbungskosten für Ihre Immobilie abschreiben. Dazu gehört die Sanierung von Bädern, Fenstern, der Fassade oder auch des Dachs. Nur wenn sich durch die Arbeiten der Wohnstandard erheblich verbessert, erkennt das Finanzamt dies nicht als „Erhaltungsaufwand“ an.
Übrigens: Durch Modernisierungen und die richtigen Investitionen lassen sich natürlich auch die Emissionen Ihres Gebäudes wirksam reduzieren. Eine smarte Entscheidung vor allem auch im Hinblick auf die CO2-Abgabe. Berechnen Sie jetzt die voraussichtliche Höhe Ihres Anteils an den CO2-Kosten mit unserem CO₂-Kosten-Rechner!
Anders verhält es sich, wenn Sie eine Einbauküche mitvermieten. Wie der Bundesfinanzhof geurteilt hat, wird eine Einbauküche nicht als „Teil des Gebäudes“ betrachtet (Urteil vom 3.8.2016, Az. IX R 14/15). Auch wenn nur Herd und Spüle erneuert werden müssen, können Sie die Kosten für Ihre Immobilie nicht auf einen Schlag abschreiben. Vielmehr wird die Küche als „selbstständiges Wirtschaftsgut“ betrachtet. Deren Nutzungsdauer wird mit zehn Jahren veranschlagt. Folglich können Sie nur 10 % der Kosten pro Jahr absetzen.
