Wie viel Mietminderung ist angemessen?

Gibt es in Ihrer Wohnung einen erheblichen Mangel, so ist „der Gebrauch der Mietsache“ eingeschränkt, wie es im Juristendeutsch heißt. In diesem Fall ist Ihre Mieterin oder Ihr Mieter nicht verpflichtet, die volle Miete zu bezahlen, sondern kann sie mindern. Je nach Schwere des Mangels und der Beeinträchtigung mehr oder weniger.  

Zwar ist die Mietpartei verpflichtet, Sie über den Mangel zu informieren. Die Mietminderung selbst muss sie jedoch nicht eigens ankündigen. Das heißt, es kann sofort gemindert werden. Es ist nicht nötig, Ihnen eine Frist zu setzen, dass Sie den Mangel beheben.

Und sofern die Mietminderung berechtigt ist, kann die Mietpartei sie so lange aufrechterhalten, wie der Mangel besteht. Funktioniert die Heizung nicht richtig, ist das Bad nicht benutzbar, so ist erst dann wieder die volle Miete zu bezahlen, wenn Sie die Sache in Ordnung gebracht haben.

Unterschiede zum Zurückbehaltungs- und Kürzungsrecht

Für die Mietparteien gibt es weitere Möglichkeiten, Sie dazu zu bringen, einen Mangel abzustellen. Manchmal werden die mit der Mietminderung verwechselt, doch gibt es wichtige Unterschiede:

• Das Zurückbehaltungsrecht setzt voraus, dass Ihre Mieterin oder Ihr Mieter den Mangel anzeigt und Ihnen eine Frist setzt, den Mangel zu beheben. Kommen Sie dem nicht nach, wird ein Teil der Miete einbehalten. Allerdings nur solange der Mangel besteht. Wenn die Sache wieder in Ordnung kommt, muss die zurückbehaltene Miete gezahlt werden.

• Das Kürzungsrecht erlaubt der Mieterin oder dem Mieter, die Heizkosten zu kürzen: um 15 %, wenn Sie nicht verbrauchsabhängig abrechnen, jeweils um 3 %, wenn Sie keine fernablesbaren Messgeräte einbauen lassen, obwohl Sie dazu verpflichtet sind, oder wenn Sie keine Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen zu Verfügung stellen.

Im Unterschied zur Mietminderung ist beim Kürzungsrecht genau festgelegt, um wieviel Prozent Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Zahlung kürzen darf. Bei der Mietminderung gibt es nur Orientierungswerte, wie hoch die Minderung ausfallen darf. Im Zweifel müssen die Gerichte entscheiden, was angemessen ist.

Und wenn Sie den Mangel gar nicht beheben können?

Auf einen wichtigen Unterschied müssen wir noch hinweisen: Für die Mietminderung spielt es keine Rolle, ob Sie den Mangel zu verantworten haben oder ob Sie ihn beheben können. Gibt es zum Beispiel Bauarbeiten, die Sie gar nicht veranlasst haben und auch nicht verhindern können, kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter dennoch die Miete mindern, wenn die Beeinträchtigung entsprechend stark ist.

Für eine Mietminderung müssen vier Voraussetzungen gegeben sein. Sonst ist eine Mietminderung unzulässig:

• Die Beeinträchtigung muss schon erheblich sein. Kleinigkeiten rechtfertigen keine Mietminderung.

• Im Zweifel muss der Mangel nachgewiesen werden. Bloße Behauptungen genügen nicht.

• Bei Abschluss des Mietvertrags war der Mangel noch nicht bekannt. Oder Sie haben zugesichert, den Mangel zu beheben, aber nichts unternommen. 

• Mieterinnen und Mieter dürfen nicht wegen eines Mangels mindern, der ihnen vorher bekannt war, sie aber widerspruchslos hingenommen haben. Ausnahme: Nach einer Mieterhöhung können sie auch altbekannte Mängel geltend machen. 

Die entscheidende Frage lautet: Wie stark ist der „Gebrauch der Mietsache“ eingeschränkt? Lässt sich eine Herdplatte nicht nutzen oder treten im Treppenhaus unangenehme Gerüche auf, hält sich die Beeinträchtigung in Grenzen. Entsprechend niedrig fällt die Mietminderung aus. Gibt es jedoch einen Wasserschaden, Schädlingsbefall oder lässt sich die Wohnung im Winter nicht heizen, sind die Auswirkungen beträchtlich. Sind die Räume nicht bewohnbar, kann die Miete bis zu 100 % gemindert werden.

Entscheidend ist auch die Größe der Wohnung: Lässt sich ein Raum nur eingeschränkt oder gar nicht nutzen, fällt die Mietminderung in einer Zweizimmerwohnung deutlich höher aus als in einem Haus mit sechs Zimmern.

Heizung defekt: Mietminderung zwischen 0 und 100 %

Fällt die Heizung aus, kommt es auch auf den Zeitpunkt an. Bei milden Temperaturen liegt womöglich gar keine Beeinträchtigung vor, während bei Minusgraden der Ausfall der Heizung zur Unbewohnbarkeit führen kann.

Wie viel Mietminderung Ihre Mieterin oder Ihr Mieter geltend machen kann, das hängt auch von dem Objekt selbst ab. Bei einer hochpreisigen, exklusiven Wohnung dürfen die Ansprüche deutlich höher sein als bei einer einfachen Unterkunft. Es kommt darauf an, welchen Standard Ihre Mieterin oder Ihr Mieter erwarten darf. Wird der nicht eingehalten, ist eine Mietminderung möglich.

Dabei ist folgendes zu beachten: War der Mangel bei Abschluss des Mietvertrags bereits bekannt oder haben Sie ausdrücklich darauf hingewiesen, darf Ihre Mieterin oder Ihr Mieter nicht mindern.

Ein ganz entscheidender Faktor: Ist die Beeinträchtigung für eine Wohnung in dieser Lage üblich oder zu erwarten, muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter sie womöglich hinnehmen. In einem Ausgehviertel kann man sich kaum über den üblichen Kneipenlärm beschweren. In einem ruhigen Wohnviertel sieht das ganz anders aus.  

Auch das Vorkommen von Spinnen, Mäusen oder Silberfischchen muss vor diesem Hintergrund beurteilt werden. Soweit es sich nicht um eine Plage handelt, sondern im Rahmen des Üblichen bleibt, ist eine Mietminderung nicht möglich.

Leider gibt es keine verbindlichen Richtwerte, welche Mietminderung angemessen ist. Es gibt nur eine Fülle von Gerichtsurteilen, die eine bestimmte Quote bestätigt oder neu festgesetzt hat. Nicht selten ist die Mietminderung auch ganz abgelehnt worden. Ein paar typische Fälle haben wir aufgelistet. Doch betreffen diese gerichtlich anerkannten Quoten sehr unterschiedliche Objekte. Und so geben sie nur einen ungefähren Anhaltspunkt.

• Abwasserinstallation defekt. Austritt von Fäkalien aus WC und Badewanne: 38 % Mietminderung

• Backofen nicht nutzbar: 3-5 % Mietminderung

• Bad: Undichte Rohre und schwergängige Fenster: 10 % Mietminderung 

• Umfangreiche Bauarbeiten mit Lärm und Dreck im und am Haus: 22 % Mietminderung

• Beheizung während der Heizperiode mangelhaft: 5-15 % Mietminderung

• Totalausfall der Heizung während der Heizperiode: 100 % Mietminderung

• Hohe Feuchtigkeit in der Wohnung: 20 % Mietminderung 

• Neubaufeuchtigkeit: 0 % Mietminderung

• Ausfall der Warmwasserversorgung: 15-20 % Mietminderung

• Schimmelpilzbefall: 20-30 % Mietminderung

• Legionellen im Trinkwasser (leichte Überschreitung des Grenzwerts): 0 % Mietminderung 

• Legionellen im Trinkwasser (sehr starke Überschreitung des Grenzwerts): 25 % Mietminderung

• Helle Leuchtreklame eines Einkaufszentrums vor dem Fenster: 0 % Mietminderung (ortsüblich)

• Lärmbelästigung, nur am Vormittag: 0 % Mietminderung

• Lärmbelästigung durch spielende Kinder: 0 % Mietminderung 

• Regelmäßiger Lärm durch andere Hausbewohner nach 22 Uhr: 10 % Mietminderung

• Nächtliche Klopf- und Knackgeräusche in der Heizung: 10 % Mietminderung

Prüfen Sie, ob die Mietminderung zurecht erfolgt ist. Haben Sie Zweifel, sollten Sie Belege fordern oder sich den Mangel vor Ort anschauen. Die Mietminderung muss die vier Voraussetzungen erfüllen, die wir eben genannt haben. Ist das nicht der Fall, sollten Sie Ihre Mieterin oder Ihren Mieter darauf hinweisen, dass die Mietminderung nicht zulässig ist und die Miete in voller Höhe zu zahlen ist. Setzen Sie für die Nachzahlung eine Frist.

Ist die Mietminderung berechtigt, stellt sich die Frage: Ist die Höhe angemessen? Häufig überschätzen Mieterinnen und Mieter ihre Ansprüche. Halten Sie die Minderung für zu hoch, sollten Sie darauf hinweisen und einen Betrag nennen, den Sie für angemessen halten.

Zuletzt aktualisiert am 21.08.2025