Immobilien-Ratgeber - 28.07.2023
Als Vermieterin und Vermieter ist es entscheidend, die Wohnfläche korrekt zu ermitteln, um faire Mietverträge abzuschließen und eine genaue Nebenkostenabrechnung durchzuführen. Die Wohnflächenverordnung bietet klare Richtlinien und Methoden zur Berechnung der Wohnfläche, die Ihnen dabei helfen, rechtssicher zu handeln.
Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags, einer Mietpreiserhöhung oder der Nebenkostenabrechnung spielt eine Zahl eine besonders wichtige Rolle: die Wohnfläche. Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung der Wohnfläche, aber die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung sind insbesondere im sozialen Wohnungsbau verbindlich vorgeschrieben. Dennoch sind sie weithin anerkannt und haben sich als Standard auch außerhalb des sozialen Wohnungsbaus etabliert.
Bei der Berechnung der Wohnfläche müssen alle Räume innerhalb der Wohnung berücksichtigt werden, einschließlich Bäder, Flure und Abstellräume. Selbst Wintergärten werden einbezogen, wobei sie zu 100 % angerechnet werden, wenn sie beheizbar sind, ansonsten erfolgt eine Anrechnung von 50 %.
Terrassen, Dachgärten, Balkone und Loggien hingegen zählen nur zu 25 % zur Wohnfläche. Es sei denn, sie sind besonders attraktiv gelegen oder aufwendig gestaltet, dann können sie mit bis zu 50 % berücksichtigt werden. Ein 10 m2 großer Balkon kann je nach Beschaffenheit und Ausstattung zwischen 2,5 und 5 m2 zur Gesamtwohnfläche beitragen.
Abstellräume, Heizungsräume außerhalb der Wohnung, Keller, Trockenböden, Garagen, Waschküchen und Geschäftsräume werden nicht zur Wohnfläche gezählt und dürfen nicht in die Berechnung einbezogen werden.
Für Vermietende ist es wichtig, die spezifischen Regeln zur Berechnung der Wohnfläche zu kennen, um eine genaue und rechtssichere Mietfläche zu ermitteln. Indem Sie sich an die Vorgaben der Wohnflächenverordnung halten, schaffen Sie Transparenz und Vertrauen.
Bei der Berechnung der Wohnfläche spielen auch niedrige Räume, Schrägen und Treppen eine Rolle. Ausgebaute Dachböden, Mansarden sowie Räume oder Raumteile mit geringerer Raumhöhe werden nach bestimmten Regeln berücksichtigt.
Räume mit einer lichten Höhe unter einem Meter werden dabei nicht in die Berechnung einbezogen. Liegt die lichte Höhe zwischen ein und zwei Metern, wird die Fläche nur zur Hälfte angerechnet. Ab einer lichten Höhe von zwei Metern zählt die Grundfläche zu 100 %.
Auch Tür-, Fenster- und Wandnischen werden nur dann berücksichtigt, wenn sie bis zum Fußboden reichen und eine Tiefe von mehr als 0,13 Metern aufweisen. Ansonsten werden sie nicht in die Wohnfläche einbezogen. Ein pauschaler Abzug für Putz existiert nicht mehr.
Für Schornsteine, Säulen oder Pfeiler gilt: Sie werden nur dann zur Wohnfläche gezählt, wenn sie eine Höhe von maximal 1,50 Metern und eine Grundfläche von 0,1 m2 haben. Andernfalls müssen sie von der Gesamtfläche abgezogen werden.
Bei der Berechnung der Wohnfläche spielen Einbauten eine entscheidende Rolle. Dies betrifft nicht nur Einbauschränke, sondern auch Verkleidungen, Badewannen, Duschkabinen, Fußleisten, Türrahmen, Heizungen, Klima- und Küchengeräte sowie freiliegende Installationen. Gemäß der Wohnflächenverordnung werden diese Einbauten zur Gesamtfläche der Wohnung hinzugerechnet. Dadurch erhalten Sie eine genaue und umfassende Darstellung der tatsächlichen Wohnfläche.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Wohnflächenverordnung seit dem 1. Januar 2004 gilt. Für Mietverträge, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden, findet die Zweite Berechnungsverordnung Anwendung, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Mieter mit einem „Altvertrag“ können nicht verlangen, dass nach der Wohnflächenverordnung gemessen wird. Wenn nach dem 1. Januar 2004 neue Flächen hinzugekommen sind, wie bspw. eine neue Terrasse oder ein angebauter Balkon, ist die Wohnflächenverordnung für diese Flächen maßgeblich.
Es gibt auch andere anerkannte Verfahren zur Wohnflächenberechnung, wie z. B. die DIN 283. Falls Sie von einem der Verfahren Gebrauch machen möchten, ist es ratsam, dies explizit in Ihrem Mietvertrag zu erwähnen. Sonst können Ihre Mieterinnen oder Mieter die konkrete Ermittlung der Wohnfläche ggf. beanstanden.
