Immobilien Ratgeber - 30.05.2022
Fast alle Mietverträge sind Formularverträge. Das heißt, der Vertragstext ist im Wesentlichen vorformuliert. Sie können Inhalte ergänzen, auswählen, wegstreichen oder in die dafür vorgesehenen Felder eintragen. Wie bei einem Formular. Für solche Verträge gelten besondere Anforderungen. Wir erklären Ihnen, was Sie beachten müssen.
Der große Vorteil eines Formularmietvertrags: Sie müssen den Text nicht selbst formulieren, sondern greifen auf bewährte Vertragsklauseln zurück. Es kommt noch etwas hinzu: Diese Verträge sind für die Vermieterseite geschrieben. Denn es sind ja die Vermieterinnen und Vermieter, die diese Vertragsformulare vorlegen.
Rechtlich werden solche vorformulierten Verträge als „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ betrachtet. Und für die gelten eine Reihe von gesetzlichen Bestimmungen, zu finden in § 305 bis 310 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Im Unterschied zu anderen Verträgen, bei denen die Parteien festlegen können, was sie wollen (die „Vertragsfreiheit“), soll hier die Seite geschützt werden, denen die Vertragsbedingungen „gestellt“ werden: In diesem Fall die Mieterinnen und Mieter.
Das hat weitreichende Folgen. Denn alle Klauseln, bei denen die Mieterseite „unangemessen benachteiligt“ wird, sind unwirksam. So können Sie beispielsweise nicht die Tierhaltung samt und sonders verbieten. Denn darunter würden auch Zwerghamster und Goldfische fallen. Und die dürfen angeschafft werden. Denn sie stellen keine „Beeinträchtigung“ dar. Die Folge: Die Vertragsklausel ist unwirksam. Tierhaltung ist erlaubt. Ihre Mieterin oder Ihr Mieter kann sich einen Hund anschaffen.
Woher sollen Sie aber wissen, welche Klauseln eine „unangemessene Benachteiligung“ darstellen? Die Antwort mag Sie ernüchtern: Darüber entscheiden die Gerichte. Es gibt unzählige Urteile darüber, was eine „unangemessene Benachteiligung“ ist und was nicht. Und ständig kommen neue Urteile hinzu. Die müssen Sie aber gar nicht kennen. Wer sich mit der Rechtsprechung jedoch unbedingt auskennen sollte, sind diejenigen, die den Vertragstext formuliert haben.
Daher empfehlen wir: Nutzen Sie Formulare, die aus einer vertrauenswürdigen Quelle stammen! Legen Sie Wert auf Qualität. In solchen Formularverträgen finden sich keine Vertragsklauseln, die – nach aktueller Rechtsprechung – unwirksam sind. Allerdings bleibt ein Restrisiko. Denn wenn sich Rechtsprechung ändert, kann eine Klausel unwirksam werden, die jahrzehntelang unbeanstandet blieb. Das kommt zwar nicht allzu oft vor, aber es ist möglich.
Tauchen im Vertrag missverständliche Formulierungen auf oder haben Sie das Vertragsformular nicht richtig oder nicht vollständig ausgefüllt, so geht das zu Ihren Lasten. Entweder gilt dann die Regelung, die Ihre Mieterin oder Ihren Mieter begünstigt. Oder aber sie können sich aussuchen, welche Variante gelten soll.
Anders liegt der Fall, wenn sich erst nach Jahren herausstellt, dass eine Regelung missverständlich oder mehrdeutig ist. Dann kommt es darauf an, wie Sie und vor allem Ihre Mieterin oder Ihr Mieter sich verhalten. Denn dieses Verhalten zeigt ja, wie die Vertragsparteien verstanden haben.
Was ebenfalls nicht geht: Vertragliche Regelungen im „Kleingedruckten“ verstecken. Damit eine Klausel wirksam ist, darf sie nicht überraschend kommen. In der Praxis heißt das, dass Sie wichtige und vor allem ungewöhnliche Verpflichtungen an besonderer Stelle hervorheben sollten. Dafür bieten sich die individuellen Vereinbarungen an.
