Immobilien-Ratgeber - 18.05.2022
Sobald Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Wohnung an Sie zurückgibt, sollten Sie den Zustand der Mieträume genau prüfen. Haben Sie einen Mangel bei der Rückgabe der Wohnung nicht bemerkt, kommt es darauf an, ob es sich um einen versteckten Mangel handelt oder Ihnen die Sache hätte auffallen müssen. Dann kann es schwierig werden, die Ansprüche durchzusetzen.
In den meisten Mietverträgen finden sich Formulierungen wie: „Die Wohnung ist geräumt und sauber zurückzugeben“. Oder die Mieterin oder der Mieter wird verpflichtet, für eine Grundreinigung zu sorgen. Das heißt, die Räume sollten bei der Rückgabe geputzt, gesaugt und gefegt sein. Mehr aber auch nicht.
Gebrauchsspuren, die sich durch eine normale Reinigung mit Besen, Scheuerlappen oder Wischmopp beseitigen lassen, sollten verschwunden sein. Bohrlöcher sollten geschlossen, Dübel entfernt sein. Alle anderen Gebrauchsspuren können Sie nur beanstanden, wenn sie das übliche Maß deutlich überschreiten. Verfärbungen, ein abgenutzter Teppichboden, Laminat oder Parkett – das müssen Sie hinnehmen.
Ist die Wohnung nicht geputzt, sollten Sie vereinbaren, dass Ihre Mieterin oder Ihr Mieter das nachholt. Andernfalls lassen Sie eine Reinigungsfirma kommen und ziehen die Kosten von der Kaution ab.
Die Mieterin oder der Mieter darf keine Möbel, keinen Müll oder andere Gegenstände in der Wohnung zurücklassen. Auch nicht im Kellerraum oder im Speicher. Einige vergessen diese Nebenräume aber bei Auszug leerzuräumen. Denken Sie also daran, schon bei der Rückgabe auch hier nachzusehen.
Fordern Sie die Mieterin oder den Mieter auf, die betreffenden Hinterlassenschaften zu entfernen. Sonst beauftragen Sie eine Entrümpelungsfirma und ziehen die Kosten von der Kaution ab. Dabei kommt es allerdings auch auf das Ausmaß an. Können Sie die Gegenstände ohne weiteres selbst in den Müll befördern, wäre es unverhältnismäßig, eine Entrümpelungsfirma kommen zu lassen.
Im Prinzip muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter beim Auszug eventuelle Einbauten wieder entfernen oder rückbauen. Sie haben Anspruch darauf, die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand zurückzuerhalten. Ausnahme: Sie haben etwas anderes vereinbart, zum Beispiel dass Sie die Möbel übernehmen, der Treppenlift oder der neue Fußboden bleiben kann. Ansonsten können Sie die Kosten für den Rückbau Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter von der Kaution abziehen.
Ihre Mieterinnen und Mieter konnten die Wohnung nach dem eigenen Geschmack gestalten. Solange sie die Wohnung nicht beschädigten, durften sie Tapeten mit Blümchenmuster aufbringen oder die Räume mit Farben ihrer Wahl streichen. Bei der Rückgabe muss allerdings der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt sein, die Tapeten entfernt und die Räume in der ursprünglichen Farbe (vermutlich weiß) gestrichen sein. Darauf haben Sie auch dann Anspruch, wenn Sie keine wirksame Klausel über die Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag haben.
Die Spuren normaler Abnutzung müssen Sie hinnehmen. Das gehört zum „vertragsgemäßen Gebrauch“. Ganz anders sieht die Sache aus, wenn Sie Beschädigungen feststellen. Ist ein schwerer Gegenstand aufs Waschbecken gefallen und Emaille abgeplatzt, befinden sich Soßenflecke in der Essecke oder tiefe Rillen im Parkett, so muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter für den Schaden aufkommen.
Allerdings sind die Grenzen zwischen einer Beschädigung und einem „vertragsgemäßen Gebrauch“ nicht immer klar zu ziehen. So kann es sein, dass Sie die Kratzspuren von einem Hund auf Ihrem Parkett tolerieren müssen, weil sie sich im Rahmen des Üblichen oder Erwartbaren halten. Dies gilt zumindest, wenn Sie die Haltung dieses Hundes erlaubt haben. Dann mussten Sie damit rechnen, dass solche Spuren entstehen. Aber: Hat der Hund etwas beschädigt, muss die Mieterin oder der Mieter dafür aufkommen.
Haben Sie die Schönheitsreparaturen wirksam auf Ihre Mieterin oder Ihren Mieter umgelegt, muss sich die Wohnung in einem entsprechenden Zustand befinden: Die Räume müssen gestrichen sein, womöglich auch neu tapeziert, Rohre, Fenster und Türen mit dem erforderlichen Anstrich (Innenanstrich) versehen sein. Und der Teppichboden sollte eine Grundreinigung bekommen haben.
Doch ist zweierlei zu überprüfen: Ist Ihre Vertragsklausel tatsächlich wirksam? Wenn nicht, dann riskieren Sie auch noch Jahre später Rückzahlungen und Entschädigungen für Renovierungsarbeiten, zu denen Ihre Mieterin oder Ihr Mieter gar nicht verpflichtet war. Zweitens: Sind die Arbeiten bereits im laufenden Mietverhältnis durchgeführt worden? Dies ist zwar nur selten der Fall. Doch wenn das so ist, haben Sie keinen Anspruch auf eine neuerliche Renovierung.
