Immobilien-Ratgeber - 18.05.2022
Der häufigste Kündigungsgrund auf Vermieterseite ist der Eigenbedarf (nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch). Sie oder eine Ihnen nahestehende Person benötigt die Wohnung. Ihre Mieterin oder Ihr Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für sie eine „soziale Härte“ bedeutet, die schwerer wiegt als Ihr Interesse, die Wohnung selbst in Anspruch zu nehmen.
Eigenbedarf besteht, wenn Sie selbst in die Wohnung einziehen möchten, oder jemand, der Ihnen nahesteht. Das können Familienangehörige sein oder Personen, die zu Ihrem Haushalt gehören. Dazu zählen vor allem Hausangestellte oder Pflegepersonal. Dabei wird vorausgesetzt, dass sich Ihre eigene Unterkunft in der Nähe befindet. Sonst ergibt sich nicht die Notwendigkeit, dass diese Personen dort einziehen.
Zu den Familienangehörigen zählen alle Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht zubilligt. Das bedeutet: Die engere und direkte Verwandtschaft ist eingeschlossen. Das sind Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen, sofern sie mit Ihnen verwandt sind (leibliche Nichten und Neffen).
Es zählen aber auch Menschen zu Ihren Familienangehörigen, mit denen Sie nicht verwandt sind. Dazu gehören Ihre Ehepartnerin oder Ihr Ehepartner, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefkinder, Pflegekinder, Pflegeeltern. Darüber hinaus können noch weitere Personen in Frage kommen wie etwas Schwägerin oder Schwager – allerdings nur, wenn Sie glaubhaft machen können, dass Sie für die besondere Verantwortung tragen.
Gut zu wissen: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs können Sie auch Eigenbedarf für eine geschiedene Ehepartnerin oder einen geschiedenen Ehepartner geltend machen (Urteil vom 2. September 2020, Az.: VIII ZR 35/19).
Damit Ihre Kündigung wirksam wird, müssen Sie angeben, für wen Sie den Eigenbedarf geltend machen. Dabei ist es nicht notwendig, die Person namentlich oder gar mit Adresse zu aufzuführen. Es genügt, wenn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter sie zuordnen kann, um zu beurteilen, ob Sie zu Recht Eigenbedarf anmelden.
Daher müssen Sie auch kurz begründen, warum die Person die Wohnung benötigt. Zum Beispiel, weil sie neu in die Stadt zieht, um eine Arbeitsstelle anzutreten oder eine Ausbildung zu beginnen. Weil sie aus ihrer alten Wohnung ausziehen muss. Weil sie mit ihrem Lebenspartner zusammenziehen möchte. Weil sie Nachwuchs bekommen hat und eine größere Wohnung braucht.
Wichtig: Die Wohnung muss auch künftig zu Wohnzwecken genutzt werden. Soll dort ein Büro oder ein anderer Gewerberaum entstehen, gibt es vielleicht auch die Möglichkeit zu kündigen, nämlich wenn Sie ein berechtigtes Interesse geltend machen können. Aber das fällt dann nicht unter die Eigenbedarfskündigung.
Vergessen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben nicht, darauf hinzuweisen, dass Ihre Mieterin oder Ihr Mieter der Kündigung widersprechen kann, wenn diese Kündigung eine unzumutbare Härte für sie darstellt. Fordern Sie sie außerdem auf, den Widerspruch zu begründen.
Setzen Sie Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter eine Frist. Spätestens zwei Monate vor der geplanten Beendigung des Mietverhältnisses muss der Widerspruch bei Ihnen eingegangen sein. Fehlt dieser Hinweis, dann könnten Sie eine böse Überraschung erleben: Die Mieterin oder der Mieter zieht nicht aus und beruft sich erst jetzt auf die Härtefallregelung. Näheres über diese Regelung und die Aussichten, Ihre Kündigung durchzubringen, erfahren Sie hier.
Eine Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung. Das heißt, Sie müssen die Kündigungsfristen beachten. Wenn das Mietverhältnis schon lange besteht, kann die Frist ein halbes, ein dreiviertel, in Einzelfällen sogar ein Jahr betragen. Halten Sie diese Frist unbedingt ein. Planen Sie ausreichend zeitlichen Puffer ein und lassen Sie sich den Zugang der Kündigung bestätigen. Den fristgerechten Zugang der Kündigung müssen Sie beweisen. Sonst ist Ihre Kündigung unwirksam. Und Sie können von vorne beginnen, mit neuen Fristen.
Im Laufe der Zeit kann sich der Kündigungsgrund schon mal verändern. Ihre Tochter hat in einer anderen Stadt einen Ausbildungsplatz gefunden, aber Sie benötigen die Wohnung nun für eine Pflegerin, die sich um Ihren Vater kümmern soll. Dann müssen Sie Ihre Mieterin oder Ihren Mieter darüber informieren – und vermutlich neu kündigen. Denn der ursprüngliche Kündigungsgrund besteht ja nicht mehr.
Wenn der Eigenbedarf ganz entfällt, dann müssen Sie das Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter zügig mitteilen. Will sie oder er das Mietverhältnis fortsetzen, müssen Sie das akzeptieren. Sie können auch nicht auf Zeit spielen und erst kurz dem Kündigungsdatum mitteilen, dass der Grund entfallen ist – wenn Sie das schon hätten früher tun können. Wer beim Eigenbedarf trickst, macht sich schadenersatzpflichtig!
Der folgende Text ist nur als Beispiel und Anregung gedacht:
Sehr geehrte Frau/ sehr geehrter Herr…
Hiermit kündige ich unseren Mietvertrag vom 30. April 2005 über die Wohnung in der Kranichstraße 7 wegen Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Unser Mietverhältnis besteht seit 17 Jahren. Die Kündigungsfrist beträgt daher neun Monate. Ich kündige fristgerecht zum 31. Dezember 2022.
Der Grund: Meine volljährige Tochter zieht aus und gründet ihren eigenen Hausstand. Unsere Wohnung ist dafür zu klein. Daher habe ich an der Kündigung habe ich an der Kündigung ein berechtigtes Interesse.
Gegen diese Kündigung können Sie nach §§ 574, 574 a-c BGB Widerspruch einlegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Und zwar wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder Personen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Ihr Widerspruch muss mit spätestens zwei Monate vor dem Ende der Mietzeit schriftlich vorliegen, also spätestens am 31. Oktober 2022. In diesem Fall fordere ich Sie auf, Ihren Widerspruch im Einzelnen zu begründen.
Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Kündigungszeitpunkt hinaus gemäß § 545 BGB wird bereits heute widersprochen.
Mit freundlichen Grüßen
