Immobilien-Ratgeber - 29.12.2023
Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz sorgt für viele Fragen und Unklarheiten. Wie hoch sind die CO₂-Kosten für Vermieterinnen und Vermieter? Ab wann ist das Gesetz gültig und was besagt eigentlich das Zehn-Stufen-Modell? Die Expertinnen und Experten von Techem liefern Ihnen die wichtigsten Antworten!
Mit der Bepreisung von CO₂-Emissionen will der Gesetzgeber erreichen, dass der CO₂-Ausstoß gesenkt wird. Je weniger CO₂-Emissionen desto besser für die Umwelt. Für den Immobiliensektor wurde aus diesem Grund das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz beschlossen.
Damit sollen auf Seiten von Mietenden Anreize für den sparsamen Umgang mit Energie und auf Seiten von Vermietenden Motivation für die energetische Optimierung von Wohngebäuden geschaffen werden. Beides trägt zur Reduktion des CO₂-Ausstosses bei.
Das Gesetz wirft zahlreiche Fragen bei Vermietenden auf. Wir haben die häufigsten davon aus Gesprächen mit unseren Kundinnen und Kunden gesammelt und geben auf dieser Seite die Antworten darauf.
Die Antwort lautet: Vermietende und Mietende teilen sich die CO₂-Kosten. Die Versorgerrechnungen beinhalteten verschiedene Kostenpunkte. Zu diesen zählen auch die CO₂-Kosten. Dieser Wert ist nun relevant für Vermietende. Denn einen Teil dieser CO₂-Kosten müssen sie jetzt mitbezahlen bzw. sich mit ihren Mietenden teilen – daher auch der Name „Kostenaufteilung“.
Das war vorher nicht der Fall: Die CO₂-Kosten konnten zu 100% über die Heizkostenabrechnung auf die Mietenden umgelegt werden. Die Kosten haben Vermietende 1:1 zurückbekommen.
Mit dem CO₂-Kosten-Rechner von Techem erhalten Vermieterinnen und Vermieter einen Überblick, welche Kosten in etwa auf Sie zukommen werden!
Die Antwort lautet: für fossile Energieträger. Wenn mit Gas oder Flüssiggas geheizt wird, mit Heizöl oder mit Fernwärme, dann müssen die CO₂-Kosten zwischen Vermietenden und Mietenden aufgeteilt werden.
Wie sieht es mit Pellets aus? Wird mit Pellets geheizt, findet keine Kostenaufteilung statt. Sie gehören zu den Holzbrennstoffen und unterliegen nicht dem Brennstoff-Emissions-Handelsgesetz.
Wie sieht es mit Wärmepumpen aus? Grundsätzlich greift die CO₂-Kostenaufteilung beim Einsatz einer Wärmepumpe nicht. Der Strom für die Wärmepumpe unterliegt – zum aktuellen Zeitpunkt (05.12.23) – nicht dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz.
Was ist mit Hybridheizungen? Bei einer Kombination aus einer Wärmepumpe und einer Öl- oder Gasheizung, gilt die CO₂-Kostenaufteilung wiederum für den Teil, der mit fossilen Brennstoffen betrieben wird.
Das Gesetz ist am 01. Januar 2023 in Kraft getreten. Es betrifft also Abrechnungszeiträume, die am 01. Januar 2023 oder später beginnen.
Für viele Vermietende steht die aktive Umsetzung der CO₂-Kostenaufteilung im Rahmen der Erstellung der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2023 zum ersten Mal an.
Nein, da es sich hierbei um ein Gesetz handelt, gibt es keine Widerspruchsmöglichkeit. Wenn Vermietende verpflichtet sind gemäß der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen, dann sind sie verpflichtet gemäß dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz zu handeln.
Wenn Vermietende von der Pflicht zur Anwendung der Heizkostenverordnung befreit sind, dann entfällt auch die Pflicht zur CO₂-Kostenaufteilung. Als Beispiel sei hier ein Wohngebäude mit maximal zwei Wohnungen genannt, von denen die Vermietenden eine Einheit selbst bewohnen. Weitere Sonderkonstellationen können dem § 11 HKVO entnommen werden.
Die CO₂-Kostenaufteilung erfolgt im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung. Wenn Vermietende ihre Heizkostenabrechnung selbst erstellen – ohne einen Messdienstleister – dann sind das die Aufgaben, die für die Umsetzung des CO₂-Kostenaufeilungsgesetzes anfallen:
1. Aufgabe:
Vermietende müssen zunächst die CO₂-Kosten und die CO₂-Menge aus den Energieversorgerrechnungen entnehmen.
2. Aufgabe:
Anhand dieser beiden Angaben müssen Vermietende die Berechnung zur Kategorisierung in das 10-Stufenmodell vornehmen – also den spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter pro Jahr ermitteln.
3. Aufgabe:
Anhand der Einstufung des Gebäudes in das 10-Stufenmodell müssen die Gesamtanteile an den CO₂-Kosten für Vermietende und Mietende berechnet werden.
4. Aufgabe:
Vermietende müssen die individuellen Anteile an den CO₂-Kosten pro Wohneinheit ermitteln – also die CO₂-Kosten pro Mietenden gemäß dem 10-Stufenmodell und nach individuellem Verbrauch von Wärme und Warmwasser.
5. Aufgabe:
Die Herleitung, Berechnung und die Einstufung in das 10-Stufenmodell müssen schließlich transparent in der Heizkostenabrechnung dargestellt und nachvollziehbar gemacht werden.
Für die Rechenwege zur Einstufung und der Ermittlung der Kostenanteile verweisen wir auf die Antworten zu den Fragen 6 und 7.
Wenn Sie wissen möchten, wie einfach Techem die Umsetzung der CO₂-Kostenaufteilung für Kundinnen und Kunden macht, dann schauen Sie sich dieses Video an:
Das 10-Stufenmodell zeigt die energetische Klassifizierung eines Gebäudes auf und gibt basierend darauf die Antwort auf die prozentuale Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermietenden und Mietenden.
Zur Veranschaulichung der Einstufung haben wir eine Beispielrechnung vorbereitet:
Schritt 1: Berechnung des spezifischen CO₂-Ausstoßes des Gebäudes pro m² pro Jahr
Im ersten Schritt ist der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter pro Jahr zu ermitteln. Aus der Versorgerrechnung ist dafür die Angabe zur CO₂-Menge zu entnehmen, die im Abrechnungsjahr ausgestoßen wurde. Beispielsweise 29.000 kg CO₂/a.
Diesen Wert teilt man nun durch die Gesamtfläche des Gebäudes. Beispielsweise: 1.000 m².
Das Ergebnis ist der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter pro Jahr. In unserem Beispiel sind das 29 kg CO₂-/m²/a.
Schritt 2: Einordung des Gebäudes in das 10-Stufenmodell
Im zweiten Schritt kann das Gebäude mit diesem Wert in das 10-Stufenmodell eingeordnet werden. Das bedeutet für dieses Beispiel, dass das Gebäude in die fünfte Stufe von links eingeordnet wird.
Anhand dieser Einstufung wird deutlich, dass 40% der CO₂-Kosten vom Vermietenden und 60% von den Mietenden bezahlt werden müssen.
Im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung müssen die individuellen CO₂-Kostenanteile dann auf die Mietenden verteilt werden – und zwar nach dem anteiligem Verbrauch von Wärme und Warmwasser.
Wichtiger Hinweis:
Die Klassifizierung in das Stufenmodell erfolgt ausschließlich über den Verbrauch und die damit verbundenen CO₂-Emissionen. Der Energieausweis spielt bei dieser Form der Gebäudeklassifizierung keine Rolle.
Grafik: Das 10-Stufenmodell für die CO2-Kostenaufteilung lt. CO2KostAufG - Stand 13.12.2023
Um diese Frage zu beantworten, muss zunächst der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter pro Jahr berechnet werden. Darauf basierend erfolgt die Einordnung des Gebäudes in das 10-Stufenmodell. Beides wird in Frage Nummer 6 beispielhaft dargestellt. Das Praxisbeispiel wird in dieser Antwort fortgesetzt.
Wir gehen also davon aus, dass das Gebäude in die fünfte Stufe von links eingeordnet wird: Vermietende zahlen 40% der CO₂-Kosten, Mietende 60%. Aber wie viel Euro sind das nun insgesamt?
Für diese Berechnung ist ein weiterer Wert heranzuziehen. Nämlich der CO₂-Preis je Tonne CO₂. Dieser beträgt im Jahr 2023 30€ und steigt im Jahr 2024 auf 45€. Grundlage hierfür ist der Handel mit CO₂-Zertifikaten.
Schritt 3: Berechnung der gesamten CO₂-Kosten für ein Gebäude:
Dafür ist die folgende Formel anzuwenden:
Ausgestoßene CO₂-Menge im Abrechnungsjahr in Tonnen x
CO₂-Preis pro Tonne CO₂. = Gesamt-CO₂-Kosten für das Gebäude.
Schritt 4: Berechnung der gesamten CO₂-Kostenanteile für Vermietende und Mietende:
Den Gesamtbetrag der CO₂-Kosten für das Gebäude nehmen wir mal 40%, um den Vermietenden-Anteil zu errechnen bzw. mal 60%, um den Anteil, der auf die Mietenden im Gebäude entfällt zu erhalten.
Damit liegt nun eine Gesamtübersicht der Kostenaufteilung vor.
Fortsetzung des *Rechenbeispiels aus Frage 6:
*Berechnung mit Nettowerten und mit dem CO₂-Preis pro Tonne CO₂ aus 2023
29 Tonnen x 30,00 € = 870,00 € Gesamt-CO₂-Kosten für das Gebäude
870,00 € x 40% = 348,00 € Gesamt-Anteil-Vermietende
870,00 € x 60% = 522,00 € Gesamt-Anteil-Mietende
Wichtiger Hinweis:
In der jährlichen Heizkostenabrechnung müssen diese Gesamtwerte dann nach dem individuellen Verbrauch von Wärme und Warmwasser pro Wohneinheit berechnet, aufgeteilt und ausgewiesen werden.
Wenn Sie keine Lust haben, diese Berechnungen selbst durchzuführen, dann laden wir Sie herzlich ein unseren kostenfreien CO₂-Rechner zu nutzen. Dort bekommen Sie in nur wenigen Klicks eine individuelle Berechnung der CO₂-Kosten für ihr Gebäude.
Für die Darstellung bzw. Ausweisung der CO₂-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung hat der Gesetzgeber ebenfalls klare Vorgaben gemacht, die hier aufgezählt sind:
1. Die Angabe zu den gesamten CO₂-Kosten des Wohngebäudes muss enthalten sein.
2. Die Einordnung in das 10-Stufenmodell sowie eine Erläuterung zur Aufteilung der CO₂-Kosten müssen transparent dargestellt werden.
3. Die Verteilung des Gesamtbetrags der CO₂-Kosten auf den Vermietenden und Mietenden gemäß des 10-Stufenmodells muss enthalten sein.
4. Die individuellen CO₂-Kostenanteile des Mietenden pro Wohneinheit gemäß des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser.
5. Die nachvollziehbare Herleitung dieser Werte.
Ein Auszug der Darstellung der CO₂-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung von Techem ist unten abgebildet.
Um diese Frage zu beantworten, sind zwei Punkte zu prüfen:
Punkt 1:
Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung eines denkmalgeschützten Gebäudes ganz oder teilweise entgegenstehen? Beispielsweise die Erneuerung der Gebäudehülle.
Punkt 2:
Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung ganz oder teilweise entgegenstehen? Als Beispiel sei hier der Anschlusszwang an eine bestimmte Energieversorgung genannt.
Für diese beiden Fälle gelten im Rahmen des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes Ausnahme-Szenarien:
Szenario 1:
Wenn die Gebäudehülle wegen Denkmalschutz überhaupt nicht energetisch optimiert werden kann, reduziert sich der Anteil an den CO₂-Kosten für Vermietende gemäß Stufenmodell um 50%.
Beispiel: laut Stufenmodell liegt der Vermietenden-Anteil an den CO₂-Kosten bei 60%. Aber weil es ein denkmalgeschütztes Gebäude vorliegt und keine wesentlichen energetischen Verbesserungen erlaubt sind, reduziert sich der Anteil von 60 auf 30%. Mietende zahlen demnach 70% der CO₂-Kosten und nicht 40%.
Szenario 2:
Wenn es sich um kein denkmalgeschütztes Gebäude handelt, das Gebäude aber einem Anschlusszwang unterliegt, dann gilt das gleiche Szenario.
Szenario 3:
Wenn beides zutrifft, also ein denkmalgeschütztes Gebäude, das dem Anschlusszwang unterliegt, dann zahlen die Mietenden 100% der CO₂-Kosten und es findet keine Aufteilung statt.
Zu prüfen ist also, ob öffentlich-rechtliche Beschränkungen vorliegen.
Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz differenziert zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Kurz zur Definition: Ein Nichtwohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient, sondern dem Betrieb eines Gewerbes.
Beispiel:
Wenn ein Gebäude zu mehr als 50% dem Betrieb eines Gewerbes dient, dann kann man von einem Gewerbeobjekt ausgehen. Hier sieht der Gesetzgeber dann eine 50:50 Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermietenden und Mietenden vor, die nicht durch vertragliche Regeln abgegolten werden kann. Das vorgestellte 10-Stufenmodell kommt hier nicht zum Einsatz.
Hinweis: Diese 50:50 Aufteilung der CO₂-Bepreisung bei Nichtwohngebäuden soll im Jahr 2025 von einem noch zu entwickelnden Stufenmodell für Nichtwohngebäude abgelöst werden.
Wenn Sie sich die häufigsten Fragen zum CO2-Kostenaufteilungsgesetz lieber in einem Video beantworten lassen möchten, dann klicken Sie hier auf „Abspielen“.
