Immobilien-Ratgeber - 30.06.2022
Wenn Sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, müssen Sie die Kappungsgrenze beachten. Innerhalb von drei Jahren dürfen Sie die Kaltmiete nur bis zu einer bestimmten Grenze erhöhen – auch wenn Sie berechtigt wären, die Miete stärker zu erhöhen. Zusätzlich gibt es eine weitere Kappungsgrenze nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung.
Die Kappungsgrenze bezieht sich auf die Miete, die Ihre Mieterin oder Ihr Mieter drei Jahre vor dem Inkrafttreten der neuen Miete gezahlt hat. Wollen Sie die Miete also zum 1. Oktober 2022 erhöhen, sollten Sie sich anschauen: Wie hoch lag die Miete am 1. Oktober 2019?
Ausgehend von diesem Betrag dürfen Sie die Miete nur um maximal 20 % erhöhen. In Gebieten mit angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt sind es nur 15 %. Diese Gebiete werden von den Bundesländern bestimmt. Ballungsräume gehören in der Regel dazu. Gilt in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse, ist das ein sicheres Zeichen, dass auch die abgesenkte Kappungsgrenze zu beachten ist. Im Zweifel gibt die Gemeindeverwaltung Auskunft.
Maßgeblich ist die sogenannte Netto-Miete. Die Vorauszahlung für die Nebenkosten klammern Sie aus. Ist allerdings ein Teil der Nebenkosten in der Miete enthalten, müssen Sie diese Nebenkosten nicht herausrechnen, sondern setzen den vollen Betrag an.
Sie vergleichen die neue Miete mit der Miete, die vor drei Jahren galt. Ziehen Sie die alte Miete von der neuen ab, haben Sie den reinen Erhöhungsbetrag. Wie viel Prozent macht dieser Erhöhungsbetrag von der alten Miete aus? Wollen Sie zum Beispiel die Miete auf 900 Euro erhöhen, berücksichtigen Sie die Miete vor drei Jahren. Lag sie bei 750 Euro, beträgt die Erhöhung 150 Euro, das sind 20 % von 750 Euro. Damit liegen Sie gerade noch innerhalb der Kappungsgrenze oder in Gebieten mit angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt, bereits darüber.
Haben Sie in den drei Jahren die Miete wegen einer Modernisierung erhöht, können Sie diesen Betrag herausrechnen. Das heißt, Sie ziehen diese Zahl vom Erhöhungsbetrag ab. Bleiben wir beim eben genannten Beispiel: Haben Sie vor zwei Jahren wegen einer Modernisierung die Miete um 50 Euro erhöht, beträgt die Erhöhung nicht 150, sondern nur 100 Euro. Das sind nur 13,3 % von 750 Euro. Und damit liegen Sie in jedem Fall unter der Kappungsgrenze.
Angenommen, drei Jahre vor der geplanten Mieterhöhung wohnte noch eine andere Mieterin bei Ihnen. Ihr aktueller Mieter ist erst vor zwei Jahren bei Ihnen eingezogen. Dann spielt die Miete vor drei Jahren keine Rolle. Denn die Kappungsgrenze gilt nicht für Neuvermietungen. In diesem Fall schauen Sie sich an: Wie hoch lag die Anfangsmiete Ihres aktuellen Mieters? Diese Miete dürfen Sie nicht um mehr als 20 oder 15 % erhöhen.
Nach einer Modernisierung ist eine zweite Kappungsgrenze zu beachten: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Liegt die Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter, sind es nur 2 Euro.
Stellt sich heraus, dass Sie die Kappungsgrenze überschritten haben, wird die Mieterhöhung deswegen nicht gleich unwirksam. Vielmehr kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Mieterhöhung entsprechend auf den zulässigen Betrag kürzen.
